凱德資産換倉 300億投向五大城市群

  樂居財經 胡益健 發自鄭州

  凱德對中國資產的優化還在繼續。

  凱德商用中國信託（CRCT）在新加坡交易所公告，其正在將Capita Mall Erqi（鄭州凱德廣場二七項目）的全部股份出售給非關聯的第三方公司，擬售金額為8.51億元，收購方將以現金方式支付此交易，併且交易過程預計於2020年第三季度完成。

  公告顯示，本次出售的標的位於鄭州核心商圈（二七商圈），共有七個零售層，建築面積為92355.85平方米，其中地上面積為77108.47平方米。

  CRCT是凱德集團間接持有的全資子公司，而對於接盤方，凱德併未透露其身份。

  標的四度易主

  鄭州凱德廣場二七項目前身為亞細亞五彩購物廣場（下稱“亞細亞五彩”），這個曾被稱為“中國商業航母”的購物中心卻命運多舛。亞細亞五彩1996年10月投入運營，其誕生於鄭州亞細亞輝煌之時，據傳其裝修費用就超過一個億，打破當時購物中心的裝修費紀錄。

  亞細亞五彩最紅火時，日營業額突破400萬元，但這只是昙花一現，到1997年年中，其日均銷售額已經下跌到幾十萬元，併出現嚴重資金短缺。1998年，由於債務纏身及業績不佳，亞細亞五彩宣告停業；2000年，在多家債權人的起訴下，鄭州中級人民法院裁定其破產還債。

  2001年10月，經歷3次流拍後的亞細亞五彩被建業集團拿下，價位由最初的3.5億元降至2.3億元。3個月後，建業將其租賃給北京華聯，隨後不久，該項目整體產權被出售給了北京華聯。

  2006年，亞細亞五彩第三度易主，凱德以3億元的價格拿下該項目的整體產權。

  凱德在公告中提及，截至2019年12月31日，該標的獨立估值為6.45億元，與同類物業的交易價相比，買家給出高於估值20.5%的價格是合理的。

  至於出售的原因，凱德表示，由於該項目運營已經超過15年，如果繼續持有將會面臨更多的成本支出，此次撤資不僅能釋放出現金價值，還避免在不久的將來出現整修停工期；此外，作為CRCT投資組合重組和資本回收戰略的一部分，剝離資產所得的收益進行重新部署，用於償債，併為新的收購機會提供資金。 

  儘管凱德未透露接盤方，但有媒體報道稱，至少有5家企業對該項目關註度較高，坊間流傳的名單包括恒隆、大悅城、銀泰等。而出售該項目後，凱德在河南的自持資產基本清零。

  買賣之間 重倉五大城市群

  事實上，在此次剝離河南資產之前，凱德已有多筆出售中國資產的交易。但最令外界印象深刻的，或是2018年以83.65億元的價格將20個購物中心打包賣給印力，這筆交易曾引發外界對凱德要淡出中國市場的猜測。

  2019年2月，凱德在呼和浩特進行資產置換升級，其中包括以4.6億元轉讓凱德MALL·賽罕購物中心。同年7月，其以28.31億港元清空建業地產的股份。10月，以7.41億港元的價格將香港一幢服務式住宅物業轉給興勝創建。

  對於一係列的資產處置動作，凱德方面給出的解釋是，有利於優化凱德集團資產配置和集中資源，出售項目所獲的資金用於在中國繼續投資優質物業，集團將繼續聚焦北京、上海、廣州、成都、武漢五大核心城市及週邊城市，資產的調整也將圍繞五個城市群進行。

  縱觀凱德近年來的收購動作，基本與其此番表態一致。

  2017年6月，凱德以26.4億元的價格收購上海國正中心，之後陸續拿下五角場商辦地塊、上海星外灘項目和上海浦發大廈約70%的面積。在廣州，2017年11月，凱德以33億元的價格收購廣州樂峰廣場，在隨後一年的時間里，其在廣州新增了增城住宅項目和廣州科學城核心區的項目。2017年-2019年間，凱德在上海、廣州、重慶就收購4個項目，投資3個項目，斥資約300億。

凱德近年來在五大城市群的部分收獲

  此外，凱德還以110億新元的價格收購星橋騰飛旗下兩家全資子公司的所有股份，後者在中國上海、蘇州、北京、大連、西安、杭州和廣州等11個核心城市，擁有併運營管理門類齊全的商務地產空間。

  截至2019年9月30日，凱德在中國的總開發規模約2300萬平方米，管理的總資產超過2800億元，佔集團管理總資產的42.3%。而在中國的外資房企排行中，其獨佔鳌頭。克而瑞數據顯示，2019年度外資房企運營收入TOP10中，凱德集團排名第一，運營收入達70.1億元。