恒大之后又一巨头坍塌，华南城被下令清盘

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在债务泥潭中挣扎了4年，昔日的商贸物流巨头华南城(01668.HK)终究未能逃脱被清盘的厄运。

8月11日，华南城被高等法院下令清盘，富事高咨询有限公司的周伟成及潘路洋于8月11日获高等法院委任为公司的共同及各别清盘人。

受此影响，华南城股票宣布停牌。停牌前，华南城股价报0.107港元/股，市值只剩下12.24亿港元，境况惨烈。

恒大第二？华南城凉凉

作为曾在综合性物流及商贸中心开发领域占据头部地位的企业，华南城业务规模庞大，资产规模在2024年底达到875亿港元。

据悉，此次遭香港高等法院勒令清盘，使其成为中国恒大(03333.HK)之后、被清盘的内地资产规模最大开发商。

此次被法院下令清盘，源于花旗在今年1月对华南城向法院提出清盘呈请，理由是华南城未能偿还2024年4月到期的3.06亿美元欠款。

尽管当时华南城表示极力反对花旗的清盘呈请，但面对巨额债务危机，终究未能扭转局势。

在今年5月19日的法庭聆讯上，高等法院下令将呈请的聆讯押后至8月11日。

但是，华南城最终与债权人未能达成协议，从而被勒令清盘。

从财务数据看，华南城已陷入至暗时刻。

于2024年，华南城净亏损高达89.76亿港元，同比扩大超一倍。当年，公司投资物业公平值亏损增长至24.83亿港元，其他开支则超过45亿港元，融资成本也飙升至15.23亿港元，严重侵蚀了公司利润。

华南城的债务状况更是触目惊心，公司正遭遇严重的流动性危机。

同花顺数据显示，2024年年底，华南城总资产为875.51亿港元，总负债约609.44亿港元，流动负债则超过流动资产28.48亿港元，呈现短期偿债压力。

年报显示，于2024年年底，于2024年12月31日，华南城计息债务高达302.204亿港元。即期部分计息债务（包括优先票据及计息银行及其他借款）就达到182.41亿港元。此外，157.42亿港元有息负债的应付本金或利息未依规定在预定还款日期偿还，即违约借款。

与之反差巨大的是，现金及现金等价物仅为0.41亿港元。对此，公司核数师在报告中无法表示意见，指华南城持续经营面临项不确定因素。

国资和腾讯都救不了

事实上，华南城曾迎来“白衣骑士”，但最终没能逃脱被清盘的命运。

早在2021年末，深圳国资深圳特区建发就向华南城伸出橄榄枝，宣布以19.09亿港元认购其29.28%的股份。

随后于2022年5月，深圳特区建发完成认购华南城新股份，成为公司主要股东兼单一最大股东。值得一提的是，彼时腾讯(00700.HK)是华南城的第二大股东，深圳特区建发入主华南城后，腾讯持有华南城8.35%股权。不过，面对华南城的债务危机，截至目前，尚无腾讯出手相助的相关报道。

华南城获国资撑腰后，市场一度认为华南城的危机有望得到缓解，但华南城后来仍未摆脱“借新还旧”模式。

2022年，华南城宣布出售西安、郑州等项目以及出售第一亚太50%股权，以进行回血。随后，深圳特区建发先后于当年7月及12月接盘了第一亚太50%股权以及西安华南城69.35%股权。

但资产处置的回血金额有限，未能有效缓解华南城持续紧张的现金流状况。

2024年2月，华南城公告称，因流动资金日趋紧张，预计不会支付2024年2月9日到期的一笔强制赎回款，以及2月12日到期的一笔利息，导致两笔美元债券发生违约事件。

在地产行业下行以及宏观经济承压的大背景下，华南城商业模式的缺陷也显露出来。公司过度依赖“以售养租”，收入主要靠商铺销售，但电商、疫情等冲击下商贸城租金收入下滑，现金流断裂风险高。

此外，华南城的资产流动性差，大型商贸城项目变现困难，市场下行时鲜有人接盘。

总结

华南城案例反映了“重资产、长周期、高负债”商业模式的脆弱性，即便引入国企战投，若自身造血能力不足，仍难逃债务危机。华南城的危机尚未终结，其命运或成为中国商业地产债务重组的重要样本。