疫情下的風口：這39家房企跨界醫養！

  文/樂居財經研究院 楊倩

  “今年這個春節，想必很多人和我一樣，内心五味雜陳，頗不平靜。源自武漢的新型冠狀病毒肺炎大規模爆發，形勢嚴峻……”

  2月9日，泰禾集團董事長黃其森通過官微給員工們發了一封慰問信，語氣親切，信中是滿滿的企業家的擔當與情懷。

  “作為一家負責任的成熟企業，未來泰禾將進一步加大對醫療健康的投資力度，加快佈局，力爭做到社區健康小站全覆蓋。”這與兩年前的承諾重合了起來。黃其森曾公開表示，5年内，泰禾要在醫療領域投資800~1000億元。

  2016年起，泰禾的“地產+醫療”版圖持續擴張，先後收購婦女兒童醫院、大型三甲醫院、北京裕和中西醫結合康復醫院；與美國醫療聯盟國際部簽署合作協議，在北京通州打造國際一流綜合性醫院；成立百餘家健康管理中心，輻射全國30城，可提供體檢、癌篩、遠程醫療、家庭醫生等服務……

  房企涉足醫養：2015年爆發 近兩年遇冷

  近年來，房企紛紛跨界醫療。從時間上看，2000年太陽城最早進入醫療領域； 2015年進入爆發期，10家房企涉足；2016年8家，2017年5家，近兩年數量驟降，2018年、2019年僅1家。從地域上看，部分房企以大本營為中心，小範圍輻射，如綠城、南京高科等；部分房企選擇將醫療項目放置北上廣等核心城市，如世茂、保利等；恒大、萬科等頭部房企已將項目推廣至全國。

  跨界房企近半涉足康養

  據不完全統計，39家房企涉足領域包括康養、醫院投資運營、醫療服務/器械、醫美、保險/基金等。其中，康養佔比最高，48.7%的跨界房企涉足康養。

  康養主要是在傳統的地產開發中嵌入養老設施和養老服務，房企充分發揮自身優勢的同時，可選擇與優質養老服務機構進行合作，屬於重投入、輕運營。

  萬科算是其中的領跑者。2009年推出養老計劃，2010年萬科幸福匯項目就定位為養老地產項目，為老人提供養老看護、居家護理等服務。2012年，保利推出和熹會老年公寓，打造“醫養結合型”中心， 2017年全新升級後，提供居家養老服務、社區養老服務、特色醫養服務及養老延伸服務等。

  除社區型養老服務以外，還有房企結合旅遊、養生等多元功能，開發建設康養項目。如北大資源國際康養小鎮、融創即將投入運營的阿朵小鎮等。

  三家房企“涉險”

  從各領域佔比來看，第一梯隊是康養，第二梯隊是醫院、醫療服務，兩者佔比接近，均在28%左右。第三梯隊是醫美、醫學中心、健康產業園等，佔比較小。此外，共3家房企有“涉險”記錄，房企跨界醫療的佈局基本覆蓋了“醫藥險”全產業鏈。

  2015年，泰禾發起設立海峽人壽保險，擬以自有資金出資1.5億，佔股10%；兩年後，以106億港元完成收購大新金融集團旗下的壽險業務，併與旗下大新銀行有限公司簽訂了15年獨家銀保協議。

  恒大與泰禾幾乎是同時起跑。2015年，恒大集團以39.39億元競得中新大東方人壽保險公司50%股權，此後該公司更名為恒大人壽。綠城則是在2018年，以27.18億元收購百年人壽11.55%股權，繼醫院、康養項目之後，深入佈局醫療板塊。

  四種跨界方式：合作、收購、投資、自建

  從跨界方式來看，主要有四種，與現有醫療機構合作、收併購、股權投資及自建。其中，合作方式佔比較高。

  尤其涉足專科醫院、綜合醫院等領域，對專業性要求極高，房企主要採取合作方式，而且更偏愛有國際資源的醫療合作夥伴。如恒大與美國佈萊根和婦女醫院合作成立博鳌恒大國際醫院；綠地香港攜手澳大利亞養老機構莫朗國際健康集團、上海國際醫學中心，落地上海首家阿爾茲海默症專業照護機構；富力地產與加州大學洛杉矶分校醫療中心簽署咨詢服務協議,在廣州開發引入新型國際醫院；萬達集團與美國匹茲堡大學醫學中心簽訂在中國主要城市建設一批頂級國際醫院的戰略合作協議等。

  收購的優勢則在於能夠利用醫院原有資源，降低在人力資源和管理團隊上的投入，對發展方向也有更多的控製。比如萬科旗下的廣州蕙心醫院。其前身為新塘醫院，創辦於1965年，是一家二甲醫院。萬科通過增資控股的方式完成收購，併將其更名為蕙心醫院，打造成為以康復醫療為主要特色的專科醫院，集“預防保健、基礎醫療、專業康復”等服務為一體。

  南京高科是通過股權投資跨界醫療的典型代表。據企查查顯示，其控股的28家企業中，有7家醫藥企業，包括先河製藥、明康製藥、臣功製藥等。同時，南京高科還投資了優科生物、碩世生物等生物公司。相比其他跨界方式，股權投資更“輕”，進退更從容。

  跨界分化：深耕與退場

  在投入與產出比方面，醫療行業與房地產行業截然不同：地產行業是週轉快、利潤高；而醫療則是長期投入、持續運營、回報週期長。因此，跨界醫療的爆發期後，房企的選擇出現分化，有的深耕佈局，有的黯然退場。

  2019年，綠地連續公佈兩個醫療項目，持續深耕醫療板塊。7月，綠地與復旦大學簽約共建復旦綠地全球醫學中心，擬選址長三角生態綠色一體化發展示範區，建設週期5年，預計總投資超過160億元；一週後，綠地旗下綠地康養產業集團與上海醫藥集團旗下上海市藥材公司簽署戰略合作協議，雙方將在中醫藥領域就產業佈局、健康醫療服務、產品營銷及市場開拓等方面展開合作。

  融創、榮盛發展、格力地產等也在“跑步入場”。2019年10月，融創與清華大學、青島市政府及西海岸新區管委簽署協議，確立在青島西海岸新區合作共建“清華融創青島醫學中心”；同年12月，融創在青島東方影都舉行“融愛家”康養品牌發佈會，宣佈全面佈局醫療康養產業；2019年6月，榮盛發展旗下子公司榮盛康旅與北京市紅十字會999急救中心舉行了航空醫療救援合作協議簽約儀式，首創“健康養老+航空醫療”新模式。2020年2月10日，新冠肺炎疫情之下，格力地產全資子公司珠海高格與珠海三家科技公司合資成立了珠海高格醫療科技有限公司，目前主要生產口罩等醫用物資，格力地產持股70%。

  與此相反，世榮兆業、綠景控股等房企已退出醫療板塊。2014年，世榮兆業通過增資方式取得珠海至和置業投資有限公司81%股權，從而獲得橫琴國際生命科學中心項目的投資、開發及經營權利。3年後，由於項目遲遲未能落地，世榮兆業退出項目，從而退出醫療健康領域。

  綠景控股曾計劃從房地產全面轉型進入醫療行業。2015年與北京兒童醫院達成戰略合作，試圖通過定增，募集百億資金建設四個實體醫院、一個醫學中心、兩個健康管理平台。由於融資不利，定增金額從百億縮水至67.7億元。2017年，簽署了長達2年多的合作協議最終“流產”。