天風證券：給予保利發展買入評級

2021-11-04天風證券股份有限公司陳天誠對保利發展進行研究並發佈了研究報告《2021三季報點評：營收業績穩健增長，土儲投資趨於穩定》，本報告對保利發展給出買入評級，當前股價為12.62元。

　　保利發展(600048)
　　事件： 公司發佈 2021 年三季報， 2021 年前三季度公司實現營業收入 1383.87 億元，同比增長 17.87%； 實現淨利潤 194.16 億元，同比增長 5.94%；實現歸母淨利潤 135.83 億元，同比增長 2.88%；實現基本每股收益 1.13 元/股，同比增長 2.57%。
　　營收業績穩健增長， 三費率進一步改善
　　公司前三季度實現營業收入 1383.87 億元，同比增長約 17.87%；實現淨利潤 194.16 億元，同比增長 5.94%，增長率較上年同期增長 1.54 個百分比； 歸母淨利潤為 135.83 億元，同比增長 2.88%， 增長率與上年持平。 1）毛利率下滑：毛利率 29.82%，同比下降 4.20 個百分點，毛利雖表現承壓但仍處行業高位； 2）費用水平增速較快：銷售費用為 37.87 億元，同比增長 15.07%；管理費用為 32.97 億元，同比增長 4.73%； 銷管費用率略有下降、財務費用收窄，銷售、管理、財務費用率分別為： 2.74%、 2.38%、 2.06%，分別較去年同期變化-0.06、 -0.30、-0.74pct。 3） 淨利率微降：淨利率 14.03%，同比下降 1.58 個百分點。 4）營業稅金及附加/營收比例為 5.82%，較上年收縮 1.35pct，營業稅金及附加的減少有效對沖了毛利下滑的影響。
　　銷售量價齊升， 竣工增速助力業績釋放
　　2021 年前三季度，公司實現簽約金額 4102.32 億元， 同比增長 11.66%；實現簽約面積2543.73 萬平方米，同比增長 4.08%；銷售均價 1.61 萬元/平方米，同比上升 7.3%。 前三季度公司累計完成新開工面積 3659 萬平方米，同比減少 4.68%；累計完成竣工面積 2437 萬平方米，同比增長 10.60%， 竣工面積快速增加助力業績釋放。
　　堅持等量拓展原則，土儲投資趨於穩定
　　前三季度公司新拓項目 113 個， 拿地金額 1434 億元。拿地銷售比來看， 拿地金額佔比銷售金額 35.0%，低於去年同期的 36%及 40%最新政策要求；拓展面積佔銷售面積之比為 86%，高於去年同期 5pct； 前三季度公司拓展樓面地價為 6566 元/平方米，與去年同期拓展樓面價 6630 元/平方米相比大致持平，土儲投資趨於穩定，其中 38 個核心城市拓展金額佔比 75%，較去年同期略有下降。 截至三季度末，公司共有在建擬建項目 773 個，在建面積 14875 萬平方米，待開發面積 7153 萬平方米。
　　三條紅綫繼續達標， 資金使用效益比例維持高位
　　截至 2021 年 Q3，公司剔除預收賬款資産負債率 65.62%，淨負債率 67.62%，現金短債比 2.32，公司資産負債結構穩健合理， 短期償債能力較強： 三道紅綫持續達標，保持“綠檔”。 前三季度，公司實現資金回籠 3672 億元，回籠率達 89.5%。 在融資額度受限、房企信用利差擴大的情況下， 2021 第三季度發行公司債 11.9 億， 期末現金餘額 1321.09 億元，佔總資産比重 24.36%，現金流充盈。有息負債規模 3410 億， 較去年 3674 億大致持平， 以有息負債/銷售金額比率看，截止 2021 年 Q3，公司有息負債/銷售金額為 83.12%， 相比較去年同期微增 0.9pct，公司資金使用效益比例維持高位。
　　投資建議： 公司 2021 前三季度業績符合預期，毛利率雖有下滑，但毛利水平仍處行業高位，實現淨利率的相對穩定。由於公司業績表現及相關指引，我們預計公司 21-23 年淨利潤分別為 299.77 億元、 330.92 億元、 376.46 億元，對應 EPS 分別為 2.50、 2.76、 3.14，對應 PE分別為 5.02X、 4.54X、 3.99X，維持買入評級。
　　風險提示： 政策調控收緊 銷售不及預期 宏觀經濟波動

該股最近90天内共有27家機構給出評級，買入評級24家，增持評級3家；過去90天内機構目標均價為18.61；證券之星估值分析工具顯示，保利發展（600048）好公司評級為3星，好價格評級為4星，估值綜合評級為3.5星。

〖 證券之星數據 〗

本文不構成投資建議，股市有風險，投資需謹慎。