【大行報告】中泰證券：維持房地產行業增持評級

中泰證券發表研報指，市場方面，上周，該行高頻跟蹤的40大中城市新房及二手房成交有所回落;去化方面，重點10城本周去化率70.3%較上周有所回暖。政策方面，上周部分地區調控加碼，洛陽因6月房價漲幅過高擬推出限價令，而蘇州限購限售再升級，市區范圍內新房3年二手房5年後方可轉讓，可見調控“穩地價，穩房價，穩預期”的目標不會改變;融資方面，近期銀保監會對信托融資加強監管，或進行餘額管控，同時發改委收緊房企海外發債，但兩者在房企融資結構的占比均不大;該行認為這非行業整體融資收緊，更多是對近期部分地區土地市場過熱的抑制，實為結構上的調整：6月以來AAA房企超額利差小幅收窄，而AA+及AA級走闊，行業融資端將進一步分化，對高信用龍頭房企是利好。

配置端看，該行指，今年以來多因素致資金面惡化，270餘家房企宣告破產清算，中小房企正在加速退場，行業集中度或進一步提升。部分房企已披露的半年業績快報超預期，考慮到當前格局分化加劇，優質房企竣工交付或大幅高於市場平均表現，半年報業績乃至全年的業績均有大概率超預期，而且當前地產板塊倉位也處低位;再考慮到當前宏觀行業均處下行周期，融資收緊的背景下，因城施策調控存持續邊際改善預期，結合曆次周期看，基本面探底的板塊估值低點通常對應著不錯的買點;同時由於本輪周期與以往不同，行業調控或長期維持一城一策，市場整體波動性降低，行業整體增速放緩帶來由量轉質的思考，投資機會需從追求beta變為尋找alpha，地產股整體股息率開始不斷提升，建議持續關注基本面優良的高分紅、高信用行業龍頭：萬科、保利、華夏幸福，及致力於降杠杆、提分紅、優化內控、業績進入釋放期的成長一線：融創中國、旭輝控股集團。維持房地產行業增持評級。

風險提示：三四線銷售下行壓力繼續加大;流動性持續收緊。