救企不是救市，「房住不炒」定位不會變，開發商別心存僥幸

【原創】救企不是救市，「房住不炒」定位不會變，開發商別心存僥幸

（非特別標注，文章皆為譚浩俊原創）

2月19日，央行發布2019年第四季度中國貨幣執行報告。在談及下一階段的主要政策思路時，《報告》再次重申，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，按照「因城施策」的基本原則，加快建立房地産金融長效管理機制，不將房地産作為短期刺激經濟的手段。

雖然截至目前，已有濟南、西安、杭州、上海、天津、無錫、南昌、南京等10余個城市出台了應對疫情的房地産新政。但是，從各地出台的政策來看，立足點都是放在如何「救企」，而不是「救市」上。如提前預售、不能盲目壓貸、減貸、抽貸、可以適當延期申報納稅等。目的，就是防止企業出現資金鏈斷裂、風險爆發，甚至引發區域性金融風險等。

應當說，地方這樣做，是可以理解的，也是疫情防控的需要。要知道，如果此時再發生開發企業資金鏈斷裂問題，導致銀行、購房者、施工隊等集體討債，甚至群體性事件，就會對疫情防控産生極為不利的影響，也會影響到銀行對其他企業的信貸支持和幫助。畢竟，開發企業大多在銀行有規模較大的債務，多數開發商還拖欠著施工隊的工程款，甚至還和其他企業有互保關系，如果出現資金鏈斷裂問題，可能帶來的風險是比較大的，危害也是比較大的。

需要注意的是，救企與救市是有本質區別的。雖然救企也是救市的一項内容，只要開發商不出現問題，市場的穩定性就能基本保持。但是，救企畢竟不是救市。市場的内涵要比企業寬泛得多。即便救了企業，市場能否有活力，要看開發商是否抛棄死杠房價的念頭，真正地與購房者互動起來。如果因為政府救企，就以為是在救市，那就錯了，就很有可能讓自己走入歧途。

我們注意到，春節以來，針對新冠肺炎疫情，央行連續出台了多項支持經濟的政策。特別是1年期和5年期LPR，都采取了非對稱「降息」。但是，也不難看出，央行並沒有對房地産市場有什麽「關照」的地方。特別是更能反映按揭貸款利率走向的5年期LPR利率，較上月相比僅下調5BP至4.75%。這也預示著，房地産市場除了享受到一些「普降」的「甘霖」，存量貸款和增量貸款有望享受一些「降息」的利好之外，其他方面應當不會有什麽更有利于房地産市場的政策了。也就是說，從管理層層面，不會對房地産市場有更多的照顧和放松。房地産企業，除了自救，沒有任何可以等待的空間。

這也意味著，面對疫情，部分開發企業曾經抱有的一點調控放松希望，也在近期管理層出台的政策以及發表的看法中徹底打消了。所以，以恒大為代表的大型開發企業，開始用自救來表達對市場前景的看法，表達對目前房地産市場現狀的態度。因為，75折售房，如果放在若幹年前，可能是天方夜譚，一定會遭受其他開發企業的集體攻擊，甚至被地方政府約談。那個九五至尊的「房産官」不就是因為房價下調約談了開發商而名聞天下，最終把自己給賣了嗎？即便是今年春節前不久，碧桂園在廣西某市的一次降價，也遭到了當地政府職能部門的約談。

不過，現在不同了。從地方政府來說，只要開發企業不出現資金鏈斷裂問題，想降價售房回籠資金，就降價吧。因此，恒大的75折售房，也沒有遭到地方職能部門的約談。相反，卻引來了其他開發企業的跟進。即便如此，到底有多少消費者會買賬，也很難說。中國的購房者，大多是買漲不買落的。既然恒大能降價，為什麽其他開發企業不能降價呢？如此一來，開發企業與購房者之間，還得進行利益博弈。這個博弈會維持到什麽時候，估計要到疫情全面控制以後，且要看有多少開發商會因為資金問題陷入困境。

特別需要提醒開發企業的是，盡管疫情對經濟會産生一定影響，短期内經濟會面臨一定壓力。但是，決策層決不會用房地産來刺激經濟增長。如果用房地産刺激經濟，那說明經濟真的遇到巨大問題了，經濟已經沒有韌性了。有韌性的中國經濟，會把實體經濟、特別是制造業作為恢複經濟、拉動經濟、振興經濟的主要手段。同時，從就業和居民收入增長的角度出發，會更加重視中小微企業，給中小微企業更多的政策支持和幫扶。開發企業除了享受短期的普降「甘霖」政策之外，其他的都必須依靠自己。與其被動地等待他人來救，不如趁早降價實行自救。誰自救得早，誰就有希望在今後的發展中處于有利位置。

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譚浩俊