克而瑞物管陳珏：疫情防控工作發掘物管企業二次價值

  樂居財經訊 徐迪 2月20日，克而瑞證券地產及物管行業聯合策略溝通會在線上舉行，本次會議主題為“疫情下的危與機”。

  物業服務企業在這次疫情中的貢獻有目共睹，除了眾人作為業主直接體會的，以及媒體報道之外，克而瑞物管此前發佈了《新型冠狀病毒肺炎防疫下社區業主調查問卷》。溝通會上，克而瑞物管事業部總經理陳珏詳細就該調查問卷的相關數字進行詳細分析拆解。

  問卷調查結果顯示，80%的業主認為物業公司在疫情防控中的作用非常重要；超過8成的業主認為物業在社區治理中發揮的作用有提升，其中一半認為有很大提升；而品牌物業公司的認可度更高，達85%，詳細的問卷調查報告已經發佈了，這里我主要想強調的是幾點從業主端的反饋：第一，業主對物業的價值感知大幅提升；第二，業主對物業服務的滿意度提升；第三，品牌物業在專業服務力表現更有優勢，可以預見的是，經歷本次疫情，選擇“好物業”將成為廣大業主的共識。

  陳珏指出，除了業主之外，政府對於物業行業給予的很多支持，這種反應是非常明顯的。最早的是2月7日，深圳率先發佈針對物業管理行業和企業實質性的補貼和幫扶政策，明確將物業服務企業納入抗擊疫情的重點單位，要求各區政府對轄區内的物管公司按在管面積每平方米0.5元的標準實施兩個月的財政補助。同一天，杭州西湖區發佈針對住宅小區物業服務企業疫情防控工作考核實施辦法，激勵各物業企業積極參與鎮街和社區的聯防聯控工作，對在考核中表現優異的企業最高予以10萬元的補貼。2月9日，杭州市委、市政府聯合發佈支持企業復工復產的多項政策，提出加大對物業企業扶持力度。對參與屬地疫情防控工作的住宅小區物業服務企業，政府可按照在管面積每平方米0.5元的標準給予兩個月補助。在這之後，浙江省、陝西省、廣州市、青島市等地也陸續跟上，針對物業服務企業的幫扶政策逐漸落地出台，可以預見，幫扶政策出台仍將持續。整體看下來，政策多集中在政府補助上，與深圳、杭州相類似。同時，包括合肥、山東、河北省在内的多個物業協會，在不斷呼籲將物業管理行業納入生活服務類享受稅收減免、將物業管理納入街道社區疫情防控體係以及給予物業服務費用補貼。包括像2月18號的國常會上提出要階段性減免企業社保費和實施企業緩繳住房公積金的政策，其實也觸動著物業人的神經。所以說整個政策面給到物業行業的這樣一個鼓舞還是比較大的。

  克而瑞物管對當前的這些補貼政策做了一些簡單的測算，一般一家企業，加上五險一金的話，企業的人工成本是員工工資的差不多1.4倍，其中養老、醫療和住房公積金佔比最大，這次減免的主要是養老、失業和工傷，如果按照中小微企業免徵計算，相當於人工成本階段性降為員工工資的1.09倍，而目前上市的基本上都是大型企業，這里有一個標準，物業的大型企業是營業收入大於5000萬，從業人員大於1000人，按照大型企業標準，是2到4月半徵，相當於3個月的人工成本降為員工工資的1.2倍，根據2019年中報顯示，港股上市物企的平均成本率是70%，假設企業人員成本佔營業成本的60%，對大型企業來說，毛利率增厚約1%，但這僅僅是在其他條件沒有變化之下。因為還有一些額外的其他費用沒有包括在測算中，比如員工在疫情中的加班費用，額外的補貼，疫情中採購物資的成本，這些都沒有包括進去。還有物管公司非業主增值類的服務收入的一個減少也沒有包括進去。所以單從這個層面來看的話，其實這些政策更多的是對額外成本的一種衝抵，不一定能增厚毛利率。此外，我們也對一些企業關於政策的影響也做了一些了解，比如說一家在管規模為數千萬方的上市物企表示，大概3個月減半徵收，一年節約不到1000萬成本，佔全年成本1%；而另一家頭部企業表示此舉能節約4000萬成本，佔全年總成本不到1%。還有一些頭部企業表示，目前的政策出台看起來非常多，是一種對行業的振奮刺激，但是從實際落地上看，還是需要有一些時間。比方說像杭州的西湖區，進行補貼的前提是要對物管公司的包括組織架構、工作執行，標準規範等等進行量化考核。考核拿到優秀了，90分以上了，才能獲得補償。所以就是說整體我們還是看來，就是說政策其實更多的是在認可企業在這個過程中的一些成績，同時政策更多的其實是在幫助一些困難線上的一些中小微企業在渡過難關。所以我們對政策的一個看法，就是說它還是一種振奮，是一種鼓勵。

  我們相信這次疫情其實是對物業企業二次價值發掘的這樣一個過程。除此之外的話，我們發現最近大量的企業開始復工，很多非住宅領域的，包括園區，包括辦公也在開始越來越加強對於疫情的防控。我們有一個數據，去年年底丁總在丁祖昱評樓市上的年度發佈會上其實也提到了，預計2030年全國物業管理行業的規模會接近500億平方米。這其中房地產開發依然是物業管理體量提升的主要推動力；其次，隨著政府機構改革不斷深化，原本由政府“大包大攬”的城市及鄉鎮的物業管理職能將由市場化物業服務企業承擔，城市服務具備進一步探索的可能，例如去年6月，保利物業發佈“大物業戰略”，創新定義物業服務概念，但也應看到併不是所有物業公司都具備將服務領域由社區向城市延伸的實力。只有少數佈局廣泛、業態多元，擁有品牌優勢和資源優勢的頭部公司才能完成從傳統物業到大物業的賽道跨越；再者，政策性的機會同樣存在，比方說過去的“三供一業”分離移交及新近的軍隊營區物業管理社會化等也將為物業服務企業進入新的服務場景提供機會。整體上我們認為這會是一個很大的市場。預計2030年光基礎物業服務市場規模將超過2萬億。

  而且我們也看到，企業已經開始從傳統的住宅開始往一些非住宅的方向上去看了。比如像商寫，本身基礎物業費天花板又高，客戶的支付能力又強，而且對部分的增值服務有剛性需求，所以很多公司都在做。比方說像綠城發了綠城服務發佈“綠城雲享”商寫品牌，奧園健康發佈“奧悅商寫”獨立品牌，萬科物業與戴德梁行成立萬物梁行，新公司聚焦商業物業與設施管理領域，主要業務包括商業物業及資產管理、綜合設施管理等。這些其實都說明了，在從大開發時代往不動產時代過渡的背景下，商寫這個領域的重要性已經開始愈發體現出來。

  當然除了商寫之外，還有一些公建業態也能給企業帶來規模擴張。整體來看，我們認為隨著應用場景的不同，客戶需求的差異化，會使不同業態之間的管理服務體係有很大的差别。這也是我們想強調的，就是在疫情之後，企業的服務能力之間的差距會體現得越來越明顯。所以對物業企業來說，會發現你做住宅好不一定你做商寫好，你也不一定能夠善於在醫院物業，也不一定能夠善於在高校里面做得好。每一種業態都有一些專業的服務能力。 經歷此次疫情，無論是C端業主還是B端客戶，在專業服務力上需求將更上一層樓，這也必將倒逼企業升級，行業迎來二次價值崛起。接下來，克而瑞物管本身會啓動一個企業服務力的測評，希望能夠跟企業一起把服務這件事情做得更好。