團結香港基金: 造地建房大落後 官僚程序待革新
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日期:2020年4月20日 下午6:03
團結香港基金: 造地建房大落後 官僚程序待革新

【財華社訊】團結香港基金(基金會)4月20日發表新一期題為《造地建房大落後 官僚繁瑣待革新》的土地房屋政策研究報告。報告指繼本港2019年私樓供應量出現斷崖式下跌後,預測未來五年的私樓供應量會繼續在谷底徘徊,形成類似「地陷」的格局。報告亦預計未來四年公營房屋供應量仍然未能達到《長遠房屋策略》定下的目標,落差逾三成。公、私營房屋供應量均堪憂,房屋供應危機將持續惡化。基金會建議政府盡一切所能加快開拓新土地,更要為現時有關土地房屋發展的繁瑣程序拆牆鬆綁,以增加房屋供應。

私樓供應斷崖已現      料將見「地陷」

私樓供應斷崖已於2019年出現,私人住宅單位(包括「首置」單位)落成量僅有14,093個,不僅較2018年下跌33%,更比政府的預測少30%。當中的主因是私人住宅建築工程放緩:由2018下半年開始,從買地到施工,發展週期的每個階段均全面放緩。無論熟地供應、上蓋工程動工量,以至預售樓花同意書的批出量,都從過去一兩年的高位大幅下跌35%至53%;加上土地儲備緊絀,「生地」變「熟地」的進展緩慢。

因此,基金會預測未來五年(2020至2024年間)的私人住宅落成量每年平均只有約16,000個單位,較此前預測(2019至2023年間) 的每年平均18,500個單位少14%。展望2025至2029年,土地供應將更捉襟見肘。

建議一:促政府為各種土地發展行政程序拆牆鬆綁

在各新發展區或新市鎮發展均出現不同程度延遲的情況下,現時只能依賴土地改劃紓緩土地供應的困局。當中最大挑戰是由私人發展商主導的土地改劃,須克服種種費時的官僚程序。

基金會建議,當局應加快現時所有的土地開發項目,包括但不限於土地改劃、新發展區發展(部分通過土地收回方式進行)、土地共享先導計劃、市區重建、鐵路上蓋發展,以及實行大規模填海計劃,並重新檢視、評估及簡化土地發展的行政程序,化繁為簡。就此,報告提出了十項獲業界人士廣泛支持的建議選項供政府考慮:

1.     授權一個中央小組,藉此在所有規劃及其他土地發展申請中,提供「一站式」的便利措施

2.     明確界定各部門就發展/建築的審查/批核範圍

3.     為不同類型的申請訂立法定的審查/批准時限

4.     簡化土地契約

5.     避免重複進行公衆諮詢

6.     設定土地及房屋供應目標,明確界定有關執行單位的職責

7.     善用劃作「綜合發展區」地帶的土地

8.     優化補地價的釐定機制

9.     運用資訊科技以提高工作效率

10.  增加與土地發展工作相關的撥款

建議二:倡政府建一站式平台增透明度 披露項目進度

公營房屋方面,未來四年(2020/21至2023/24年度)公營房屋的預計落成量為平均每年20,400個,比《長策》所定的供應目標少32%。而過去七年的公營房屋供應量更沒有一年達標,累計短缺82,600個單位,相當於11.2個彩虹邨的單位總數。隨後十年(2020/21至2029/30年度),基金會預計公屋供應將出現額外66,000個單位的短缺,公屋平均輪候時間估計很快突破六年大關。

同樣令人憂慮的是,土地改劃的進度正大幅減慢。自2013年起,政府共物色216幅可作改劃的土地,當中大多用作興建公營房屋,但截至今年1月,只有132幅用地完成改劃程序,當中只有三幅於2019年間完成改劃,有64幅用地的改劃工作至今仍未開始。

由土地改劃後到變成「熟地」的過程亦非一帆風順,令問題更趨複雜化。基金會仔細研究了三個分別位於馬頭角、粉嶺及油塘的案例,均顯示公營房屋項目或會受改劃後的不同後續程序(包括設施及土地清理、土地收回與工程研究)而有所延誤,以致無法及時動工。

基金會認為政府應提高公營房屋項目的透明度,令各部門在落實時間表上更有責任和承擔,建議政府建立一站式公開平台,向公眾披露各個公營房屋項目的進度,包括有關的土地發展程序、建築圖則提交、建造工程動工期與竣工期等。

建議三:重新成立《長策》督導委員會 檢視房屋需求推算方式

面對嚴峻的房屋供應前景,政府卻嚴重低估了香港的未來房屋需求。基金會認為,現時《長策》房屋需求推算中的住戶數目增長推算方法存在問題,令《長策》供應目標墮入不斷被下調的惡性循環。

這個循環因單位落成量不足而起,現有家庭分戶並遷往新單位的機會亦相應減少,導致每戶平均人數被人為地推高,結果家庭住戶數目亦被人為地拉低,因此,房屋需求量預測及供應目標亦隨之下跌。供應目標下調最終導致落成量持續不足,下一個循環周而復始。

若目前的推算方法維持不變,《長策》預測的房屋供應目標預計在未來幾年會持續下跌,不利政府推進各項增加土地供應的計劃。此外,《長策》亦忽略了過去的供應短缺,在每年更新其十年供應目標時,並沒有考慮要追回過去未達標的累計短缺。若實際房屋需求量繼續被低估,房屋危機只會越趨嚴峻。因此,建議重新成立《長策》督導委員會以檢視其推算方式。

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