解局 | 景瑞控股一周30億搶地記

觀點地産網 9月11日，景瑞透過控股子公司蘇州璟瑟咨詢管理有限公司經過87輪競價，以總價22.12億元競得江蘇常州一宗宅地，樓面價1.61萬元/平方米，溢價率65%。

同日，景瑞在重慶再有所斬獲，聯合金科以5.22億元的底價摘得了重慶高新區一宗純住宅地塊，成交樓面價7740元/平方米。

景瑞一日内斥資27.33億元分別在重慶、常州納儲，這對于規模體量較小的房企來說無疑是十分少見的。

要是再算上9月4日，景瑞在江蘇無錫以最高限價7.63億元奪得的一宗宅地來看，其短短一周之内就花費了近35億元擴儲。

隨著房企們融資端的收緊，從銷售額的回款情況來“以收定投”成為了更合理的投資策略，而今年上半年景瑞的全口徑銷售額也才76.70億元。

“希望能夠在土地價格保證盈利的情況下，適度增加一些土地儲備，土地投資額會以銷售回款40%作為指標控制投資。”公司聯席主席闫浩在年初的業績會上給今年景瑞的投資策略定調。

雖然沒有具體的銷售目標，但從闫浩的表態來看，景瑞或多或少還是希望能在規模上有所突破，在上半年，景瑞分別在重慶、上海、武漢、杭州和蘇州獲得5個土地及物業項目，總貨值57.08億元。

從景瑞拿地的區域可以發現，景瑞布局的城市十分鮮明，聚焦在一二線核心城市。然而，在疫情過後，“重回一二線”成為了不少房企的選擇，雖然土地價格比較高，但是地塊去化快、回款穩定的特性讓該部分市場競爭激烈。

有業内人士表示，上半年的土地市場十分火熱，而銷售端又因疫情遇到了限制，所以對于規模不大的房企來說要進行投資拿地比較困難。

上半年，在銷售端僅僅增加了57億貨值的土儲對于景瑞來說是不合格的，雖然急于補倉但尋找到合適的土地窗口是極其重要的，在項目不多的情況下，每一個項目的得與失都深刻影響著景瑞的財務狀況。

值得注意的是，景瑞在今年上半年並沒有在重慶、常州出售任何一個項目，或許也讓景瑞感受到了在區域内奪地的迫切。

截止2020年6月30日，景瑞的土地儲備合計約492萬平方米，權益面積則為約230萬平方米，由此計算，其權益比例僅在46.7%左右。

合作對于景瑞來說是一個十分重要的擴張途徑，也是其財務狀況得以保持優秀的主要原因，其淨債務資本比率為68%（截止上半年），在政府出台“三道紅線”的情況下，對于景瑞影響較小。

景瑞在9月11日拿下的兩宗地塊或許能透露出景瑞在合作企業上的選擇邏輯。

其中，在重慶高新區聯合金科以5.22億元摘得的宅地，位于西永板塊，地塊占地面積67.4畝，容積率1.5，建築面積6.74萬平方米。板塊已經進入大規模開發期，地塊周邊均為居住樓盤，城市規劃與融創、龍湖、恒大等房企們的抱團將會打造一個新的大社區。

更為重要的是，這宗地塊旁邊就是金科剛剛在7月份以6.55億元拿下的另一個項目。景瑞或許會將操盤、開發的主要責任交予重慶地頭蛇金科，而景瑞更多以配合開發的角色出現。

這並不是景瑞第一次在這個區域拿地，此前在4月24日，景瑞就在高新區南部板塊布局，景瑞江山禦府高端純洋房項目預計今年10月開盤。

然而，在江蘇常州經過87輪競價奪下的地塊與重慶公司相比起來，明顯是另一個模式。

地塊位于武進區湖塘鎮聚湖東路北側、長溝路西側，出讓面積6.88萬平方米，建築面積13.76萬平方米，土地用途為住宅。

地塊處于常州武進區湖塘老城區，是武進區發展時間最久、最核心的板塊，周邊有吾悅廣場、萬達廣場等商業綜合體覆蓋，地塊的競爭程度不言而喻，參拍企業例如中梁、金地、美的、碧桂園、路勁、中海、景瑞、萬科，最終是景瑞擊退了一衆一線房企。

65%的高溢價拿地對景瑞來說壓力並不小，而1.6萬元/平方米的樓面也是創造了武進區的新高，相對于區域平均售價來說利潤空間並不大，湖塘鎮内在售的新樓盤如常發珑玥、美的翰林府、常州恒大禦景、新城華宇悅隽公館等銷售均價在17000-22000元不等。

此次獲取地塊的馬甲公司蘇州璟瑟咨詢管理有限公司看到了另一位股東的身影，景瑞作為主要控股、操盤方，江蘇新揚子造船有限公司則主要以財務投資身份出現。

據公開資料顯示，揚子江船業(控股) 有限公司成立于1956 年，並于2007年4月于新加坡交易所主板上市，為新交所主板中規模最大的上市挂牌中資企業，是一個以造船為核心業務並跨入拆船及海洋工程的綜合海事集團。

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