【會議直擊】星盛商業深耕大灣區商用物業 新世界發展旗下公司為基石

【財華社訊】物業運營服務供應商星盛商業將於1月14日在香港公開招股，並擬於1月26日在香港交易所主板上市。公司計劃發行2.5億股，其中10%為香港公開發售，90%為國際配售。招股價介乎3.2元（港幣，下同）至3.88元，每手1000股, 入場費約3919元，預計總集資額最多9.7億元。建銀國際和中信建投擔任聯席保薦人。

根據中指院，截至2020年9月30日，按於深圳的運營中購物中心數量計算，公司排名第一；按於深圳的運營面積計算，公司排名第二；按於大灣區的運營中購物中心數量計算，公司排名第四；按於大灣區的運營面積計算，公司排名第七。

截至2020年9月30日，公司總簽約管理面積約2990萬平方米，總簽約管理項目數量約45個，覆蓋中國18個城市，其中27個項目位於大灣區，7個項目位於長三角地區。

談及公司投資亮點，執行董事兼董事會主席黃德林表示，公司是大灣區領先的商用物業運營服務供應商，受益於區域利好政策，並具有全國佈局；公司以廣受認可的標桿項目及靈活的運營模式實現規模擴張；綜合運營管理能力創造強大的盈利水平；與星河控股的資源生態圈的協同效應等。此外，公司的業務模式包括委託管理服務、品牌及管理輸出服務、整租服務。

截至2020年9月30日，公司管理共31個由星河控股及其聯繫人開發的商業物業，合約面積為125.8萬平方米，佔總合約面積約41.9%。當被問及是否在業務上較依賴星河控股，公司管理層說，公司與星河控股有穩定的業務關係，這種關係在市場中很常見。在業績期內，公司獨立第三方的商用物業面積及數量在持續增長。截至2020年9月30日，公司獨立第三方面積達到約174萬平方米，佔合約面積的比例達到約58.1%。「我們也逐漸在降低對關聯方的依賴，我們相信與星河控股的合作關係對雙方有利，我們還會持續努力拓展第三方的項目。」

財務方面，公司業務穩定增長，在2017年至2019年間，收入年復合增長率在約18%；毛利率年復合增長率在約20.3%。

公司表示，所募集資金約55%將用作尋求其他中小型商用物業運營服務供應商的戰略收購及投資，以壯大商用物業運營服務業務及擴大商用物業運營服務組合；約20%將根據整租服務模式用作零售商用物業翻新；約10%將用作進行擁有優質商用物業的項目公司的少數股權投資；約5%將用作提升互聯網及資訊系統及智能運營數據中心；約10%用作一般業務用途及營運資金。

公司執行董事兼董事會主席黃德林、執行董事兼總裁陶慕明、執行董事兼常務副總經理牛林、執行董事、副總經理兼財務總監文藝出席記者會並回答提問，節錄如下：

Q: 公司曾多次交表，上市進程較為波折，這是否與疫情及商業寒冬的宏觀形勢有關？

A: 公司上市是根據公司發展方向、整個市場的狀況、公司自身發展階段，並結合公司發展戰略等多個因素決定。我們是在分析了多個市場因素的情況之下作出了慎重的決定，發行時機是符合公司整個發展的需要。疫情對公司的影響有限，影響最大的是2020年第一季度，業主方對商戶進行了租金減免和幫扶的補貼。公司作為一家輕資產的管理公司，疫情對我們自身財務影響有限，亦令公司自身細節化的管理水平得到加強。

Q: 基石投資者的情況。和新世界發展有沒有進一步合作計劃？

A: 我們的基石一共有4家公司，包括新世界發展旗下的Pilgrim Ever、深創投旗下SCGC資本、招商局作為股東之一的深圳市旗昌、由雙城資本管理的Virtues Origin SPC。我們認為這個組合對公司未來發展有很大幫助。我們會更多考慮與投資者日後的關聯發展，希望和基石投資者有更好協同發展。

Q: 公司未來會考慮開發哪些區域的物業？

A: 我們會深耕大灣區並進行拓展，我們會在經濟較發達、人口消費能力較高的城市做拓展，比如大灣區加長三角地區。

Q: （財華社）公司未來計劃在哪些城市有收併購項目？

A: 公司有55%的集資資金將會用於收併購及投資中小型商用物業，區域會根據公司拓展方向，暫時不方便透露。

文：龍曼