金地集團“借新還舊”：擬發債融資110億元 權益銷售占比低屢被诟病

　　中國網財經2月17日訊(記者 王子奇)上交所2月11日發布的信息顯示，金地集團公開發行的2020年公司債券項目狀態變更為“已受理”。

　　此次金地集團發行債券的品種為“小公募”，擬發行金額為110億元，期限不超過20年(含20年)，可以為單一期限品種，也可以為多種期限的混合品種。

　　中國網財經記者注意到，這是今年以來向上交所遞交的公司債募集說明書中，唯一一家債券期限擬不超過20年的品種。融僑集團、碧桂園、龍光控股等擬發行的公司債券，期限均為不超過10年。

　　總負債接近2500億元

　　至于所募資金用途，金地集團在募集說明書中提到，將用于償還到期債務或到期/回售的公司債券，同時保證資金不進入證券、期貨市場等國家規定禁入領域，不用于購買土地，不轉借他人。金地集團還表示，該安排可以在一定程度上優化公司財務結構。

　　那麽，金地集團目前的財務狀況是怎樣的呢？在募集說明書中，金地集團提到了資産負債率較高、有息負債金額較大等一系列風險。2016-2018年及2019年9月末，金地集團的資産負債率分別是65.43%、72.13%、76.12%和76.42%，處于較高水平。金地集團表示，較高的資産負債率可能影響公司的再融資能力，增加再融資成本。如果公司持續融資能力受到限制或者未來宏觀經濟環境發生較大不利變化，公司可能面臨償債壓力，正常經營活動可能因此受到不利影響。

　　截至2019年9月底，金地集團的總負債為2458.36億元，與2018年底數據相比增加了340億元。隨著公司開發規模的持續擴大，公司未來借款金額還可能繼續增加，如果銷售回款、融入資金等現金流入的時間或規模與借款的償還安排未能合理匹配，則公司可能面臨一定的償債壓力。此外，借款成本的增加也可能對公司的盈利水平帶來一定影響。

　　此外，金地集團經營活動現金流量淨額波動較大。2016-2018年及2019年1-9月分別為170.82億元、-69.89億元、-18.28億元和-2.71億元。

　　權益占比低于70%

　　從自身“造血”能力看，金地集團2019年累計簽約金額2106億元，同比增長29.74%，可以說是實現了此前定下的“沖擊2000億元”的目標。不過，與昔日地産界“招保萬金”的其他三家相比，金地集團還是有些掉隊，畢竟萬科和保利的銷售金額都超過4500億元，招商蛇口的銷售金額也在2200億元以上。

　　中國網財經記者還注意到，金地集團的銷售規模，大部分是靠大量合作開發項目撬動的。

　　克而瑞披露的數據顯示，2019年金地集團全口徑銷售金額為2106億元，而權益銷售金額僅為1305.8億元，權益占比62%；2020年1月，金地集團的全口徑銷售金額為111.3億元，權益銷售金額為57億元，權益占比51.2%。值得注意的是，年度全口徑金額千億以上的房企中，絕大部分企業的權益占比都在70%以上。

　　從土地儲備來看，截至2019年6月，金地集團的總土地儲備約4760萬平方米，其中權益土地儲備約2550萬平方米，權益土儲比例約53.5%。而2018年全年的新增土儲中，金地集團的權益占比僅為45%。

　　有業内人士表示，在規模快速擴張中，大量的合作開發雖然能起到降低成本和快速提振規模的作用，但是合作開發畢竟是把雙刃劍，長期銷售權益比例太低，並且總土儲資源不是非常充足，或將導致業績與營收規模的增長乏力，而銷售規模增幅逐漸收窄、營收規模的下降，都可能降低外界資本對企業的前景預期。

　　由于合作開發項目過多，金地集團在2019年三季報發布時還被業内質疑“賺錢能力欠佳”。2019年三季報顯示，金地集團報告期内營收425.32億元，同比增長26.9%；但歸屬于上市公司股東的淨利潤為54.25億元，僅同比增長3.41%；歸母淨利潤與上年同期相比更是下降了10.6億元，可謂是“增收不增利”。

　　安全事故及質量投訴不斷

　　金地集團規模快速擴張的同時，安全事故頻發，房屋質量投訴不斷。據央視新聞2019年12月27日報道，浙江義烏的在建樓盤“西江雅苑”，多幢建築的不同樓層均出現了嚴重的質量問題。比如“梁柱輕輕一摳，混凝土就會掉落”、“天花板、牆壁、露台、飄窗等處有不同程度開裂”等。據了解，西江雅苑的開發商是義烏市中梁創置業有限公司，實際控制人合作方為金地集團與中梁地産集團。

　　2019年一季度，金地集團旗下地産項目20天内連續發生兩起死亡事故。2019年2月25日，江蘇省蘇州市金阊區蘇地2017-WG-29號地塊工程發生高處墜落事故死亡1人。該項目建設單位為蘇州金安悅房地産開發有限公司，後者系金地集團子公司；同年3月13日，湖北省武漢市硚口區紅星村城中村改造K3地塊(金地悅江時代K3)二期發生高處墜落事故，死亡1人。

　　2019年9月26日，北京市住建委微信公衆號“安居北京”發布消息稱，集中查處曝光了一批違法違規開發企業，其中就包括兩個金地集團參與開發的項目。據悉，金地集團和首開股份聯合開發的和悅華錦項目、金地集團和中國電建開發的金地華宸項目存在不實宣傳、補充協議中存在不合理條款、樣板間裝修標准與實際交房標准不符等違規行為。對此，北京住建委已經責令包括金地集團在内的涉違規行為企業進行整改，並對部分項目暫停網上簽約資格。