房地産市場長效機制下 金地集團緊抓時代機遇有望實現價值重估

金地集團（600383）曾是A股市場最具代表性的四大地産龍頭股「招保萬金」之一，但是，其過去幾年在資本市場的表現並不如其經營業績般亮眼。這家淨資産收益率高于18%、銷售額增長率高于15%、毛利率高于33%、股息率近6%的公司，獲得的市盈率卻只有不到5倍、市淨率甚至不到1倍。

有分析認為，在監管落地的長效機制下，現金流，負債率、資金成本、管理效能成為房地産板塊核心資産重要的判斷標准。如果說哪些房企的經營特點非常適合當前的政策和市場環境，金地一定是極少數的幾家之一。

淩克掌舵的管理團隊似乎也終于決定抓住時代的窗口期：2020年公司在三道紅線全部達標的情況下，既逆勢增加有息負債規模，又實現融資成本下降；既擴大投資的同時，又穩控財務安全。

2020年，金地在上市十幾年來首次將銷售目標寫入了年報，還喊出了「二次創業」的口號。這一年，其拿地金額1350億元，同比增長13%，拿地力度56%，在地産企業中投資水平處于較高的狀態。過去近一個月，金地的投資團隊在多個城市集中供地市場展露了雄心。

按照克爾瑞近日發布的最新數據，2021年前5個月，以全口徑銷售金額排名，金地以1285億元的銷售額位列第八，時隔多年後重新進入了中國房企銷售排行榜前十，同比增長89.5%。

業内人士指出，在三條紅線等長效機制接連落地的大環境中，疊加2020年史無前例的疫情，地産行業尚不能說已進入平穩的成熟期，只是進入生長中的成熟期。這一階段整個行業的特點是集中度提升、分化加速；而企業的特點則是規模因慣性上升，但保持增速者少，如果能兩者兼顧，則可獲益馬太效應紅利。

在金地的核心指標中，公司2020年實現營業收入840億元，同比增長32.4%，高于預期；歸母淨利潤104億元，規模創出曆史新高，同比增長3.2%，也在預期之内。

金地集團經營特點在頭部房企中非常適合長效機制下的市場環境。首先看支撐未來營收的最核心指標：銷售額。銷售額又看三個細化指標：權益銷售額、全口徑銷售額和銷售單價。拿金地和同樣經營較為穩健的另兩家代表房企萬科和保利做參考，並與TOP100的房企做橫向對比，數據如下：

其中，對營收影響權重最大的是權益銷售額及增速，這是未來業績確定性與否的壓艙石。即使在財務表現最為優秀穩健的三家A股上市房企中，金地的增速也是最快，與TOP100平均增速相比，金地更是高出了50%。

增速的強弱也同時展現了馬太效應的趨勢。金地的增速最快，也意味著其在長效機制和疫情之下，公司不但克服了宏觀環境困擾，而且借此搶奪了更多的市場份額。

在三家房企中，金地是唯一一家銷售和均價同時保持較高增速的房企，實現了量價齊升。同時，這一年也是金地銷售均價首次突破兩萬元，且是連續八年保持正增長。

金地經營性現金流入2212億元，同比增長了27.3%，遠高于銷售金額增速。這一特點在融資趨緊的環境里尤為重要。

歸母淨利潤方面，金地規模多年連創新高的增長趨勢沒變，需要剝開細看的是3.2%的增速。

金地當期業績被攤薄的原因是存貨跌價、持有項目公允價值損失及所得稅的增長，而管控費用和融資成本的進一步降低，則起到了穩定業績表現的作用。

如果以銷售金額口徑計算，金地2020年公司銷管費用率水平為2.7%，降至了2001年上市以來的最低水平，而且這個數據是在疫情期間取得的。

在管理紅利時代，三費控制能力是衡量管理能力的核心指標，而金地此三項指標均為行業最優水平。

再看影響金地盈利能力的三個基本面：一是項目主要分布在一二線城市，價格抗跌能力強；二是金地集團主推中剛需、首改項目，可以兼顧更快的去化速度和更高的溢價能力；三是融資成本較低。

若考慮表外項目貢獻，金地全口徑結算歸母淨利率為7%，但這其中公司整體權益占比約為55%，也就是說權益前的實際運營淨利潤率依然在13%左右，這個水平在行業内保持了較高的水准。

當長效機制落地後，對于行業前景悲觀者和樂觀者依然針鋒相對，但兩者有一個共識：依靠加杠杆粗放式增長的時代結束了。對于房企，三條紅線穿透底部硬性收縮了企業的借貸能力，一家房企的落檔區間決定了其基本盤。

截至2020年末，金地的區間是綠檔，且三大指標距離紅線均留有較大空間：剔除預售款後的資産負債率為68.5%；現金短債比為1.21倍；淨負債率為62.5%。

這是金地敢于繼續維持較高的投資強度的底氣之一，但更大的底氣是其擁有可媲美央企的低融資成本，2020年公司整體平均融資成本為4.74%，處于行業絕對低位的水准下同比再降了0.25個百分點。

當然，對于地産行業，未來容錯成本也已大幅提高，選錯城市拿錯地依然是房企要避免的最大風險。比如，新增土儲質量的優劣是影響房企遠期現金流安全性的主要決定因素。

分析人士認為，投資換來的存貨是房企最重要的資産，其代表著房企的可持續發展能力和前瞻性布局的能力。存貨的可持續發展能力可以通過從三個大的維度評估：項目分布集中度、營運能力和拿地強度。

在項目分布集中度上，金地截至2020年末已進入了全國70城，總土儲約6036萬平方米，權益土儲3203萬平方米，其中一、二線城市占比高達71.2%，在核心的一二線城市深耕能力較強。從都市圈範圍看，總土儲面積中約57%位于長三角、珠三角和環渤海都市圈。

其2020年的新增土地儲備約1657萬平方米，新增權益土地儲備813萬平方米，新增土地儲備面積的66%也分布于一二線城市。

在營運能力上，存貨周轉率和總資産周轉率方面，按照安信證券的監測，其以金地2020年的在建項目為樣本，得出的項目開工到竣工時間間隔平均為3.2年，遠低于樣本房企中位數3.9年；而在總資産周轉率上，金地近三年都呈上升趨勢，2018-2020年分別為0.18、0.19、0.21。

在拿地強度上，金地2017-2020年拿地強度維持在較高水平，分別為71.3%、61.6%、57.0%、56%。

當然，在地價不斷高企趨勢下，還有一個不會見諸于房企報表，但最能體現房企拿地能力的隱性指標：房企在非公開市場拿地能力。因為土地成本在項目開發總成本中的權重最高，這種能力最大程度上決定了房企在單個項目中的盈利能力。

2020年，金地的非公開市場投資共獲取29個項目，41宗土地，權益地價占比34%，計容建面占比43.7%，均創曆史新高。

在2021年集中拿地政策下，金地的投資策略展現出兩大特點：一方面加強非公開投資拓展力度，另一方面尋找銷售市場仍在啓動初期的結構性投資機會。

總體看，金地2021年新獲取的項目中，非公開投資拿地和溢價率不足10%的公開拿地合計占比超過七成，只有不到三成的投資是溢價率超過10%的，項目淨利率水平預期在6-12%。

據悉，金地内部在全年也沒有硬性設置投資比例，而是根據資金狀況、土地市場的機會動態應對和調整。

無論是被動原因驅使，還是主動意願驅動，房企都會在商業地産或産業地産等持有型業務上有所涉足，初衷是布局協同業務，用來分散純地産開發業務所面臨的風險，並服務于開發業務。而在新的長效機制和市場環境下，「開發+持有」的業務模型能夠平滑地産周期的波動影響，優秀的商業、産業園運營能力也可以創造更多的舊改、TOD等項目勾地機會、及提高公開市場出價能力。

金地選擇了以城市綜合運營為核心，進行配套布局的思路。淩克對商業及産業園運營的願景一直頗具雄心：

「一家公司如果只能做一點住宅，這家公司是沒有競爭力的，全品類的地産開發並不是金地公司追求的目標。金地公司還要能夠去提供各種各樣的社會服務，這個才是金地公司的一個目標。」

他的規劃是：一方面順應國家戰略發展趨勢，主要包括人工智能、生命科學，以及對應園區開發運營等；另一方面則是滿足城市服務升級的需要，主要包括教育、養老、體育等。

2020年，金地持有物業營收14.7億元，同比增長30%。商置板塊2020年並表金額在金地總銷售中的占比穩定。

截至2020年末，其持有型物業在運營項目24個、租賃面積約160萬平米，同比增長61.9%；其中産業園面積63萬平米，未開業在途持有物業總面積約258萬平米；其中産業園93萬平米。

2020年，金地在持有物業的拿地方式也更加多樣化，在商業及産業用地上新增土儲558萬平米，其中通過勾地、收購、舊改方式拿地占比45%、15%和6%，通過公開市場拿地占比從2019年的50%大幅度降至33%。

其中在産業園區運營上，威新産業2020年内連落八大項目，新進入7個城市，並成功打造首個生物醫藥産業園，跻身行業TOP10。

孵化一家公司或者一個産業的能力是做産業地産的終極能力。不同于一般的股權投資者，金地的模式是借助股權投資了解其業務發展實際需求，為他們的研發、生産、應用提供一流的、高層次的技術服務和戰略服務，逐漸形成産業鏈。

可以展現金地存量資産運營能力的一個標杆項目是深圳威新軟件科技園，此項目1期、2期的成功落地吸引了整機廠華為、大疆、松下，芯片供應商英特爾，總裝廠偉創力，元器件供應商安富利，包括總計6家世界500強、17家上市公司形成了園區内互有層次的産業鏈條。

有分析認為，當地産行業全面從財務杠杆紅利和土地紅利進入到主要依靠管理紅利才能勝出的新時代。金地選擇深耕科技孵化與地産科技兩大領域，這是一個沒有天花板的增量市場。而對于一家以地産開發為主業的公司，選擇一條可協同的第二增長曲線是其跳出板塊，實現獨立價值重估的開始。

來源：發布易