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光大信托地产魅影

日期:2019年12月17日 上午8:00

光大信托党委书记、董事长  闫桂军 光大信托党委书记、董事长  闫桂军

  乐居财经 李奕和 发自北京

  房地产行业融资问题突显,信托机构频繁出现在开发商合作名录中。

  12月13日,当代置业官方微信披露,该公司与光大兴陇信托有限责任公司(以下简称“光大信托”)共同签署《战略合作框架协议书》。根据合作协议内容,光大信托将向当代置业提供总额100亿元授信额度,共同搭建绿色产业基金平台。

  与此同时,双方将充分发挥各自在市场资产配置以及创新灵活等领域的优势,共同探索“地产+金融”全链条、多层次、一体化的产融合作新模式,促进双方业务多元化发展。

  从双方合作来看,100亿元的授信额对房地产企业来说并不算高。只是,在政策层面对于信托资金“输血”房地产依然属于严监管地带的背景之下,当代置业和光大信托此次的合作颇显得耐人寻味。

  当代置业方面人士向乐居财经表示,此次与光大信托战略签约100亿,标志着双方在绿色科技领域的全方位战略合作,其中组建绿色产业基金平台首期不会低于10亿人民币。

  该人士指出,现行行业周期下,需要有差异化特定化的竞争力才能实现资本市场市场的要求。双方组建绿色产业基金,标志着主流金融机构对当代置业绿色科技方向坚持的认同。与此同时,此次合作不同于往日、会倾斜于当代置业的利润分配。

  100亿合作中的投资角色

  在行业融资面临困境的当下,该基金的设立跟地产金融有着莫大关系。

  当代置业执行董事兼总裁张鹏在该次签约中表示,当代战略金融作为未来金融资本的主航道,在当代置业所开发的诸多地产项目上得到落实。如当代时光里项目,就是把优质的资金和优质的资产结合到一起、把金融和绿色地产结合到一起、把地产科技和绿色金融结合到一起的代表项目。

  据了解,北京当代时光里项目定位为高端康养综合体。2018年7月,当代置业与太平人寿、太平保利签署战略合作协议,在养老领域、健康养老服务等展开合作,当代时光里是其中的代表项目。

  一年多以后的今天,当代置业与光大信托达成合作,亦有这番意味。按照张鹏的话,就是“把优质的资金和优质的资产结合到一起”,目标是显而易见的。

  具体到基金的操作层面,中国企业资本联盟副理事长柏文喜对乐居财经表示,私募基金现在依照资管新规需要穿透监管,也不能做债权,所以投资于基金设定的项目领域的股权是肯定的,也可能以明股实债或设定回购条件与时点的方式来进行项目投资。

  至于基金投向,具体需要看基金本身对此的设定,投资于地产领域,只要合法合规也是可以的。柏文喜认为,政策层面严控的是信托资金违规进入房地产领域,而非禁止进入。比如信托计划以股权或债权进入地产开发领域一直是畅通的。

  “这类基金一般会由当代置业作为基石出资人和劣后投资人,由光大信托来募集资金并承担基金管理人,优先投向当代置业自身的项目,是否对外部项目以及其他行业进行投资,要看基金章程的约定。”

  光大信托地产寻路

  资料显示,光大信托是在原甘肃信托基础上于2014年经中国银监会批准重组后成立,是中国光大集团金融板块中与银行、证券、保险并列的四大核心子公司之一。

  该公司业务范围包括资金信托、动产信托、不动产信托、证券投资、家族信托、消费信托、资产证券化、企业资产的重组、并购及项目融资、公司理财、财务顾问等;涉及基础设施、金融市场、私募基金、公益慈善、产业地产及物业投资等领域。

  2018年,光大信托实现的营业收入21.29亿元,同比增加87.43%,实现净利润11. 17亿元,同比增加112.04%,管理资产规模达5739.39亿元。

  值得一提的是,光大信托与房企的合作常见诸报道,且涉及金额巨大。去年11月23日,光大信托与泰禾签订合作,双方在房地产开发、教育养老文化产业等领域进行合作,规模200亿元;一天后的11月24日,光大信托与福晟集团签订规模100亿元的合作,范围涉及房地产开发、建筑、物业等领域。

  进入今年7月,光大信托还与北辰实业武汉两子公司签署20亿元信托贷款。对于与当代置业的合作,光大信托党委书记、董事长闫桂军表示,对于投资机构而言,如何在当前环境下去优选项目,实现资产的增值,具有十分现实的意义。

  中国企业资本联盟副理事长柏文喜指出,房地产属于重资产行业,与金融资本具有天然的亲和力,因为不论是从风险管理的角度还是流动性角度,金融机构与房企都是相互需要和非常好的合作伙伴,光大信托也概莫能外。而且国内的信托机构主业以融资为主,更是对房企有更多的合作甚至依赖。

  只不过,近段时间以来房地产行业风险增加,信托资金违规进入房地产行业的事情也时有发生。行业统计的一项数据显示,至12月13日,信托业今年来已收到33张罚单,涉及21家信托公司,处罚金额达1768万元。当中,房地产业务领域的违规占比近半。

  用益信托网统计数据显示,2019年1-11月,信托行业发行产品数量22503个,规模总计23568.57亿元。其中,信托产品在房地产领域发行的总数为5779个,规模总计9051.96亿元,占比近四成。数据显示,相对于去年同期的42%,虽然房地产领域发行信托产品占比有所下降,但信托投资仍是房地产资金的重要来源。

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