鴻坤物業二度遞表：舊里子與新馬甲|穿透IPO㉞

  樂居財經 展浩博 發自香港

  袁春離開鴻坤之後，27歲的趙偉豪正從幕後走向台前。從父親趙彬手中接班鴻坤兩年後，趙偉豪第一個大動作便是趁著物企上市潮，尋求自家物業板塊儘快上市。

  1月31日，烨星集團控股集團有限公司（以下簡稱烨星控股）第二次向港交所遞交招股書。烨星控股正是北京鴻坤瑞邦物業管理有限公司（鴻坤物業）為了赴港上市，註冊的境外控股公司。此次是其繼去年7月遞交招股書失效後的再次遞表。

  有意思的是，不同於一般物企上市名稱均採用與品牌名一致的做法。此次鴻坤物業採用“烨星”而非“鴻坤”的名字申請上市，頗讓人費解。

  “烨”，火光，光盛之意。“烨星”二字，則大有星星之火的意味。從這點來看，似乎“烨星”二字更能契合當前規模尚小的鴻坤物業，意圖“星星之火可以燎原”的做大野心。

  其實更早之前，鴻坤物業曾於2018年8月至12月間，短暫在新三板掛牌上市。對於從新三板改道香港，招股書解釋，是為了增加與國際投資者和全球市場的接觸，對自身業務發展有利。

  2019年4月，袁春卸任鴻坤物業董事長，也是在袁春離職之後，鴻坤物業開啓了赴港上市的步伐。2019年8月，袁春又辭去鴻坤地產總裁一職，正式離開鴻坤，加入弘陽。關於袁春離職的原因眾說紛纭，有自立幫派說，也有讓位少主說。

  前者是說，袁春入職鴻坤後大舉引進龍湖手下，洗掉了一批鴻坤老臣，引發老板趙彬不悅；而第二種說法則宮廷劇色彩濃厚，是說袁春功成身退要為少主趙偉豪挪位子。

  一場徹底的二代交班

  2017年，袁春放棄龍湖集團副總裁的職位，以及準總裁接班人的機會，決定加入鴻坤。談及加盟鴻坤的理由時，袁春認為自己和老板趙彬更“投緣”。值得一提的是，大約在袁春加入鴻坤的同時，趙彬完成二代交班的部署也在同步進行。目前，交班計劃已經完成。

  這一點在鴻坤物業招股書中也有所顯示。據招股書，重組前的鴻坤物業控股股東為北京合潤資產管理有限公司（北京合潤），後者由趙偉豪和其母親吳虹分别持股99%、1%。即趙偉豪為北京合潤實控人，而北京合潤亦100%控股鴻坤集團，另據企查查，鴻坤集團持有北京鴻坤偉業房地產開發有限公司97.73%股權，後者即鴻坤地產。

  重組後的鴻坤物業則分别由盛達豐和凱宏策略分别持股79.26%和20.74%。盛達豐由趙偉豪、吳虹、趙彬分别持股98.62%、1%、0.38%；凱宏策略則由李燕萍100%控股。李燕萍為鴻坤物業於2019年2月引入的戰略投資者。趙偉豪仍為鴻坤物業實控人。

  也就是說，不管房產還是物業，趙彬都已經徹底交付給了兒子。而趙偉豪也已成為偌大的鴻坤帝國的實際掌權人。為此，外界盛傳趙彬當初引入袁春，是為了給兒子趙偉豪做導師、軍師。

  李燕萍突擊入股

  值得一提的是，鴻坤物業遞表前，突擊入股的李燕萍是何方神聖？為什麽鴻坤物業願意在上市前夜讓出20.74%的股權？

  資料顯示，李燕萍又名李悅琪，凱宏策略主席、香港廣西社團總會會員。

  李燕萍祖籍福州，在内地出生，四歲時隨家人來到香港生活，金融及工商管理專業出身，擁有MBA學位，曾任職多個行業，經驗豐富，對東南亞及海外市場相當熟悉，併開展了不少投資項目，表現亮眼，是知名風險投資人。

  據《榮譽雜志》一篇訪談介紹，善於資源整合，做到優勢互補，也是李悅琪女士的能力之一。兩年前，她投資了越南一家做香氛蠟燭的公司，該公司在越南市場有一定基礎，且兩位老板待人友好，非常有拼勁，她非常欣賞。入股才一年，公司就成功在香港上市了。

  據了解，此次輔助鴻坤物業上市，是李燕萍近年來進入國内的第一個項目。

  2019年2月28日，李燕萍旗下的凱宏策略以260萬元收購鴻坤物業5.14%股權，其中162.5萬元用於增加註冊資本，另外97.5萬元用於資本儲備。

  2019年6月3日，凱宏策略再次以1700萬港元認購烨星控股1645股股份，最終持有其2074股股份，佔比20.74%。

  業績失速 拓疆遲緩

  儘管獲“導師”袁春兩年栽培，又有高人襄助，扛起鴻坤大旗的趙偉豪依然面臨不小的挑戰。

  據招股書，2016年至2019年前八個月，鴻坤物業的營業收入分别為1.17億、1.92億、2.51億及1.75億元；淨利潤分别為1755.3萬、3557.5萬、3722.1萬和2063.1萬元，期間淨利同比增速分别為102.7%、4.6%、-21.5%。呈現逐年下滑趨勢。

  且鴻坤物業業務主要佈局在環京一帶，截至2019年8月底，其京津冀三地業務佔比高達83.1%。而在2016年，鴻坤物業除去京津冀之外僅在海南有佔比10.3%的業務佈局。三年時間里，鴻坤物業也只是拓展了湖北、江蘇、安徽三省。

  截至2019年8月底，鴻坤物業的湖北業務佔比5.6%。對此招股書特别提示此部分業績風險，受當前新冠病毒疫情影響，湖北省内業務將面臨很大不確定性。

  業務版圖區域化特色顯著之餘，鴻坤物業亦存在收益依賴母公司的特點。招股書顯示，2016~2019年8月底，鴻坤物業母公司作為其的最大客戶，為其貢獻收益分别約4040萬元、7470萬元、9120萬元及5930萬元，分别佔總收益約34.7%、39%、36.3%及33.8%。

  此外，鴻坤物業驟降的資產負債率同樣頗有意思。2016~2019年8月底，鴻坤物業資產負債率分别為60%、40%、20%和4%。從2018年的20%到2019年前8月的4%，招股書解釋因權益總額提升、利潤增長以及應付款項減少所致。

  引入高人入股、充厚權益降低負債率，鴻坤物業上市可謂志在必得。而過去一年，在港物業股迎來了整體狂飙，香港市場對物業股的高估值，對鴻坤物業的吸引力不言而喻。然而，亟需開疆拓土的鴻坤，對於接班二代趙偉豪而言，上市或許僅是個開始。