董浩：房企打折促銷目的是完成潛在購房人群蓄客的過程

  樂居財經訊 王鴻 2月20日，克而瑞證券地產及物管行業聯合策略溝通會在線上舉行，本次會議主題為“疫情下的危與機”。

  克而瑞證券研究院首席分析師、上市地產企業組組長董浩關於恒大降價促銷的點評，整體維持一個中性的態度。

  他表示通過兩個途徑，一個是下載恒大恒房通app線上實際操作，另外是聯係各地的銷售中介草根調研的一些情況。

  首先優惠的覆蓋範圍併不是全國無差别，發現恒大在一線和主流二線城市的項目基本上是不參與優惠的，比如app中上海只有靠近澱山湖附近的一個項目執行優惠，核心區的虹口的江灣華庭項目等均未參與打折，另外草根調研的部分二線城市，比如南京的恒大溪山公館和林溪郡等項目，根據銷售中介的反饋均不參加打折活動，理由是本身項目已經是受到政府調控的限價盤。

  另外是關於打折力度和價格，恒大從2016年後每一年都有在大範圍進行打折營銷宣傳，可以理解為常規營銷手段，他認為此次活動主要目的是為了完成潛在購房人群蓄客的一個過程，重點需要關註後續市場銷售回暖對應的真實銷售回款情況，創新性的營銷手段的意義更大於實際效果。 

  他提到，央行貨幣執行報告提出不將地產作為短期刺激經濟的手段，維持這個提法體現出短期對於地產的調控也不會出現太大變化。同時春節後央行持續出台政策，維持流動性持續邊際寬松，MLF利率和LPR已經均有所下調，從貨幣端引導利率下行的態度非常明確，所以地產行業，無論是企業端還是購房者端，也是非常明確邊際上能夠受益的。

  除了中央之外，多地政府密集發佈房地產前端支持政策，包括緩繳或分期繳納土地出讓金、土地保證金比例降至20%、商品房預售條件放寬等。一方面，是為了通過緩解當地房企的流動性壓力，以此保障當地房地產市場和經濟的穩定，另一方面，在地方政府財政壓力進一步加大背景之下，政府也希望通過緩解拿地資金壓力以及加快項目週轉等措施促進房企拿地意願，推動土地市場回暖，緩解自身財政壓力。

  他表示從2019年二季度向後，整個土地市場成交基本上呈現兩個趨勢，一個是流拍率不斷走高，伴隨著流拍率走高對應著溢價率不斷走低。2020年春節後到上週末，跟蹤的重點城市土地成交建面較去年同期同比增長了100%，翻倍，但在政府供地節奏加快、供地力度加大下，土地市場大多以底價成交。而這或是近期多地密集發文的原因，也將預示後續地方政策放松力度也將進一步加大。