招商蛇口邊喊“去地産化”邊瘋狂拿地 密集賣資産+發債折射資金壓力

　　中國網財經3月31日訊(記者舒越 實習生馬雨筱旭)A股上市公司招商蛇口近年似乎對出售資産頗為熱衷。

　　3月9日，北京産權交易所網站顯示，招商蛇口旗下沈陽金道匯通房地産開發有限公司(以下簡稱“沈陽金道匯通”)100%股權及4.94億元債權正式挂牌轉讓，轉讓底價9億元。其中，招商蛇口51%股權的挂牌價為2.07億元。

　　這是招商蛇口第三次將“沈陽金道匯通”挂上北京産權交易所網站。此前兩次挂牌時間分別是2019年12月19日和2020年2月7日。值得一提的是，最新一期的轉讓價較2月7日下調了4515.1萬元。

　　根據最新的挂牌條款，沈陽金道匯通的交易款需一次性支付，並繳納1億元保證金。除此之外，依據相關授權委托協議安排，沈陽金道匯通分別欠招商局集團財務有限公司和成都招商遠康房地産開發有限公司的3億元和1.94億元債務，也一並挂牌捆綁轉讓。

　　資料顯示，沈陽金道匯通旗下主要項目為沈陽招商鑽石山廣場綜合體項目。截至1月31日，沈陽金道匯通營業收入為813.57萬元，淨利潤虧損203.79萬元，負債總計7.01億元。

　　除轉讓沈陽金道匯通股權外，今年以來，招商蛇口還通過增資形式出讓了佛山、長沙、西安和嘉興4處項目股權。據不完全統計，2018年和2019年招商蛇口分別出售資産11項和7項。

　　2015年喊出“去地産化”，目前仍處陣痛期

　　頻繁的資産出售使招商蛇口對投資收益的依賴不斷加重。2015年招商蛇口的投資收益僅為5.85億元，而2016-2018年末及2019年前三季度，招商蛇口的投資收益分別為42.03億元、29.1億元、65.48億元和48.19億元，在當年淨利潤中的占比分別達到43.87%、22.99%、42.97%和94.62%。

　　但在投資收益急劇提升的同時，招商蛇口的業績卻不升反降。截至2019年9月30日，招商蛇口實現營業收入255.43億元，與上年同期相比減少了24.39%；實現淨利潤50.93億元，同比減少38.46%。對于業績下滑的原因，招商蛇口在公告中解釋稱，根據公司生産經營計劃，房地産項目竣工以及結轉時間主要集中在第四季度，本報告期結轉面積較小，導致結轉收入同比減少。

　　事實上，2015年喊出“去地産化”轉型口號的招商蛇口，其主營業務發展一直未及預期。2015年招商蛇口董事長許永軍在業績會上提出，預計3至5年内，社區運營業務比例下降到70%甚至60%，園區運營提升到30%，郵輪運營則占比達到10%。

　　但2019年半年報顯示，招商蛇口社區開發與運營、園區開發與運營和郵輪産業建設與運營業務的收入分別為124.08億元、40.08億元和2.7億元，占總收入的比例分別為74.36%、24.02%和1.62%，離上述目標的實現仍有一定差距。

　　瘋狂拿地資金狀況受關注，285億元債務待償還

　　令人費解的是，喊著“去地産化”口號的招商蛇口，拿地力度卻未曾減少。據中國網財經記者不完全統計，招商蛇口2020年已累計新增7個項目，土地面積共計42.17萬平方米，拿地總代價為129.29億元。

　　克而瑞《中國房地産企業新增貨值TOP100》榜單顯示，2018年招商蛇口新增土地貨值為1874億元，排名第14；新增土地建面1142.8萬平方米，排名第19。而2019年招商蛇口新增土地貨值為2423.5億元，新增土地建面1297.1萬平方米，排名分別為第9和第15。

　　在大手筆拿地的同時，招商蛇口的負債水平也隨之上升。2018年末及2019年前三季度，招商蛇口資産負債率分別為74.28%和75.62%。截至2019年9月底，招商蛇口短期借款達286.28億元，流動負債達2976.98億元，均為近三年新高，而同期招商蛇口現金及現金等價物僅為677.79億元。

　　除此之外，招商蛇口還面臨較大的償債壓力。據招商蛇口《2020年第一期中期票據募集說明書》披露，截至3月3日，招商蛇口待償還債務融資工具及其他債券余額為284.5億元。招商蛇口稱，公司短期内到期的債務規模較大，面臨較大的短期償債壓力。

　　在償債壓力下，招商蛇口多次發債以借新還舊。3月10日，招商蛇口發布公告稱，公司已完成發行2020年度第一期中期票據品種一、品種二以及2020年度第三期超短期融資券。其中品種一和品種二實際發行金額分別為13億元和7億元，具體用于償還于2017年3月發行的“17招商蛇口MTN001”債券，該筆債券規模為20億元，發行期限為三年期，到期日為2020年3月13日。

　　第三期超短期融資券實際發行總額為19億元，其中，2億元將用于補充為支持疫情防控工作，實施租金減免而産生的營運資金需求，4.47億元用于償還公司未到期銀行借款，12.53億元用于償還公司其他有息負債及置換招商蛇口已歸還銀行借款的自有資金。

　　招商蛇口頻繁出售資産的原因是什麽？公司是否面臨著較大的償債壓力？中國網財經記者致電董秘辦，得到的回複是“只接受傳真形式采訪”。隨後中國網財經記者將采訪函以傳真形式發送至對方，但截至發稿未收到回複。