特写 | 杨斌：以终为始 百联资控在运营中探寻存量未来

观点地产网 11月中，天空一片耀眼的蓝，有阳光。上海，这座令人瞩目的“魔都”，在观点商业年会期间，给面子地维持着好天气。

对于这座金融大城来说，向来不缺少商业地标——上海恒隆广场、K11、国金中心、美罗城等商业物业，不断赋予这座城市惊喜。

成就一个优秀的商业，从来不是一个简单的命题。“商办地产是一个大的概念。比较来说，写字楼、共享办公、长租公寓的运营都比零售容易一点。一个几万平米的商业空间，可能涉及餐饮到时尚品牌等一百来个租户。”

回答疑问的，是百联资控副总经理杨斌。半小时前，他刚结束完一场对话，拨冗与我们进行一段关于商业的交流。

尽管相较于同行，国企出身的百联资控略显低调，但无碍它自身关于商业存量的不懈探索。据了解，百联拥有处在上海相对核心位置的数百万平米的存量，几百处物业，而百联资控是百联集团挖掘存量资产价值的全产业链的商业不动产平台。

“我们叫一个平台两条业务链。”杨斌介绍，在百联资控的两条业务链中，一条是商业管理运营平台，覆盖了从社区商业、时尚街区、创意办公、体验型公寓、主题产业园、购物公园在内的六个产品线的专业运营能力；另一条是打造“投融管退”专业能力的投融资平台。

我们的交流，围绕这“两条业务链”展开。而在此期间，“运营能力”是杨斌使用的高频词汇。

“运营能力很考验存量时代的投资机构，地产基金需要具备专业的运营能力，才能给投资者带来价值。”杨斌反问，仅仅有资产没有运营能力，投资机构又怎么能相信你能给资金带来回报呢？

“所有投资者的逻辑都一样，一定要让资产有回报。怎么有？运营能力很重要。”

所以，百联资控将运营能力摆在重中之重的位置，无论在物理空间改造、创意设计、业态规划、还是招商运营，百联资控都有自己的团队。

但一切运营能力的前提，在于前期对物业价值的专业判断。“商业动辄十几、几十亿的投资，不能有半点失误，一旦错了就要承担投资失误的后果。所以，一开始就要对物业有前期判断，进行很多细节的考量。”杨斌认为，要“以终为始”避免投资失误，单纯从投资和财务回报的角度来判断会出现问题。

听起来，百联资控对于资产的选择有很严苛的标准，我们追问具体的条件有哪些？“位置对商业地产来讲至关重要，一线城市或新一线核心商圈是我们看好的。”虽然由于时间掣肘，无法一一赘述，但还是从杨斌口中了解到百联资控眼中的标准：位置、楼层数、地铁、人群消费数量和能力、周边产业布局、未来区域规划......

值得一提的是，在商业管理运营平台之外，百联资控还是一个具备“投融管退”专业能力的投融资平台。

“我们不能依赖于传统的债务，一方面是资金使用上会受到限制，另一方面是企业运营内部对于负债率的要求。”杨斌表示，这就要求百联资控通过市场化的方式，与一些优质的投资机构合作，共同挖掘存量资产的价值，将资产价值最大化释放出来。

“百联虽然是国企，金融环境还可以，但仍然选择走市场化的道路，不会简单用传统债的方式，要通过股的方式寻求合作。”

当然，对于合作伙伴的选择，百联资控也有几个维度的标准。具体而言，第一是像wework一样的世界级行业知名平台公司，强强联合，以百联为主CO-Branding；第二要求具备资源或运营能力；第三则是像养老、保险此类具备金融资源的投资机构。

杨斌告诉我们，百联资控在上海的一个存量改造项目已经在去年投入运营，今年12月将有两个项目投入运营，明年将有5个项目投入运营，未来五年运营面积将达到将近100万平米。

与此同时，百联资控亦在筹备一只商业不动产并购基金，规模约60亿元，争取5年之内增量资产管理规模达到100亿元，存量管理资产达到100亿元。