華潤置地1188億銷售額背後，因何逆勢成長？

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自2017年房產調控變嚴之後，仍有不少頭部房企表現出「逆週期」生存性，華潤置地就是其中之一。背靠國企背景，華潤置地近年來的規模化擴張確實走得很順，但同時也要看到近期調控政策趨嚴，下半年行業的高增長態勢或將趨於平緩。

半年合約銷售金額1188.19億元，同比增長26%

7月15日，華潤置地（01109-HK）披露6月銷售數據。

截至今年6月，華潤置地累計實現總合同銷售金額1188.19億元，總合同銷售建築面積約625.97萬平方米，同比2017年上半年942.7億元的簽約銷售額和571萬平方米的簽約面積，分别增長26%和10%。

單從同比看，公司銷售業績漲勢喜人，不過要從華潤置地2019年2420億元的銷售目標看，還是差了那麽一點點。一般而言，「時間過半，任務過半」，顯然華潤置地失了一個節點。

從上半年銷售數據看，華潤置地屬於典型的過了一個「假寒冬」。眾所週知，房地產的調控也不是一年兩年了，就在市場「唱衰」房企的時候，公司再次向市場證明房地產業的「抗週期性」。

其實這一點，從公司近年來持續增長的銷售簽約額和簽約面積能窺出大概。

從上圖數據不難看出，從2014年到2018年，在橫跨房地產調控期内，華潤置地的銷售簽約額複合年均增長率卻在以約23%高速增長。對應年份銷售簽約面積複合年均增長率也在14%。

華潤置地有何「大招」能逆週期成長？

華潤置地因何「逆週期」成長？

這還要從華潤有個好爸爸談起。華潤置地是華潤集團的地產業務旗艦，公司佔儘各方面資源的優勢，讓眾房企只能「望其項背」。以房子的命根子拿地和融資為例：

光大證券研報顯示，2017-2018年，公司在土儲投資方面維持較高力度，尤其是在一二線城市土地儲備佔比超7成，進而保證了2019年可售物業水平和銷售增長。

從上圖我們可以明顯看出，公司自2017年拿地明顯提速。當年華潤置地以1045億元代價，獲取 64塊土地，總建面1197萬方。

2018年，公司繼續保持較高的投資強度，大手筆花1460億元拿地建面2190萬方，同比增長83%。

家里有糧，心中不慌。華潤的投資魄力也讓其在2018年進入2000億俱樂部，進入房地產前十陣營。且在2018的銷售中，公司土儲和銷售面積表現出很強的可持續，穩居行業首位。

在逆市擴張的背後，是公司優於行業的融資成本。中金研報顯示，2018年，華潤置地平均融資成本為4.47%，遠低於行業均值6.7%。淨負債率38%更是明顯低於行業均值71%。中金公司認為，這主要得益於公司的國企背景。

「銷售物業 + 投資物業 + X」的商業模式有待探索

儘管華潤置地今年在内房股中表現優異，但是梳理發現，公司業務還是有不少隱憂。首先就是公司「銷售物業 + 投資物業 + X」的商業模式。

從公司戰略看，投資性物業將是未來的業績驅動點，所以公司在購物中心、寫字樓、酒店等領域規模也越來越大。

華潤置地2018年可持續發展報告顯示，截至2018年，公司在50多個城市擁有已開業萬象城/萬象天地22個，萬象匯/五彩城12個，儲備項目44個。管理輸出購物中心項目25個，其中在營項目17個，儲備項目8個。

在營寫字樓11個，開業酒店9家。

Wind數據顯示，公司銷售物業是業績拉動主力。而公司這兩年一直大力發展的投資物業始終不溫不火。

雖然數據顯示，公司這兩年投資性物業有較快發展，2018年租金收入95.76億元，同比增長27.9%。今年上半年租金收入約57.90億元，同比增長32.7%。但這些數字遠不及銷售物業營收。

Wind 數據顯示，2016-2018年，公司銷售物業營收分别為883億元、874億元、1051億元。

華潤置地早早地就在十三五」期間，確立「銷售物業+投資物業+X」的商業模式，即在繼續堅持銷售物業及投資物業兩大主營業務基礎上，積極拓寬購物中心+互聯網生態體係建設、物業服務、老年地產、海外地產等其他業務發展模式。

從上述營收佔比看，「銷售物業 + 投資物業 + X」的商業模式發展併不平衡，也讓這個發展模式更多的是淪為口號化。同時，與萬科A相比，華潤置地的投資物業還有很長的路相比。

2018年底，萬科管理商業項目共計210餘個，總建築面積超過1300萬平方米，高於華潤置地運營的持有投資物業總建築面積921萬平方米。且萬科不僅在商業領域有建樹，其長租公寓、物流倉儲也都已經形成規模。

總結：自2017年房產調控變嚴之後，仍有不少頭部房企表現出「逆週期」生存性，華潤置地就是其中之一。背靠國企背景，華潤置地近年來的規模化擴張確實走得很順，但同時也要看到近期調控政策趨嚴，下半年行業的高增長態勢勢必趨穩。

在這樣的背景下，年中任務尚未及格的華潤置地，下半年的走勢更讓市場擔憂。對於華潤這樣的大型房企來說，能否完成2420億銷售目標事小，如何將投資性物業做大在是企業長久發展大計。