房企前4個月銷售、融資井噴,融資規模逼近8500億,1/4來自海外債

日期:2019年5月7日 上午4:59

盡管4月房地產市場總體銷售較3月略有回落,但是從前4月百強房企的銷售情況看,規模上市房企的銷售走勢強於行業整體,龍頭企業效應日趨明顯,競爭格局持續分化。

來自研究機構的統計數據顯示,今年前4個月,有75家房企銷售額突破百億。其中, 碧桂園、萬科、恒大、保利、融創等5家龍頭房企銷售額突破1000億,完成了多數企業一年的銷售目標;碧桂園、萬科銷售額更是超過2000億。另外,500至1000億的有9家,100至500億的有61家。

在銷售保持平穩的同時,房企融資繼續井噴,4月密集發布融資接近2600億,前4個月這些房企的融資規模更是接近8500億。

對應的,4月房企拿地熱情高漲,在二線城市瘋狂搶地,4月全國300城土地出讓金總額中,二線城市出讓金占比近7成。

業內人士指出,部分城市樓市“小陽春”,疊加融資難度大幅度緩解,是房企搶地熱情高漲的主要原因。

不過,在中央再次強調“房住不炒”定位、對地價上漲較快的城市提出預警的背景下,土地市場的“瘋狂”面臨更大風險,房企投資布局仍然需要保持謹慎,盲目追高並不可取。

75家房企銷售額超百億

盡管4月單月,百強房企銷售規模環比持平,但是與去年同期相比仍有顯著增長。

克而瑞研究中心的統計數據顯示,今年4月份,百強房企單月業績規模同比增長16.6%。按照權益口徑看,1至4月,百強房企累計銷售規模同比微增3.6%,結束了前三月累計銷售規模略低於去年同期的趨勢。

中國指數研究院的統計數據也顯示,1至4月房企銷售業績趨於平穩,TOP100均值達313億元,規模破百億的房企增加至75家。其中,碧桂園、萬科銷售額超2000億;恒大、保利、融創3家房企銷售額超1000億位列第二陣營。500至1000億、100至500億、100億以下的企業分別為9家、61家、25家,房企銷售額TOP100門檻提升至74.11億元。

中國指數研究院指出,房企普遍下調了銷售目標增速,強調穩健發展。隨著行業進入高質量發展階段,房企堅持穩中求進的發展策略,戰略布局更加收斂聚焦。房企之間的規模競爭仍將持續,其在追求業績的過程中更加註重發展質量與效益的提升,著力提升企業經營硬實力。

房企融資規模近8500億

在銷售保持穩定的同時,房企融資繼續井噴。中原地產的統計數據顯示,4月份,房企繼續密集融資接近2600億,從全月融資完成情況看,有望是最近一年多最高值。

從前4個月來看,中國指數研究院的數據顯示,房企融資規模近8500億元;其中海外債占比為25.6%,成為房企首選的融資途徑,2019年以來房企發行海外債的票面利率均值為8.82%,融資成本進一步提高;超短期融資券4個月內融資總額突破400億元,融資規模與去年全年相當,主要用於償還債務利息,企業償債高峰到來。

值得一提的是,房企積極推進資產證券化,前4個月通過資產證券化獲取超1000億元的資金,占全部融資規模的12.0%,有效補充房企的資金來源。

中原地產首席分析師張大偉認為,2018年四季度來,房地產企業融資計劃實施逐漸井噴,但因為房企缺血過多,目前看,房企融資難度依然比較大,融資需求依然井噴。

中國指數研究院也認為,2019年起房企進入集中償債高峰期,流動性風險加劇,整個行業需償還的國內外信用債規模將超過5000億元,並於2021年接近萬億元,債券到期金額逐年增加,未來企業資金壓力依舊不減。

在二線城市瘋狂搶地

部分城市地產市場“小陽春”,疊加融資難度大幅度緩解,房企搶地熱情高漲。近期熱點城市特別是二線城市土地市場明顯升溫,數十家房企搶地、上百輪競價、溢價率超100%的現象再次出現。

中原地產研究中心統計數據顯示,4月房企拿地積極性明顯上漲,單月有18家企業拿地超過50億,刷新了最近一年多土地市場的月度記錄。其中,融創、碧桂園、新城、中海、華潤、綠城、榮盛、金地等8家企業拿地超過100億,融創更是以逾285億的權益拿地總價占據單月房企拿地榜榜首。

“從搶地城市看,最熱點城市集中在二線城市。4月最典型的武漢、杭州、蘇州、合肥等城市單月賣地超過200億。”張大偉說。

中國指數研究院的數據也顯示,4月全國300城土地出讓金總額3346億元。其中,二線城市成交金額2231億元,占比接近7成,二線城市仍是房企拿地主戰場。

對於近期二線城市土地市場熱度明顯回升的原因,上海易居房地產研究院副院長楊紅旭接受券商中國記者采訪時表示:

第一個原因是開發商去年10月份開始發債量比較大,融資比較多,有錢了就要拿地;

第二個原因是開發企業目前投資的區域布局趨同,大中型開發企業都比較看好一二線城市,規避三四線城市。“或者說是因為三四線城市拿地時機不好,未來賺錢很難,就把拿地指標都安排在一二線城市,但一線城市供地量少,所以就集中在二線城市,供不應求。”楊紅旭說;

第三個原因是今年樓市有個小陽春,大部分城市成交量放大,部分城市房價上漲,樓市銷售回暖也使開發企業覺得目前拿地是一個好時機。

不過,克而瑞研究中心指出,4月中央政治局會議上再次提出堅持“房住不炒”的定位不動搖,住建部對地價上漲較快的城市提出了預警,預計本輪地市熱度的上漲勢態不會維持太久。

克而瑞研究中心提醒,在此背景下土地市場的“瘋狂”面臨更大風險,無論是戰略調整還是規模需要,企業投資布局仍然需要保持謹慎,尤其對於地價屢創新高的城市和區域,盲目追高並不可取。

來源:券商中國作者: 張達

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