楼市利好不断，大银行股后市如何？

9月29日，存量房贷新政正式落地。

央行明确从11月1日起，新签订合同的浮动利率房贷，与除房贷之外的其余浮动利率贷款保持一致，可由借贷双方自主协商确定重定价周期；符合条件的存量房贷借款人在与商业银行协商调整房贷利率加点幅度的同时，也可调整重定价周期。

对于如何调降存量房贷利率，央行答记者问时提到：市场利率定价自律机制将发布倡议，引导商业银行于2024年10月31日前开展一次存量房贷利率批量调整。

工商银行（01398.HK）、建设银行（00939.HK）、农业银行（01288.HK）、中国银行（03988.HK）、邮储银行（01658.HK）、交通银行（03328.HK）、招商银行（03968.HK）等大型商业银行已于同日发布公告，指拟于10月12日发布操作细则公告，并于10月31日前完成存量房贷利率批量调整工作。

此外，央行还宣布商业性个人住房贷款不再区分首套和二套住房，最低首付款比例统一为不低于15%。

一线城市开始松绑楼市限购政策：广州市率先宣布全面取消住房限购；深圳宣布推出降低首付比例、缩短增值税征免年限、取消转让限制、优化分区限购等措施；上海放宽非沪籍购房者购买外环外住房的购房限制，并优化住房信贷政策和调整住房税收政策。

南京、无锡和郑州等新一线城市也为购房者提供更多支持力度。

这些利好政策带动了国庆假期前最后一个交易日的A股和港股相关板块的走势。

其中地产股涨势最猛烈。港股的内房股基本全线造好，房地产中介平台贝壳（02423.HK）大涨12.77%，万科企业（02202.HK）H股大涨11.69%，融创中国（01918.HK）大涨55.03%，龙湖集团（00960.HK）大涨9.62%。

美股方面，前一晚贝壳（BEKE.US）仅涨1.57%，而近来状态大勇的房地产平台房多多（DUO.US）大涨17.76%，未知在亚洲时段港股内房股全线走强的带动下，几个小时后的美股交易时段会否带给它们不一样的体验。

A股的房地产开发类股份也全线大涨，万科A（00002.SZ）涨9.95%，保利发展（600048.SH）涨9.97%，招商蛇口（001979.SH）涨9.18%。

然而，银行股却不给力。在A股的行情下，国有四大银行、招商银行和邮储银行的涨幅均低于地产股表现，港股的内银股也成为这一个交易日少数下跌的板块，其中国有四大银行H股全线下跌超1%，交行跌0.50%，招商银行和邮储银行H股仅分别微涨0.92%和1.09%，与这一天恒指大涨2.43%对比太鲜明。

大型银行股后市展望

下调存量房贷利率，最直接可能影响到商业银行的资产收益，尤其是规模大银行。

于2024年6月末，工行（601398.SH）、建行（601939.SH）、农行（601288.SH）、中行（601988.SH）、邮储银行（601658.SH）和招行（600036.SH）六大行的个人住房贷款或合共接近26万亿元人民币，占各银行总贷款的比重或在20%左右，降低存量房贷很可能降低这些大型商业银行的利息收益。

不过需要注意的是，降低存量房贷让购房者的钱包更加松动，或更利于其对房贷的履约和消费力的提高，将可进一步降低商业银行个人住房贷款的不良率，而且一线城市为首的多个城市开始放宽限购政策，也有利于促进楼市复苏，降低首套房和二套房的首付比例，或推动大型商业银行的业务增长。

另一方面，资本市场目前对大型商业银行给予如此低的估值，最主要的原因是担心其房地产对公贷款的不良率持续攀升。但是一系列的楼市措施，应有利于缓和当前房产企业的风险，为其资金周转争取缓冲的空间和时间，改善大型商业银行房地产对公业务贷款的不良率。

此外，降低存量房贷利率，让消费者腾出消费力，也有利于这些大型商业银行的消费贷款业务增长，后者的利润或更高。

更长远而言，楼市健康发展，从整体上不仅有利于个人和对公房产贷款业务，也有利于消费贷和经营贷，这些对于银行来说，都是利润不俗的收入来源，所以从长远来看，这次的政策组合拳将有利于大型商业银行。