特寫丨“無理由退房”真相

  樂居財經 曾樹佳 發自廣州

  廣州天河區某個項目，廣告頁面中“線上售樓部”“7天無理由退房”的字眼十分引人註目。該項目除了承諾打折優惠之外，還表示於二月底之前，可以無理由退房。

  “無理由退房就是說你現在下了定金，然後在二月底之前不想要了，就可以退，沒什麽特别的限製條件。”該項目的營銷人員解釋說，“但一般簽了購買合同七天之内，需要交完首付；申請退房需要在交完首付之前提出，交完首付之後就不能退了。”

  據他介紹，如果申請退款，内部需要走程序，最少需要三個月的時間。隨後，他問及購房意向、聯係方式、看房時間等信息，似乎想急切確定一筆單子。

  這是疫情期間，房企線上營銷形式的縮影。連日來，保利發展、綠地湖南、時代中國、富力、雅居樂、融創、花樣年、旭輝等，都陸續都宣佈了無理由退房的舉措。

  這個被紛紛呈現的營銷活動，其所規定的期限併不相同，融創、花樣年等房企，都指定在截至3月底之前，30天内無理由退房；有的房企則將時間限定在2月底之前，7天内無理由退房。

  回望歷史，樓市下行或調控時期，“無理由退房”常常因時而動。

  2008年，北京的東亞三環中心、中體奧林匹克花園等項目，就曾相繼推出了“純粹無理由退房”對策，成為一大賣點，吸引了許多簽約者。

  2015年3月，國家房地產調控新政出台；4月15日，恒大地產在總部召開無理由退房新聞發佈會，宣佈自4月16日8時起，恒大全國所有樓盤住宅實施“無理由退房”。當月，恒大銷售額、銷售面積、客戶來訪轉化率等數據均實現大幅增長。

  此後四年多的時間里，恒大在房地產市場上可謂“一枝獨秀”，幾乎沒有一家同行房企推行與之相同的舉措，但關於“無理由退房”的討論聲則越來越多。如今，疫情之下的樓市趨淡，該營銷策略逐漸受到追捧。

  克而瑞證券研究院首席分析師董浩對樂居財經分析，無理由退房類似於一種“對賭協議”或者“期權”，意味著受疫情影響，如果未來房價出現下跌，則購房者將要求退房再以當時更低的價格購買；如果房價出現上漲，購房者一般不會退房。

  特定時期，“無理由退房”對房地產市場具有積極的意義。

  當下疫情期間，大家對於市場預期都不太好，提供無理由退房，能給購房者提供未來預期的保障、鼓勵需求；畢竟購房者可以從簽訂購房協議之日起，到辦理初始登記之前，無條件退掉已購房產，無需承擔違約責任，這能打消了他們的很多顧慮。

  另一方面，該措施的推行，也顯示開發商對未來比較看好，他們的“表態”，能在一定程度上穩住市場。

  開發商在此期間，除了能賺取一波關註之外，還能促進庫存去化、回籠資金。上述專業人士分析，如果有購房者下單，哪怕只支付10%到30%的首付，對一個規模很大的開發商來說，可能就有幾個億現金入賬。即便將來退款，也等於低息獲得了一筆流動資金。

  從以往的經驗來看，“無理由退房”的退房率是不高的。2016年3月22日，恒大退房一週年發佈會公佈了政策實施一年來的情況，累計退房率僅有0.91%。

  購房者需要考慮的是，從簽約到收房起碼需要1-2年時間，大部分需要支付10%-15%的按揭貸款利息或者資金成本；另外收房前，還有3%-5%的稅費支出。所以如果選擇退房，這部分將成為他們的沉沒成本，因此退房率不高。

  對於房企來說，“無理由退房”已成為樓市下行中的一個突破口。

  近期，許多房企公佈了首月的成績單，他們的銷售額大多比往年有所下降。正如中國企業資本聯盟副理事長柏文喜對樂居財經所說的：“樓市最近本來就處於淡季，又疊加上疫情影響妨礙了人們的出行，對樓市的負面影響更大，必然會對企業的年度營銷計劃乃至運營現金流帶來極大壓力。”

  在這種情況下，如果能通過“無理由退房”鎖定客戶、加快銷售、穩住市場，對開發商將是一個很大的支持。