萬科保利領銜房企“變陣”潮

  樂居財經 曾樹佳 發自廣州

  面對波詭雲谲的房地產市場，唯一的不變就是變。房企組織架構，決定了他們在復雜環境中的應對姿態。若調整得當，則事半功倍；若不慎失衡，則步履蹒跚，嚴重者甚至有“陰溝翻船”的可能。

  在銀根收緊、調控持續的當下，既要追求規模增速，又要鞏固現金流、維持利潤，這要求企業的排兵佈陣，不但要傾聽到一線的炮聲，還要登高望遠，未雨綢缪。為了適應新環境、新佈局戰略、提高執行效率，房企們紛紛“變陣”。

  據樂居財經統計，2019年以來，涉及調整組織架構的房企至少有10家。其中除了萬科、碧桂園、保利等龍頭房企之外，還包含了旭輝、陽光城、中梁、融信、藍光發展、正榮、和昌等不同規模梯隊的企業。他們為自己量身定做的調整方案，能呈現出怎樣的效果，還要待時間驗證。

  “龍頭”紛紛變陣

  家家有本難念的經，每個房企都面臨著自身不同的發展境況。萬科、碧桂園、保利等頭部企業“家大業大”，若是一成不變容易導致“僵化”，所以它們也會階段性地進行調整。

  以碧桂園為例，2019年，它總共進行了三次組織架構優化。

  3月，其集團總部精簡為13大中心，37個部門，5大事業部。其中，5大事業部涵蓋了產城發展、新業務、海外1+1、創新投資事業部。對功能交疊類似的部門進行有機整合，使投資、財務、營銷、成本、行政等業務板塊效率更高。

  7月初，碧桂園著手重組區域架構，對原北京區域、原京東區域、原京南區域、原京西區域、原京北區域進行整合，整合後成立北京區域與京東北區域。此舉是在總部精簡合併後，進一步將總部權限下放，精簡業務流程。

  11月，碧桂園又對品牌營銷中心2020年國内營銷大區、區域營銷架構和職能進行重大調整和變革。後台職能板塊人員相關薪酬激勵方案和績效管理辦法，採用統一框架，不再按專業板塊區分。

  而相比於碧桂園，萬科、保利更傾向於用内部人員流動的方式，來“盤活”整個大局。

  除了持續簡化職級體係、細化薪級體係之外，年末，萬科執行了近一年“大江大海”計劃，掀起了一波大浪。人事調動任免的範圍，覆蓋了北方區域、南方區域和上海區域，佛山、濟南、西寧、長沙、寧波、上海等14個城市公司總經理都調離原區域。

  在成立廈門、粵東等一級平台公司後，保利也在第四季度醞釀了一場人事變革，涉及40餘位高管的内部提拔、異地調整等多種動作，以便實現“内部合理流動、激發組織活力”的目的。

  在市場遇冷、政策趨嚴的大環境下，儘管上述房企也有著大開大合的變革節奏，但帶著4500億以上的量級前行，他們的調整，更多是為了在行業中漸進，其背後併沒有強烈的規模與利潤訴求。這與其他銷售梯次的房企略有不同。

  對規模和利潤的考量

  在組織架構優化中，往往涉及到區域公司的重組；而合併與分拆，是重組過程中最常見的兩種形式。去年以來，陽光城、旭輝、中梁、正榮等閩係房企，都轉動起了區域合併的輪子，而融信等則開啓了“裂變”模式。但他們都有一個共同點，都落腳點放在規模與利潤上。

  以旭輝為例，年内，其整合原蘇南、南京兩個區域的業務，成立了江蘇區域集團。據了解，旭輝最終的目標是要打造十幾個小區域集團，每個小集團平均規模在300-400億，那旭輝集團總銷售規模就會達3000億之上。

  旭輝對組織架構動刀由來已久，按照“組織架構匹配銷售規模”的慣例，這一次的調整，應該是旭輝為了繼續追逐行業TOP8的必要措施。畢竟，它的銷售業績，一直徘徊在十幾名的位置；克而瑞數據顯示，2019年它跨過2000億門檻，但仍排在第15位。

  與旭輝不同，融信則在為區域公司做“加法”，即將四大事業部+西南區域公司，切成十個城市區域公司。但殊途同歸，它最終也想利用鋪開的戰線，為接下來的規模拓展發力。

  而陽光城的區域調整，不僅考慮到了規模發展，還有提高利潤率的心思。

  年内，陽光城展開了13個區域的合併工作。如福州區域合併了江西區域、上海區域合併新疆區域與湖北區域、浙江區域合併安徽區域等。在建立大區製管控模式，加強統籌管理的背後，業内人士註意到了它較低的毛利率。

  自2017年“雙斌”入主陽光城後，陽光城的毛利率雖由2017年底的25.08%增長至2019年上半年的27.47%，但仍不及旭輝29.6%的同期數據，也低於行業32.2%的平均水平。

  總體而言，房地產已從過去的外延式的增長，轉向内涵式的增長。處於中遊的房企正處於爬坡的關鍵階段，但又不能急於求成。由此，他們只能更多地通過組織架構調整，來優化管理、提高人均效能，整合内部資源，從而實現規模與利潤之間的博弈。

  目前，房企組織架構調整的熱潮，還在持續。

  剛剛跨入新的一年，又有一家千億房企，進入了組織架構調整的行列。有消息稱，自2020年1月2日起，藍光地產陸續開啓了幾大區域的整合：江蘇區域合併安徽區域，河南區域合併兩湖區域（湖南、湖北），華南區域合併粵港澳大灣區區域。此外，它還將精簡總部、註重回款。