光大信托地産魅影

光大信託黨委書記、董事長  闫桂軍

  樂居財經 李奕和 發自北京

  房地產行業融資問題突顯，信託機構頻繁出現在開發商合作名錄中。

  12月13日，當代置業官方微信披露，該公司與光大興隴信託有限責任公司（以下簡稱“光大信託”）共同簽署《戰略合作框架協議書》。根據合作協議内容，光大信託將向當代置業提供總額100億元授信額度，共同搭建綠色產業基金平台。

  與此同時，雙方將充分發揮各自在市場資產配置以及創新靈活等領域的優勢，共同探索“地產+金融”全鏈條、多層次、一體化的產融合作新模式，促進雙方業務多元化發展。

  從雙方合作來看，100億元的授信額對房地產企業來說併不算高。只是，在政策層面對於信託資金“輸血”房地產依然屬於嚴監管地帶的背景之下，當代置業和光大信託此次的合作頗顯得耐人尋味。

  當代置業方面人士向樂居財經表示，此次與光大信託戰略簽約100億，標志著雙方在綠色科技領域的全方位戰略合作，其中組建綠色產業基金平台首期不會低於10億人民幣。

  該人士指出，現行行業週期下，需要有差異化特定化的競爭力才能實現資本市場市場的要求。雙方組建綠色產業基金，標志著主流金融機構對當代置業綠色科技方向堅持的認同。與此同時，此次合作不同於往日、會傾斜於當代置業的利潤分配。

  100億合作中的投資角色

  在行業融資面臨困境的當下，該基金的設立跟地產金融有著莫大關係。

  當代置業執行董事兼總裁張鵬在該次簽約中表示，當代戰略金融作為未來金融資本的主航道，在當代置業所開發的諸多地產項目上得到落實。如當代時光里項目，就是把優質的資金和優質的資產結合到一起、把金融和綠色地產結合到一起、把地產科技和綠色金融結合到一起的代表項目。

  據了解，北京當代時光里項目定位為高端康養綜合體。2018年7月，當代置業與太平人壽、太平保利簽署戰略合作協議，在養老領域、健康養老服務等展開合作，當代時光里是其中的代表項目。

  一年多以後的今天，當代置業與光大信託達成合作，亦有這番意味。按照張鵬的話，就是“把優質的資金和優質的資產結合到一起”，目標是顯而易見的。

  具體到基金的操作層面，中國企業資本聯盟副理事長柏文喜對樂居財經表示，私募基金現在依照資管新規需要穿透監管，也不能做債權，所以投資於基金設定的項目領域的股權是肯定的，也可能以明股實債或設定回購條件與時點的方式來進行項目投資。

  至於基金投向，具體需要看基金本身對此的設定，投資於地產領域，只要合法合規也是可以的。柏文喜認為，政策層面嚴控的是信託資金違規進入房地產領域，而非禁止進入。比如信託計劃以股權或債權進入地產開發領域一直是暢通的。

  “這類基金一般會由當代置業作為基石出資人和劣後投資人，由光大信託來募集資金併承擔基金管理人，優先投向當代置業自身的項目，是否對外部項目以及其他行業進行投資，要看基金章程的約定。”

  光大信託地產尋路

  資料顯示，光大信託是在原甘肅信託基礎上於2014年經中國銀監會批準重組後成立，是中國光大集團金融板塊中與銀行、證券、保險併列的四大核心子公司之一。

  該公司業務範圍包括資金信託、動產信託、不動產信託、證券投資、家族信託、消費信託、資產證券化、企業資產的重組、併購及項目融資、公司理財、財務顧問等；涉及基礎設施、金融市場、私募基金、公益慈善、產業地產及物業投資等領域。

  2018年，光大信託實現的營業收入21.29億元，同比增加87.43%，實現淨利潤11. 17億元，同比增加112.04%，管理資產規模達5739.39億元。

  值得一提的是，光大信託與房企的合作常見諸報道，且涉及金額巨大。去年11月23日，光大信託與泰禾簽訂合作，雙方在房地產開發、教育養老文化產業等領域進行合作，規模200億元；一天後的11月24日，光大信託與福晟集團簽訂規模100億元的合作，範圍涉及房地產開發、建築、物業等領域。

  進入今年7月，光大信託還與北辰實業武漢兩子公司簽署20億元信託貸款。對於與當代置業的合作，光大信託黨委書記、董事長闫桂軍表示，對於投資機構而言，如何在當前環境下去優選項目，實現資產的增值，具有十分現實的意義。

  中國企業資本聯盟副理事長柏文喜指出，房地產屬於重資產行業，與金融資本具有天然的親和力，因為不論是從風險管理的角度還是流動性角度，金融機構與房企都是相互需要和非常好的合作夥伴，光大信託也概莫能外。而且國内的信託機構主業以融資為主，更是對房企有更多的合作甚至依賴。

  只不過，近段時間以來房地產行業風險增加，信託資金違規進入房地產行業的事情也時有發生。行業統計的一項數據顯示，至12月13日，信託業今年來已收到33張罰單，涉及21家信託公司，處罰金額達1768萬元。當中，房地產業務領域的違規佔比近半。

  用益信託網統計數據顯示，2019年1-11月，信託行業發行產品數量22503個，規模總計23568.57億元。其中，信託產品在房地產領域發行的總數為5779個，規模總計9051.96億元，佔比近四成。數據顯示，相對於去年同期的42%，雖然房地產領域發行信託產品佔比有所下降，但信託投資仍是房地產資金的重要來源。