房地產銷售走弱，政策預期加強，機構怎麽看？

原創

衣食住行是這人生四大件里投資不菲的大宗消費，不僅事關群眾幸福指數，同時也是經濟發展的重要驅動力。

在經歷2023年年初一波上漲勢頭後，市場普遍認為，房地產在二季度走勢不如一季度。在二季度的最後一個月，財華社帶大家復盤一下房地產近來走勢。

供需兩淡，房企格局分化

近期地產銷售轉弱成業界共識，5月樓市供需兩淡，延續了4月下滑走勢。

雖然經歷五一小長假，但購房熱度似乎並未達到市場預期。克而瑞研究表示，五一期間房企推盤積極性普遍不高，且目前市場整體購買力仍處在歷史相對低位，5月成交不及近年同期，僅略高於去年5月。

在今年五一銷售不及預期下，近年來5月單月業績環比4月首度下滑。2023年5月，百強房企實現銷售操盤金額4853.6億元，環比降低14.3%。

累計業績來看，1-5月百強房企實現銷售操盤金額25352.8億元，同比增長9.1%、增幅較上月回落。

克而瑞研究認為，整體來看，2023年以來中國房地產行業雖然有一定的修復預期，但受到供給、需求兩端制約，市場熱度延續平淡。

具體到上市公司層面，2023年5月僅2成百強房企單月業績環比增長，同比增長的企業在百強房企中佔到近半數。

環比來看，房地產銷售轉弱趨勢明顯。同比之所以有半數房企增長，主要因為去年同期受疫情等因素影響，基數較低所致。

從企業端看，房企銷售表現分化較大。

前三十強房企中，近7成企業實現單月業績同比增長。其中，華潤置地（01109.HK）、招商蛇口（001979.SZ）、濱江集團（002244.SZ）、中國金茂（00817.HK）等房企5月業績同比增幅均超過50%。卓越集團、電建地產等單月業績環比增長。

TOP31-50梯隊中，華僑城（000069.SZ）、仁恒置地、大華集團、偉星房產等企業5月的業績表現也相對突出，實現單月業績環比增長。

克而瑞研究認為，目前的行業形勢下，央國企及部分優質民企韌性較強、中小房企競爭力不足，2023年房企格局將繼續分化。

對於5月樓市表現，克而瑞研究認為，整體表現供需兩淡，延續了4月下滑走勢。除了受限於供應之外，核心原因還在於經濟面疲軟導致居民對未來預期悲觀，購房信心不足，加之前期積累的剛需剛改需求釋放殆儘，樓市增長動能持續放緩。

熱點城市土拍情緒高，央國企拿地積極

雖然新房市場銷售面臨供需兩淡，但以杭州為代表的熱點城市依然受到購房者青睐，無論是銷售還是土拍市場依然表現火熱。

新房方面，據恒基數據中心統計，2023年5月，杭州市共482個項目推盤，合計成交商品房7756套，雖然環比縮減29.71%，但每平方米成交均價32106元，同比、環比均有所上漲。

不過，今年5月，杭州二手房表現不及新房。

具體來看，5月杭州二手房成交二手房共成交6998套，環比減少3.66%，同比增加44.08%。5月二手房的成交均價為每平方米32069元，環比下降4.4%。

綜合來看，杭州依然具備發展魅力，杭州土拍市場競拍熱度持續高漲。

5月下旬，杭州2023年第四批集中供地成功出讓9宗地塊，出讓金總額超138億元，成交樓面均價為每平方米18032元，平均溢價率為9.4%，其中三分之二的地塊封頂搖號，房企依然看好杭州。

截至今年前5個月，恒基數據中心統計顯示，杭州全市前5月共成交88宗地塊，總出讓金788.3億元。且今年出讓地塊住宅未來均價同比仍在繼續增長，今年約在每平方米32216元左右，相比去年的31263元提升了3.05%。

進入6月以來，杭州土拍市場依然熱度高漲。

6月份，杭州將出讓17宗涉宅地，其中6月9日，第五批集中供地成功出讓5宗地塊，有4宗封頂搖號，其中，江灣新城地塊吸引了70家企業參與搖號，搖號難度再上新台階。且成交樓面均價為每平方米26587元，平均溢價率為11.2%。

不止杭州，北京、廣州等熱點城市土拍市場也「火藥味」十足。

浙商證券認為，土拍市場保持分化，核心一二線城市出讓地塊競爭火熱，土地供應相對較快；而部分三四線城市待供地塊可能受到缺少「意向買家」的影響，為避免流拍，在市場化拿地熱度未回升之前，地方政府可能會減少推地節奏。

此外，參加土拍的主體也發生明顯變化。

由於2022年城投託底地塊開工率較低，且2022年10月財政部發文禁止城投公司託底，城投拿地比例呈現下降的趨勢，當前拿地主體主要為頭部央國企及深耕地方的民企。

對政策預期加強，機構如何看待後市？

在當前房地產行業表現下，市場對政策預期普遍加強，不乏業内人士認為，6月以後或會出台新的寬松政策，甚至部分政策工具可能超出過去的常規工具範疇。

不過高盛發表研究報告指出，預計内地房地產市場將在未來數年出現L型復蘇，因政府似乎決心不將房地產行業用作短期刺激工具，而是希望減少經濟對該行業的依賴。

對於未來房地產市場走勢，市場各方觀點表現不一，但是主流觀點趨於正面且積極。

上海申銀萬國證券認為，我國房地產需求端短期銷售呈現超跌、但中期需求仍有支撐，而供給端呈現供給主體過度出清、中期行業供給亟待修復，預計供需兩端政策仍將更加積極支持；並預計房地產行業銷售也將逐步改善，格局優化下優質房企成長空間打開，將受益於政策放松和格局優化雙重利好。

德邦證券認為，5月商品房銷售邊際持續轉弱，6月適逢年中，預計企業端將會加大推盤和營銷力度，6月單月銷售有望較5月環比改善。

克而瑞認為，6月是上半年房企關鍵節點，為了衝刺年中業績，房企也將加快推盤節奏，提升折扣力度，供應預期環比持增。成交則有望迎來小幅放量，不同城市分化行情延續：

一是前期熱點城市諸如上海、杭州、成都、合肥等預期迎來短暫盤整期，整體成交熱度或將因樓盤紮堆入市、客戶分流等原因轉降；

二是武漢、南京、蘇州等城市基本面較好的二線城市成交熱度預期穩中有增，客戶需求仍在修復之中；

三是天津、重慶、鄭州等依託剛需剛改驅動的城市短期内成交難見明顯起色，預期還將低位持穩一段時間。