房價「限降令」能救得了三四線樓市嗎?

日期:2019年6月13日 下午4:54作者:李瑩 編輯:李雨謙
房價「限降令」能救得了三四線樓市嗎?

房價敏感博弈期,樓市故事多。前有蘇州政策調控房價降溫,這廂又有施恩發文阻止房價下跌。

作為一個依山傍水的三四線小城,恩施旅遊資源極其豐富。靠山吃山、靠水吃水,恩施也因此成為各大房企爭相搶食的文旅地盤。

然而文旅的東風尚未等來,眼見得恩施的房價要急轉直下,由此,施恩房協發佈10條「限降令」提出預警。

恩施房協表現出一種「託底」的傾向。房協作為半官方的行業組織,某種程度上代表了不便於出面的主管部門的態度。

其實恩施的窘境是棚改大縮水後,是那些缺乏人口和產業支撐的三四線樓市的真實寫照,是否意味著三四線的樓市從此就要一蹶不振?

恩施房協發佈10條「限降令」,這座旅遊小城房價遇冷

近日,湖北省恩施州恩施市房地產協會發佈《關於穩定恩施房地產市場價格預警的通知》,對該市的房地產項目降價行為提出「預警」,實際上就是阻止當地房價下跌。

見過阻止房價漲的,見過阻止房價跌的嗎?恩施房協在通知中列舉了擾亂樓市秩序的「十大罪狀」,大致為:高價備案低價開盤、預售和銷售價格不同、低價誘客、尾盤甩賣等。

《通知》一下,迅速引發外界關註。群眾直呼,見過不讓房子漲價的,還真沒見過阻止房價下跌的。

在樓市「因城施策」下,各地對市場波動提出預警的不少,5月蘇州就連續出台限購政策給房價降溫。但「限降」的還真不多見。

此次「限降令」不僅在業界引起爭議,同時也揭露了這座四線城市樓市存在的各種「亂象」。

文旅「炒」熱小城,但遠不能「救」市

湖北恩施地處武陵山區、經濟落後,屬國家級貧困地區。恩施州統計局數據顯示,2018年恩施州GDP總量為871億元,是湖北省唯一一個未過千億的市州。

不過靠山吃山、靠水吃水。恩施憑借悠久的歷史、豐富的旅遊資源,成為地產開發商爭相搶食的文旅地盤。

那些轉型做文旅的房企巨頭,例如奧山、中梁等均有入駐,其中,中梁地產開發的國賓壹號項目一聽就知道「貴」而不同。

恩施房地產報告顯示,2018年恩施州完成房地產開發總投資130.76億元,同比上漲27.14%。土地出讓金規模為45.34億元,同比漲幅超過100%。當地財政對房地產市場非常依賴。

恩施在2016年6月出台樓市去庫存的各項政策,包括調低首付比例、一家人的公積金亦可疊加使用於同一套房、農民工、個體戶繳存足額連續6個月以上即可申請公積金貸款等。

這一政策取得了明顯的效果。2017年,恩施出現「搶房」的白熱化趨勢,新房的成交單價同比上漲592元/平方米,達到4989元/平米。

而2018年新建商品住宅成交均價為6165.58元/平方米,單價又上漲1177元,漲幅達到24%。

2018年成交量同比上漲7%,累計總銷售額100億元,同比上漲27%。

然而這一幕卻是最後的輝煌。文旅概念雖然讓恩施炙手可熱,但這兩年才陸續轉型的房企仍處於摸索、投資開發階段,盈利得更是少之又少。

房價新增長動力不成火候,舊引擎已然啞火。棚改政策腰斬,也讓狂飙的三四線房價溫度驟降。據住建委和國土局數據顯示,2018年恩施市開工實施棚戶區改造項目有2209項。而2019年棚改計劃開工僅1013套,大幅縮水。

房價炒的過高,需求又明顯後勁不足,於是就出現降價壓力。

棚改退潮,三四線城市房價「擱淺」?

潮水過後,誰會擱淺?

據恩施州房地產業協會報告,恩施的庫存去化目前低於10個月,依然有較大市場潛力。而新建非商品住宅卻庫存高企,現有存量出清約需55個月,庫存壓力較大。

表面上看,因為開發商過於集中供貨,導致供過於求。但多位業内人士表示,其實根源在於,恩施前些年房價漲幅過快,而當地人口和收入基數沒有大幅增長,房價已提前消耗了紅利。

像恩施這種缺乏人口和經濟支撐的三四線城市,基礎設施薄弱,再加上沒有產業支撐,當地的房地產市場問題凸顯。一旦棚改貨幣化安置需求一轍出,房價很可能從哪里來再回哪里去。

類似恩施這種經濟不靈、人口不強,僅依靠棚改大機遇火一把的三四線城市實際上數量不少,業界管這種城市為「弱三四線」。弱三四線城市的樓市未來前景不樂觀,不排除將出現大熱之後後勁不足引發的降價壓力。

而對於那些受核心大城市輻射明顯,自身綜合經濟實力強,人口流入明顯的「強三四線」城市而言,當地的樓市還是發展較快,還需要嚴格的調控政策來「降溫」。

總之,恩施效應不會在三四線城市全面顯現,應該區分來看待,那些「出身」一樣的弱三四線城市確實值得警惕。

但同時也要看到,恩施現下的窘境或是一時的。作為一個擁有大量生態資源的小城,恩施還是有别於其它「弱三四線」城市,其文旅前景還是非常可期的。

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