丁祖昱：一季度房企最核心是資金流問題，應減少投資

  樂居財經訊 李禮 2月5日，克而瑞證券地產及物管行業聯合策略溝通會在線上舉行，會議主題為“地產戰‘疫’，物管先行”。

  易居企業集團CEO丁祖昱博士在會上表示，1月份發佈的銷售排行榜中，大多數房企在1月份的表現還算可以，很多房企銷售和去年1月份相比，其實已經回落。很大程度也是受到了1月下旬疫情對房企的影響，1月份銷售數據的回落只是一個開始。最近幾週的成交數據，那麽大家可以發現，目前的成交數據已經趨向於0，上海最近兩週的成交數據，一手房和二手房，春節前一週和春節後一週都是0成交，這這在歷史上也是首次，像上海這樣的城市省市，我想不是個别，零成交可能會在相當長一段時間當中成為一個常態。 

  一旦疫情得到緩解，那麽市場也會相應比較快速的恢復。2003年疫情基本上是在5月份得到緩解，5月份當月數據比之前4月份有了一個非常明顯提升，當時5月份的黃金週表現也非常不錯。 

  那麽從近這次疫情情況來看，我相信一旦緩解之後，也會出現2003年時候類似的這種狀況迅速的恢復到正常的狀況。但是最難琢磨的就是什麽時候能夠緩解？從正常的一種判斷來看，2月份房企還是做好最壞的這種打算。

  3月份我個人認為，除湖北之外，大大多數地方如果得到強有力的控製的話，一群緩解的可能性還是相對來說比較大一些，3月份或3月中下旬，很多地方的成交可以開始慢慢恢復。

  二季度成交可能會有一個比較明顯的恢復，另外再加上從金融方面開始適度的放水，各個省市在疫情防治得到一定的控製的情況下面，重新抓經濟，房地產又是重中之重，各地都會有相應市場政策出台。 

  相對來講，我可能會對二季度市場回穩還是表示比較樂觀的。這次疫情的正好和春節淡季重合了。對於市場的影響，我個人認為還是可控的，如果這個疫情是在去年11月份12月份出來的話，對市場影響就特别大了。 

  從2019年的一二月份情況來看，一二月份正好也是2019年整個銷售最低的兩個月份，3月份市場迅速回升。今年可能一二月份，特别2月份很差，3月份可能也會受到相當程度的影響。但是二季度我相信會有回升，這點上面我表示樂觀。

  對於下半年的走勢，會比原先期望更好一些，因為考慮到政策方面因素，考慮到金融方面的支持，可能會比我們原來對今年下半年的判斷略好一點。 

  從全年的角度上來講，總的來講，今年的總成交比去年低，這個判斷應該不會發生改變，關鍵是低多少？從現在的疫情情況來看，不知道什麽時候可以緩解，到底滴多少現在還很難做一個判斷，粗略的一個分析，我覺得也不會低太多。需求只是延後，不會因這次疫情把這些需求全部消失掉。 

  從房企的角度上來講，目前一季度我認為最核心的問題還是資金流問題，由於1月份的銷售下降和2月份的銷售停滞，可能會影響一部分現金流，一季度還是要做好減少投資的安排。 

  從房價的角度上來講，現在是零成交，所以看不出房價的漲跌。一旦市場慢慢開始恢復，我覺得房價會有一點下降空間。這是兩方面組成，一方面因為大家對整體市場的判斷，由於疫情之後可能會有點悲觀，本身房價有下行的需求，另外一方面開發企業也有快速去化的壓力，也會用促銷方式來進行價格調整。 

  二手房方面，現在是全面停滞，疫情之後它的緩解過程會比一手房要稍微再慢一點，需要整個二季度來慢慢恢復。所以今年對於二手房市場來講，我認為影響可能會更大一些，其他的租賃市場這些影響不是特别大。那麽對於非住宅商辦這塊我們會我認為今年的影響可能會比住宅市場更可能會更大一些。大家也看到了由於辦公方面的一些限製，商業方面，更多的是商業零售方面的一些影響，可能今年商業房地產這一塊整體壓力會非常大，所以未來商業房地產發展的邏輯也會發生一些改變。