【观察】不惧破发潮！“小而美”的朗诗绿色生活服务逆市递表

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日期：2021年1月27日 下午3:57作者：覃汉计 編輯：mila

“我小，但是我有温度！”用这句话来形容朗诗绿色生活服务再适合不过了。

在去年2月就有消息传出，朗诗绿色集团旗下物业公司朗诗绿色生活服务在筹备赴港上市。筹备了将近一年，朗诗绿色生活服务终于向港交所递交了招股书，地产企业分拆物管企业港股上市又新增一员。

规模再小也五脏俱全，朗诗绿色生活服务此次加入了2021年行业赴港上市的热潮中。在公司港股递表前，已有新希望服务、德信服务，以及从事大型社区物管服务的世纪金源服务向港交所递交了招股书。而1月以来，向港交所递表的企业数量也就只有11间，物管企业就占了近4成。

不难看出，物管行业对上市募资情有独钟，甚至是去年以来行业破发频频也未能阻挡各类物管企业的上市梦。

2020年9月底在管建筑面积仅1620万平米，朗诗绿色生活服务会是小而美的物管企业吗?

加分项：市场化能力

按综合实力算，朗诗绿色生活服务在2020年全国物业服务百强企业中名列第28位。

与很多物管企业一样，朗诗绿色生活服务的有多元化的业务结构，主要为物业管理服务、非业主增值服务以及社区增值服务。2020年9月底，公司业务范围覆盖19个城市，包括14个长三角城市和其他城市。

值得留意的是，朗诗绿色生活服务对母公司朗诗绿色集团的依赖性十分小，主要是靠自身市场化开拓能力进行业务扩张的。

上图可见，在管建筑面积方面，朗诗绿色生活服务来自独立第三方开发商开发的项目建筑面积占比较大。2020年前9月，来自独立第三方的项目在管面积为696.5万平方米，占比达42.9%，较2018年提升26.3个百分点。这个比重在行业是相当高的，近期递表的荣万家、新希望服务以及世纪金源服务期内来自第三方项目在管面积比重分别为4.6%、0.3%及25.3%。

2019年，公司来自独立第三方的项目在管面积为644万平米，同比增长3.29倍；2020年前三季则同比增长60.89%至696.5万平方米，成长性十分强。

这充分表明了，朗诗绿色生活服务在扩大客户群及获取独立第三方物业开发商开发的项目方面成效显著，独立性较强，市场化能力是值得肯定的。

在高速增长的第三方项目在管面积带动下，公司的总在管面积也快速增长，由2018年的910万平方米增加至2019年的1500万平方米，并进一步增加至2020年前三季的1620万平方米。

这一优势也反应在业绩层面，公司2019年收益同比上升39.6%至4.33亿元，并同比上升34.7%至2020年前9月的4.06亿元；纯利亦同比上升10.6%至2019年的3430万元，并由2019年前9月的2060万元上升99.5%至2020年前9月的4110万元。其中来自独立第三方的收入占比较高，2020年前9月比重达到80.5%，排在了已上市的物管企业中前三名。

社区增值服务成长性佳

朗诗绿色生活服务的地位是为业主提供绿色建筑物业管理服务，并试图打造「有温度的社区」来丰富其增值服务内容，在社区增值服务方面有不错的成果。

公司的社区增值服务包括居家生活服务、公共资源管理服务以及出售及二手房物业代理服务，当中涵盖了家居清洗、广告推广、组织文化体验活动、以及买卖二手房等多项服务。

在朗诗绿色生活服务三大业务里面，社区增值服务板块增长速度最快。2019年该板块营收3756.2万元，同比增长54.1%；2020年前9月营收3493.7万元，同比增长41.14%。

其中，二手房物业代理服务在2020年前9月为社区增值服务贡献了相当大的收入来源。在2019年底，朗诗绿色生活服务取得有关经纪牌照后，开始提供二手房物业代理服务，令公司在管项目数目增加及所提供的服务范围扩大，也增厚了公司营收。

公共资源管理服务及二手房物业代理服务拥有极高的毛利率，2019年以来该两个业务快速增长也带动了社区增值服务毛利率的提升。在2020年前9月，公司社区增值服务毛利率为68.9%，较2018年提升7.9个百分点。

小规模物管企业成破发潮“主角”

由上文可以看到，朗诗绿色生活服务规模虽小，但是成长性并不比其他规模企业差，其多元化的社区增值服务有看点。

朗诗绿色生活服务此次递表，能否通过港交所聆讯还是未知数。但是，在物管行业分化日趋加剧的今天，港股市场对小规模物管企业兴趣似乎不大，这也让朗诗绿色生活服务的IPO之路充满挑战。

根据Wind数据，2020年10月以来，港股物管板块在上市潮之下，也出现了破发潮。其中，第一服务(02107-HK)、合景悠活(03913-HK)、容万象(02146-HK)以及宋都服务(09608-HK)上市首日均惨遭破发，有三家企业股价上市当日跌逾20%。

由此可见，在业务规模不大、成长确定性不强的中小物管企业在行业分化格局下，随着大量企业涌入，物业股在经历集中调整期后，估值逐渐回归到合理水平，市场对物管股的看法也更趋于理性。

另外，上市物管企业在增值服务领域已经具备先发优势，未来领先优势可能进一步扩大，龙头企业领先优势或将持续扩大。而朗诗绿色生活服务增值服务虽然增长亮眼，但规模小，未来如何在行业龙头中闯出一片天地？这需要时间去验证。