财华洞察|强者恒强、投资分化！新型物管“新局待拓”

原創

前言：

2021年是物管行业至关重要的一年。政策持续推进物管进行全覆盖，地方政策陆续出台，支持价格市场动态调节，支持利用维修资金，助力物管行业市场化和打通单盘盈利模型。

在此背景之下，抢占市场份额扩规模、优化管理、发展增值服务成为物管公司最为重要的发展战略。例如，近日合景悠活收购雪松智联，永升生活服务收购彰泰服务等。

在上市物管公司忙于收并购之际，未上市的小物管公司也悄然发起了赴港“上市潮”。

赴港上市潮背后：市场出现投资分化

2021年年初至今，向港交所递交上市申请书的企业有7家，其中有3家企业属于房地产开发及管理服务行业，约占总递表上市企业数的42.8%，占比最大。3家递表物管企业分别是物管企业德信服务、物管企业新希望服务，小房地产商天泰国际。

值得注意的是，加上近日通过聆讯的星盛商业（06668-HK），以及刚上市宋都服务（09608-HK）和荣万家（02146-HK）,2021年初港股IPO市场基本被物管公司所占领。展望全年，目前物管行业仍处快速发展时期，行业集中度并不算高，房地产多元化发展驱动，房企拆分物业板块赴港上市潮仍将延续。

中指研究院报告指出，香港主板市场未来依然是物业公司上市的首选，无论从估值、排期还是品牌影响来看，都具有明显优势。但值得注意的是，香港上市盈利门槛调升已是大概率事件，2021年将是资本市场集中爆发期，同时也是上市最佳的窗口期，预计到2021年底，上市物业服务企业有望突破70家。

在2021年初挂牌上市或IPO物管企业中，多数是小型物管公司。除荣万家外，德信服务及宋都服务在管总面积均低于1,000万平方米，而新希望服务在管总面积也刚好过1,000万平方米。某种层面上讲，在大型物管企业强者恒强趋势愈发明显的背景下，小型物管公司上市筹资通过收并购或合作方式拓规模，就成为与大型物管企业“抗衡”的唯一出路。

近些年，物管公司上市潮一直是港股IPO市场主流趋势之一，受到不少资本的关注及投资者的追捧。但是，随着物管企业赴港上市企业数量急剧攀升，港股物管板块出现了投资分化，资金多数流向大型物管企业，中小型物管企业出现估值困境。

2020年共有18家物业公司上市，超过2018年和2019年上市数量之和，其中登陆港交所的公司多达17家，A股1家。截止2020年末，18家新上市物业公司中，破发的公司多达10家，破发率约为56%。10家破发企业中，中小型物管公司多数。如烨星集团、兴业物联、第一服务控股、正荣服务、金融街服务等。

与中小型物管企业破发潮不同的是，大型物管公司受到资金的极力追捧，整个物管板块呈现出“冰火两重天”的业态。以2020年赴港上市的物管公司计，截至2020年末，华润万象生活、恒大物业、融创服务、金科服务在内多家大型物管公司2020年全年股价均实现不同程度的上涨。其中，华润万象生活涨幅最佳，达61.23%。

2021年初，伴随着物管上市潮的来临，物管的投资分化依旧在延续。截至2021年1月20日收盘，今年上市的荣万家及宋都服务均跌破上市价。反观年初至今恒大物业、华润生活服务及融创服务股价均迎来暴涨，其中短短13个交易日恒大物业股价飙升了72.5%。

究其原由，万亿物管蓝海之下，拥有平台化、规模化及品牌化的大型物管公司，更加容易实现规模经济的可能性。其次，近些年不少整合运营管理能力欠佳的小型物管公司为了进一步抢占市场份额，进行疯狂的并购，不计成本，不考虑并购对象的质地，一心只求做大。从而建立起“融资——并购——再融资”的圈钱循环，并不去考虑公司何以壮大。基于风险的考虑及长远稳定投资回报考虑，不少投资机构开始审视这个行业，给予规模效益良好的大型物管企业更高的评级及目标价。

2021年：强者恒强及投资分化依旧是主线

2021年是物管行业至关重要的一年，亦是值得投资者继续关注的一年。

2020年，面对新冠肺炎疫情的爆发，我国防疫措施能做的如此之好，物管“网格化”管理的作用功不可没。这也让不少地方政府意识到建立居民小区管理和服务的长效机制是非常至关重要的，这不仅可改善居民生活品质，更有利于地方性城市化管理的长远发展。

2021年，政策持续推进物管进行全覆盖，地方政策陆续出台，支持价格市场动态调节，支持利用维修资金.....都在引领我国物管行业向高质量方向发展，并助力物管行业市场化和打通单盘盈利模型。

随着政策的持续扶持，物业管理面积的持续增加、客户多元化服务需求的增长以及多元营收渠道的拓展，物管行业营收规模将在2021年突破万亿大关。

据第一太平戴维斯及亿翰智库预测，预计2020年至2024年我国物管行业总营收复合年增长率达19.7%。其中，预计2021年我国物管行业总营收将首度突破万亿大关至1.16亿元人民币，正式开启万亿级物管时代。

此外，第一太平戴维斯及亿翰智库预测预计，2021年我国物业管理百强企业在管楼面面积将达到65亿平方米。预计2020年至2024年我国物业管理百强企业在管楼面面积复合年增长率为6.2%。

虽说2021年物管增量空间非常大，但强者恒强的格局依旧，中小型物管企业市场竞争或愈发激烈。截至2019年，我国物业管理企业共有约13.7万家。市场参与者虽然众多，但拥有强大的资金及资源优势的百强物业企业，将会获得更多增量机遇。据第一太平戴维斯及亿翰智库数据显示，我国物业管理百强企业在管面积占行业在管面积的市场份额从2015年的16.4%提升至2020年27.4%，预计2021年将进一步提升至27.9%。

诚然，物管行业市场虽大，受企业平台化、规模化及品牌化影响，市场优质资源势必会加速流向头部企业，市场关注度也会向头部企业倾斜。未来“小而美”的物管企业如何从大型物管企业中脱颖而出，消除资本对小物管公司成长性的顾虑，解除投资分化，依旧是一道难解的题。