開元物業摘牌新三板 或轉戰港股？

開元物業實際控製人 陳妙林

  樂居財經 曾樹佳 發自杭州

  在A股創業板排隊一年多之後，“酒店大亨”陳妙林主動撤下了開元物業的上市申請。

  兩個月後，開元物業決定摘牌新三板。2月21日，開元物業(831971.OC)發佈公告稱，基於公司戰略規劃，綜合考慮行業環境及公司所處的發展階段等因素，為了更好地集中精力做好經營管理、降低營運成本、提高決策效率，2020年2月1日，經公司2020年第一次臨時股東大會審議通過，公司決定主動申請終止公司股票在全國中小企業股份轉讓係統掛牌。  

  早在1月7日，開元物業就已經在醞釀終止掛牌事宜，現在股東大會審議的初步通過，摘牌“新三板”已經板上釘釘。

  近3年來，以新三板為跳板，奔赴資本市場IPO的例子併不少見，尤其是港股市場。諸如保利物業、鑫苑物業、鴻坤物業等，它們都先後從“新三板”摘牌，轉向香港資本市場。據樂居財經不完全統計，2017-2019年，至少有27家物業企業從新三板摘牌，他們之中大多已經轉戰港股。

  不過，在開元物業的公告中，併未提及接下來的上市計劃，只留下“集中精力做好經營管理”等寥寥數語。

  截至2019年6月底，開元物業簽約項目合計386個，合同簽約面積4870.21萬平方米，定位為多業態、綜合性物業服務提供商，主要收入來自住宅、辦公及商業、醫院、公共建築等物業業態的物業管理費。

  
從規模上看，開元物業算不上大型的物業企業，但它近幾年收入、利潤增長較快，屬於急速擴張中的一匹“物業黑馬”。

  2016-2018年，開元物業實現營業收入分别為4.32億元、5.54億元和7.25億元，同期淨利潤分别為3408.62萬元、5178.55萬元和6882.49萬元。

  但與此同時，它的毛利率為22.24%、淨利潤率接近10%，均處於行業中下水平。毛利率、淨利率水平的低下，與開元物業的經營成本高企有關。

  以2019年上半年為例，期内它的營業總收入為4.06億元，其中營業總成本竟高達3.65億元，成本佔營收的比重為89.9%，接近九成。營業成本中，主要以人工成本為主，2016-2018年，開元物業人工成本佔主營業務成本的比例分别為55.20%、52.64%和51.90%。

  顯然，降低營業成本，是開元物業必須面對的一門功課。未來無論是要繼續衝擊A股，還是轉戰港股，都必須在盈利能力上具有說服力。

  對於開元物業來說，新三板市場已不具吸引力。自2015年掛牌新三板以來，它已歷經5個年頭，在此期間，儘管它取得了一定的發展，但融資一直不如人意。據樂居財經統計，除了2018年通過增發募集資金0.106億元之外，開元物業在新三板再無融資動態。

  開元物業一度想轉板至A股創業板。據其提交的招股書顯示，它計劃募集資金3.89億元，用於物業管理市場拓展項目、信息中心建設項目、人力資源建設項目、智慧社區建設項目和項目創新設計中心建設項目，由民生證券保薦。

  該公司的實際控製人陳妙林，通過開元物產集團控製開元物業54.61%股權。一直以來，他都很重視物業板塊，因為這是他打開資本市場的另一個“輪子”。

  早些年，陳妙林曾力推酒店REITs“開元產業信託”（01275，HK）赴港成功上市，該信託成為後來引領國内酒店業資產證券化的開路先鋒；2019年3月，開元酒店（01158，HK）也在港交所掛牌上市。如今，陳妙林或許已為開元物業上市，開啓了新一輪的謀篇佈局。