雅生活服务为何在疫情之中创新高？

原創

本周一，上证指数一根涨幅2.28%的长阳线补上了节后下跌的缺口，但在港股市场中，经营物业管理服务的雅生活服务(03319-HK)早已突破疫情前股价并创下历史新高。

2019年，港股市场中物业管理服务板块个股涨幅颇大，以2019年之后上市的四家高市值公司为例，雅生活服务2019年股价累计涨幅达161.71%；绿城服务(02869-HK)涨幅43.63%；中海物业111.97%(02669-HK);永升生活服务(01995-HK)200.53%。

如此高的平均涨幅，在2019年恒生指数涨幅仅有9.07%的情况下，物业管理服务板块可以说成为投资者瞩目的焦点。就在有市场声音担心涨幅过大的物业管理板块是否已到高位时，疫情令股指整体回调，但物管板块在稍稍调整后，前文所述四股纷纷先跌后扬，齐创新高。

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就雅生活服务来说，公司在2月11日刚刚公布业绩盈喜，预计2019年利润总额及股东应占利润同比增幅不低于50%及45%，按2018年公司股东应占利润为8.01亿元（单位人民币，下同）计算，2019年雅生活服务股东应占利润在11.61亿元以上。公司将利润增长的原因主要归于在管面积的增加以及多元化增值服务带来的收入增长，加上管理费用的优化控制，促成了公司2019年业绩与股价的大幅增长。

据公司2019年中期业绩披露，截止期末，合约总建筑面积达到3.25亿平方米，在管合约总建筑面积2.11亿平方米，这较2018年末分别增长了31.7%及37.5%。仅仅半年时间就如此大的业务增长，见证了雅居乐拓展业务的强大能力，加上同期毛利率同比提升0.7个百分点至37.0%，净利润率同比提升1.5个百分点至25.4%，雅居乐取得利润大幅增长并不意外。

物管行业是轻资产，重管理和在管面积的的经营模式，雅居乐业务大扩张的情况下，公司总资产提升却、相对较小。截止2019年6月30日，公司总资产为86.90亿元，同比增长19.11%，远低于合约总建筑面积及合约在管面积增速。同时，高速扩张考验着公司的现金情况，截止2019年6月30日，公司现金及现金等价物为43.50亿元，虽同比下降9.5%，但2018年上市之后带来的巨量现金依然令公司账面现金宽裕。

再从公司负债率变化来看2017年年末、2018年年末及2019年中期末，公司的总负债率分别为41.3%、24.5%及33.6%。虽然2019年上半年总负债率较2018年年末提升9.1个百分点，但总负债率依然不高，联系公司账面现金情况，雅生活服务依然具有较高的业务扩张能力，这为公司将来业务发展留下想象空间。

雅生活服务相较于其他物管公司来说，其特点就包括拥有绿地控股这位强大的合作伙伴，自2017年两家公司建立战略合作关系以来，合作良好，绿地控股积极的为雅生活服务的业务扩张贡献力量。截止2019年6月30日，雅生活服务从绿地控股手中承接的合约管理面积累计逾约3400万平方米，仅2019年上半年，绿地控股就为雅生活服务贡献了逾越1200万平方米的合约管理面积，这超过了双方的投资合作框架协议中规定的年度保证及优先物业服务面积，占到雅生活服务2019年全部新增能合约管理面积的20.8%，两家巨头的强强联手成为雅生活服务的行业竞争优势。

雅居乐生活是2018年2月从9日雅居乐集团分拆后上市，雅居乐集团一直源源不断的为雅生活服务贡献管理面积。近日，雅居乐集团公布了2020年1月的未经审核营运数据，今年1月雅居乐集团预售金额为50.2亿元人民币，对应建筑面积为30万平方米；平均每平方米16,760元。虽然当前疫情会影响房企一季度销售，但是另一方面来讲，这也使住户对物管水平的重视程度有所提升，有望拉升未来整体市场需求。这也是此次物管板块在疫情中个股股价多创新高的原因之一。

从雅居乐生活2019年中报来看，截止期末，公司来自雅居乐集团、绿地控股的合约面积分别累计达7320万平方米及3410万平方米，较2018年期末分别增长4.0%及55.0%，来自两大股东面积占总合约面积的33.1%。如此算来，来自第三方项目贡献的合约面积（含收并购）占总合约面积的66.9%。这样说来，雅生活服务不仅有两大股东为其撑腰，较高的第三方业务贡献占比也实现了健康的结构分布，这样看来雅居乐在疫情中股价强势也是情理之中的。