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《政經脈搏》2018年股市開局，港股恆指連續14天都錄得上升，目前已經抵達31600左右，與2008年全球金融海嘯前錄得的31958點僅相差不到400點，看情況很快便會突破，雖然尤如我所說，相對其他主要市場尤其是美股，港股走到目前這個水平仍然只不過是在追落後，但是對於近年一直缺乏表現的港股巿場，這次的表現無疑令人有久旱逢甘的感覺，因此必須好好的把握。 　 大市走勢偏好，過去兩個多月以來市場日均交投都在1000億元以上，這個星期一周未假後復巿，只是一個上午大巿總成交額便已經超逾900億元，結果整天交易共達1680餘億元，同日恆指曾上升了逾300點，幾可靠近2008年的歷來高峰，雖則最後大市在內地股市回跌，加上騰訊(00700-HK)，匯控(00005-HK)及港交所(00388-HK)等各自創出高位之後急速回吐，到收市恆指反而下跌了73點，未能創出15天連升，但大市是有實際資金入巿支持，因此這段上升周期，預計仍然可以維持上一段時間，況且以目前恆指市盈率平均只在14至16倍之間，相對其他市場仍然是較低，因此市場出現風險的機會不高。 　 然而儘管市場造好，交投暢旺，股份價格除個別科網企業以外，整體還不算高的情況之下，這次的所謂牛市相對過去歷次的牛市其表徵起碼是本地散戶投資者入市並不踴躍，日前我與數位證券業內人士閒談，他們告訴我，大市走到近期已臨近追上2008年的高峰，但是大家卻一點並不感覺到牛市的氣氛，起碼習慣在大巿上升到火熱的時候爭相入巿的散戶並未見有蜂擁重來，街頭巷尾談論買甚麼股票的聲音也是相對的沉靜，就算是一直沒有離開巿場的散戶炒家，面對這次升市也沒有像過去的牛市一樣人人賺錢，表現的十分雀躍，相反很多散戶手上的股份都還是在 虧損之中，不知何時才重見天日。 　 這個現象帶給市場的訊息從正面來看，由於散戶入巿的情況毫不熱烈，基金大戶派貨套現無從；因此，出現過去屢試不爽的散戶接了火棒之後便出現「股災」的可能性相對較低，但是從負面來看，大市持續上升，卻總是無法引來散戶入市的興趣，散戶之心竟然是出奇的冷淡，情況其實也是有異尋常。 　 市場持續造好，散戶毫不動容，這個兩極化的情況事實上在這次持續近一年的升市之中一直都已經存在，這過去一年，持有騰訊、中國平安(02318-HK)、港交所與及少數大型內房和汽車等股份的投資者，會感覺是身處牛市之中，可惜這些股份從來都不是一般散戶投資者的那「一杯茶」，因此一般散戶投資者大多無緣分享那一份「牛市」的喜悅，而他們一向鍾愛的中小型企業細價股份，持有者就算不是感覺身處「熊市」之中，也不會有身處「牛市」的感覺，事實上，不少業界的朋友都對我說，他們很多客戶所持股份都仍處虧蝕之中，並未跟隨大市回升，有些股份甚至還進一步下跌。 　 市場活動都只集中在大型且具實力的大價股方面的情況或可以視為是投資者表現比較理性的一面，但是從整體來看，市場傾向片面發展，上市中小型企業的股份在大市接連上升之下卻得不投資者的垂青，斯人獨自憔悴，這個情況一來反映市場未能均衡發展，二來也不利於市場達致協助各類大，中，小企業集資發展業務的功能，發展殊不健康，造成有這個現象，監管法則未臻完善，或存在漏洞，固然是原因之一，但是一些莊家活動包括把股價不斷向下炒，上下其手，與及啤殼，造殼等行為，卻肯定是造成散戶拒再入市，對投資股巿失卻信心的元兇。   六福金融主席兼行政總裁　許照中 更多精彩內容 請登陸財華智庫網 (http://www.finet.com.cn) 財華香港網 (http://www.finet.hk)或現代電視 (http://www.fintv.com)

內地的房地產市道，近日已出現明顯的回落。開發商眼見形勢不妙，只好削價求售。個別偏遠地區的樓盤，減價的幅度十分驚人。一降就降三成以上的也有。這種情況已引發多宗「房鬧」事件。 所謂「房鬧」，是指房地產市場的買家，在遇到開發商降價求售時候，覺得自己之前以較高的價格入市吃虧了，故群起鬧事，要求開發商賠償他們的損失。他們慣用的手法，是聯群結隊圍困開發商的售樓處，不許開發商以新價賣樓。有時，鬧事的人會要求開發商退回差價；有時，鬧事的人甚至會要求退房，及要求開發商退回之前付出的訂金或首期。 如果開發商不肯就範的話，他們會把行動升級。他們會衝入售樓處，砸爛示範單位的傢俬，甚至會打銷售人員出氣。 其實大部份開發商當初開盤的時候，從沒有承諾過買家，將來不會減價；亦沒有承諾， 若然減價，會對之前以高價買入的人賠償差價。但內地的刁民卻不理甚麼合約條款，總之今次老子吃虧了，老子就要出來「維權」。只要人多勢眾，就不怕開發商不屈服。 這種情況在香港甚少會發生，因為大部份香港人都尊重合約精神，不會去爭取一些合約中沒有的「權利」。現實是即使他們想爭取，也不會爭取得到。因為香港是法治之區，保安系統不容有人隨便破壞社會秩序。不甘接受現實的投資者，若是以身試法，要付出的代價將比金錢上的損失更嚴重。 然而，在內地，無論是官員、老百姓，以至是開發商自己，都不會講合約精神，而是更着重實力地位，並會藉此把自己的利益最大化。所以在內地，「鬧房」被看成是一種「維權」活動，只要能匯聚到一定的人數，就可以進行討價還價。 通常，開發商在開始的時候是不願意就範的。他們會覺得：既然在樓價上升的時候，早前以平價入市的置業者不用補交樓價上升的差價；那樓價下跌的時候，早買的置業者也不可以叫他們退回下跌部份的差價。所以，當他們的售樓處被圍的時候，他們也會報公安，希望公安可以來維持秩序。 誰知內地公安的首要任務是維穩；公安卻擔心，一旦他們插手，事件會進一步擴大，民眾可能會把矛盾指向政府。所以他們的一貫做法是向商界施壓，勸商界讓步。他們會說，商界之前賺過這麼多錢，應拿點出來排難解紛，讓事情可以順暢地得以解決。 結果，在政府的壓力下，開發商只好讓步，把減價造成的損失，退回給之前的買家。幸好，之前大陸的樓價升多跌少，這樣的事情發生不多。 然而，近日樓市有機會真的拐點，開發商不得不減價以維持銷量，「房鬧」事件可能會越來越多。另一方面，開發商的財政情況亦不容許他們處處賠錢，「房鬧」事件將不容易像之前那樣解決。我擔心，由於內地的刁民已被政府縱壞，若果不讓他們得逞，他們會大舉鬧事， 大陸的營商環境將會進一步惡化。

• 發展，新的工作層出不窮。最值得重視的是，現在進入小學的孩子中，將有65%最終都會從事全新的工作。為此智能教育十分重要，人工智能技術要從娃娃抓起，以適應人工智能時代的到來。 • 摩爾定律認為大約兩年左右為一個更次年週期，這是普遍發展規律，不僅是技術和產品的更新週期，也是企業經營乃至人生的成長規律。現在新知識更新換代的速度大體上也為兩年，這就要求人們必須開放心態，堅持不斷知識學習，實現自我叠代優化。 • 企業發展要有新的目標，一是要從銷售額目標走向市值目標，市值是市場對企業價值的衡量，實現市值的最大化；二是要從實體資產目標走向數字資產目標，數字資產要超過實體資產，實現數字資產的最大化。 • 管理發展的大趨勢是從分工走向協同，形成一個整體。傳統管理以分工為主，分工越細，管理越精。現代管理以協同為主，從分到合有兩種協同方式：一是網絡協同，通過網絡聚算從分散走向協同；一是數據協同，通過數據共享從分散走向協同。

原創： 凱撒金融研究院 凱撒研究院 本文作者趙建，凱撒研究院院長，濟南大學商學院教授。 從《一出好戲》中，可以看到人類社會從“叢林狀態”到“文明秩序”的演變過程，也是從槍桿子到錢袋子到筆桿子的轉換過程。如果有一天我們的社會“禮崩樂壞”，能否沙盤推演出社會重建的路徑，以及每個人在其中可能做出的選擇？ 一、《一出好戲》引發的思考 《一出好戲》不得不說是一部非常優秀的國產作品。至少，中國電影會好好講故事了，有結構，有節奏，有銳度，有張力。再拔高一點，是帶有思想性和藝術性的。我甚至不相信中國的編劇和導演有這樣的敘事和表達能力。 果不其然，有人說抄襲的是諾貝爾文學獎獲得者的作品《蠅王》。對比一下，有一定的雷同度。但是，對於藝術作品來說，也不能說是誰抄襲誰，應該說是一種傳承和發揚。要不人類思想和文明如何保持連續反覆運算，牛頓不是也說他的思想是站在巨人的肩膀上嘛。中國電影的敘事能力還不夠強，進口一下國外的思路也是無奈之舉。總之情有可原，不該擴大嚴重性。當然，這樣的事是有底線的。 然而再深扣一下細節，就會發現有些環節並不是太合理。在討論劇本的時候，黃渤應該找幾個社會學、政治學和經濟學的專家參與進來提供專業意見。比如，在老闆張總找到一艘沉船並開始確立易貨規則之後，在人數眾多並且以暴力為基礎的小王一方竟然沒有採取搶奪的舉措，就接受了張總對沉船的產權歸屬和他定下的交易規則。另外，在沒有任何跡象顯示私有制和產權界定產生的情況下，以撲克為一般等價物的貨幣系統竟然可以流轉起來，這是嚴重違反貨幣經濟和商品經濟一般規律的。誰都知道，暴力資源在叢林社會的秩序重建中，起著最主要的作用；貨幣發行和交易的前提，是私有制和商品的產生。貨幣經濟不可能出現在私有制和商品經濟之前。 《蠅王》 Lord of the Flies 《蠅王》的故事情節倒是建立在混亂的暴力行為之上。不過那是一群孩子，他們內心的野性還沒經歷過社會文明和理性的薰陶。它展現的是人性之惡，這在邏輯上反而更能說得過去。 實際上，《一出好戲》呈現的是一個標準的社會學和政治學實驗：當人類文明的舊有秩序被顛覆以後，新的秩序如何確立。這裡面既有社會學、又有政治學，還有經濟學和演化理論的思想在裡面。如果大家讀過法蘭西斯福山教授的《政治秩序的起源》，就應該看出整個電影的故事情結，敘述的是一個社會形態的進化過程。 為了保持邏輯演進的完整性和體系化，我們將支配社會運行的權力分為三個：暴力和政治、經濟和財富、社會共識和意識形態，可以通俗的比喻為“槍桿子”、“錢袋子”、“筆桿子”。 遊船失事漂流到孤島上以後，胡賓塞說的社會進化就開始了。 二、第一階段，槍桿子為王：叢林社會下的無政府狀態 政治學家說過，渴望被統治是人的本能和剛需。和平時代的你們會否認這個觀點，但在無政府狀態下的確可能如此。 沉船剛漂流到孤島上之時，人們的狀態發生了巨大的變化。與文明社會相聯繫的身份和地位失去意義。尤其是大家認為文明社會已經消失之後，這種集體心理狀態更加嚴重，因為人們失去了依賴文明社會規則的認知和強制執行保障。文明社會的本質，說到底就是一個以暴力機關為保障的契約和認知網路，這個契約有正式的比如法律檔，也有非正式的以共識和社會習俗及輿論譴責為主的軟規則。規則的確定，最終靠的是國家暴力機關。 人們到荒島後的最初階段，面臨著一段權利和規則真空狀態。但是也不是完全的真空。因為畢竟人們不是猴子等低級動物，也不是來自古代文明的人群，而是都受過現代教育的人。當然教育程度有高有低，導遊小王和保安受的教育相對少些，但基本的文明素養還是有的。在這種情況下重建秩序，跟霍布斯說的最原始的叢林社會狀態肯定不同。但是無論如何，此時人們的主要問題是，生存以及心理的安全感。這二十幾個人，註定面臨著一次複雜混亂的洗牌過程。 在這種半叢林社會下，基本的生存技術和暴力能力，成為最核心的人力資源。於是，在原來人類文明社會秩序下處於底層的導遊和保安，因為武力和“暴力執行力”，開始從秩序的底層邁向了權力的頂層。編劇特別巧妙的地方在於，賦予了導遊小王其它雙重職業身份：退伍軍人+動物馴養員。這其實暗含著對霍布斯叢林社會的隱喻。 這樣圍繞核心能力資源的權力秩序重構，在生存和心理恐慌的環境裡逐步完成。導遊小王也取得了山中大王的角色。坐在舒適的南極熊皮石頭寶座上，對來自文明社會的老闆、教授、白領頤指氣使、拳打腳踢。他在用訓練動物的手段管理一群來自文明社會中的人。他不會講故事、不會灌雞湯、不會打雞血，不會傳播價值觀。他所有的經驗都來自於馴養動物：體罰或者饑餓懲罰。當然，也開始慢慢出現圍繞槍桿子出現的阿諛奉承的文人，比如教授和公司的原辦公室主任。 三、第二階段，錢袋子為王：經濟驅動下的部落組織狀態 當以採集野果為主的暫時生存狀態基本結束以後，人們開始思考如何在這個荒島上長期生活居住的問題。這就需要建立基本的生產和分工組織。這種組織最原始的狀態，就是部落。導遊小王是部落的酋長，他開始帶領大家採集野果、狩獵和其他基本的生存技巧；同時也通過暴力和生存威脅維持著基本的秩序。 當過渡期的問題得以解決，人們從文明社會失散在島上的心理恐慌也明顯緩解以後，其他的問題就開始逐漸出現。當人們獲知回歸文明大陸無望的時候，就需要立足當地建立體系化的生產和分工社會，為長期生存生活的問題做打算。 這個時候，沒有任何經濟管理思想和手段的導遊小王和他的管理團隊公司保安，就顯得無法與這個階段的組織目標相適應。尤其是，在人們的心理穩定以後，對那種馴養動物式的管理方法也開始反感與厭惡。畢竟，他們來自人人平等作為共同信念的文明社會，21世紀的社會。 於是，當老闆張總找到了新的資源——大型沉船——的時候，整個島嶼社會的生產力上升了一個水準，孤島開始從木石階段，直接進入了石油和電力階段。人們有了漁網，有了電，捕魚的生產率大幅提高。在經典的經濟學模型中，這屬於技術突飛猛進的進步，屬於典型的外生衝擊。很顯然，生產力的提高，將影響到生產關係和政治秩序等上層建築。這個時候，經濟資源的分配、組織、生產、流通、交易，都已經變得複雜。這一切肯定不是部落酋長小王所能理解和解決的。 這個時候，原先文明社會的商業精英張總開始走上了歷史的舞臺。他運用過去的商業思維和模式，開始建立按照自己構思的商業王國。並建立了自己的貨幣體系，以撲克牌為信用符號，背後靠魚為發行準備的貨幣體系。一個以“錢袋子”為核心的經濟社會體系竟然可以很快在這個孤島上運轉起來。而且，還被一個叫馬進的聰明商人，通過傳統囤積居奇的手法把體系給搞亂，發生了一次不大不小的經濟危機。最後兩個部落發生武力衝突，整個社會又處於分崩離析的邊緣。然而，注意了，從叢林社會到商業秩序的重建，從以“槍桿子”為主，轉向以“錢袋子”為主，並不是那麼簡單——電影中僅僅是安排兩個部落在沉船中碰面後不歡而散。政治和社會理論告訴我們，商業社會是一種契約社會，但契約的執行必須依然依靠暴力機關，也就是槍桿子。所以，槍桿子的力量長期存在，只是不會輕易使用。因為社會文明的進步，讓人們對槍桿子的支配權和合法性存在一種審慎的認定。 而在孤島社會中，錢袋子社會的運轉，必須以槍桿子為基礎。因此，在張總發現沉船後，沒有任何暴力保護措施就能讓小王承認這是他的產權，在邏輯上並不能完全說通。雖然他們都是來自文明社會，有一種“先占為優”的共同認知，但是不足以在這種環境下保證這種信念牢固維繫。沒有暴力為基礎的社會基礎很脆弱。   因為，這還涉及到經濟學中的產權理論，一個核心的認識是，產權的界定是需要成本的。在半叢林社會下的產權界定，需要的是暴力成本。因為對於沉船這個巨大的“財富”，沒有暴力作為護城河，根本就無法保證所有權。所以如果老闆張總在發現沉船後立即組織“軍事”團隊，將部分資源投入到暴力生產和訓練上，以保護私有或者團隊私有產權，才是符合邏輯的。繼而，錢袋子體制即他設計的商業體系，也應該以槍桿子為保障，否則發生侵權和糾紛無法協調解決後，最後還是依靠強制執行。 如果槍桿子不重要，那麼現代大國每年幾萬億的軍費開支是為了什麼？文明社會尚且如此，更不用說當時的半叢林社會。當然，黃渤可以跟我說這是因為人性的善良，文明人到荒島上還沒退化到那一步。那就只能說明他對人性在極端環境下的險惡認識還不足。 四、第三階段，筆桿子為王：信仰驅動下的認知共同體狀態 《人類簡史》作者赫拉利說，講故事的能力是人與動物最大的差別。荒島的文明演進史，不可避免的進入下一個階段，公共認知和信仰社會。在生產力可以滿足人的物質和生理需求後，對一些根本的、所謂形而上的問題開始不斷的追問。很簡單，在這個荒島上，這一群人究竟為何而活，他們將是誰？未來在哪裡？是否就在這個孤島上了此一生？這是每個人面對大海不得不思考的問題。 尤其是作為來自文明社會受過高等教育的人，對於精神生活的要求更高。於是社會開始進入新的時代，需要為這個孤島社會賦予存在的意義，構建一套可以讓人們有希望和盼頭的社會價值體系。與“錢袋子”社會下商業精英的時代不同，這個時代是知識精英的時代，是意見領袖，精神領袖，甚至是宗教領袖的時代。禮崩樂壞之後，人們的社會共識需要重建。首先需要構建一個共同認知聯盟。 很多人對此不太理解。實際上，現代社會文明程度的衡量，便是看有多牢固的共同價值觀。這也是一個社會或組織的韌性所在。人們內心越是惶恐不安，對理念，思想，信仰，乃至宗教的需求越是濃厚。這個需求如果滿足不了，這個孤島上的人們，尤其是認為舊有人類文明大陸已經消失的人們，就可能會患嚴重的精神疾病。都市生活的副作用之一，便就是越來越多人染上了精神疾病。 馬進就是看到了這個趨勢，在兩個部落爭鬥的迷茫中提出了“新大陸”理論，並通過富有感染力和場景性的演講，將其上升到某種宗教意義的高度。尋找新大陸和新世界成為一種社會理想，由此賦予了荒島人新的人生方向。薩特說人的自由之苦在於害怕為自己的自由選擇擔負責任，由此懦弱的個體願意躲在狂熱的集體背後。馬進站在沉船上，為混亂中的人們指明了方向，阻止了他們進一步的滑向人性的墮落。馬進也成為島上的精神領袖，在規格上大於軍事領袖槍桿子小王，也大於商業領袖錢袋子張總。馬進是一個講故事的高手，他甚至統一了島上居民的服裝，讓自己更像一個宗教領袖。 然而這個故事，需要建立在一系列假設之上——舊的文明社會已經不復存在。假如不是這樣，馬進的故事和宗教領袖地位將一起坍塌。所以，當他和弟弟及小王發現遊船和人類社會沒有被毀滅的真相以後，就準備隱瞞真相，並將發現真相的小王塑造成了神經病人。其中的內涵的映射便是，在一個集體社會裡，真相和謬誤之間，不過是毫釐之間。說出真相的先知，往往會經受危險的命運。 五、假如社會真的崩潰 一出好戲告訴我們的是什麼呢？對社會秩序，制度文明，內心深處的信念，忠貞不渝的愛情，要有足夠的珍惜和尊重。社會秩序並不是那麼堅固，一個生態災難的大浪，或者是社會暗流的大浪，都可能帶來原有秩序的禮崩樂壞。 然而，要相信人類文明的積澱，社會秩序的韌性：當正式的社會規則崩潰，信仰，認知，社會風俗，意識形態等非正式制度就會起作用。當然，叢林社會下人們會更加依賴和崇尚暴力資源。但人畢竟不是動物，終究決定社會重建成本的是，人內心的善良和理性。在同樣的混亂場景下，不同素質的人群表現出不一樣的自發秩序。災難頻發的日本給出了好多優秀的歷史經驗。但是我們國家呢？ 在中國社會的大轉折時代，人們出現了焦慮，迷茫，甚至有些恐慌。原因可能在於，中國經濟的發展速度太快，人們在短時間內獲得財富之後的那種害怕得而復失的不安全感與日俱增。新中國建立後，槍桿子帶來了獨立自主和社會穩定，改革開放後錢袋子帶來了生活溫飽和財產積累。進入新時代，社會的穩定和進步，還需要信仰體系下的認知共同體。這個時候，作為筆桿子來建立社會價值體系的知識階層，就應該有更多的擔當和機會。這是這個社會和這個文明的韌性所在，也是這個民族歷史上歷經多次劫難後依然可以重新站立的力量之源。   更多精彩內容請登陸財華智庫網 (http://www.finet.com.cn)財華香港網 (http://www.finet.hk)或現代電視 (http://www.fintv.com)

觀點地産網訊：10月15日消息，在海航控股日前召開的2018年第七次臨時股東大會上，關于海航控股擬以約13億元價格將北京海航大廈轉讓予萬科的議案，由于超9成的反對票數未獲股東大會通過。觀點地産新媒體了解，9月21日，海航控股宣布，將以13億元出售位于北京東三環的海南航空大廈，接盤方是北京萬科。該項資産的資産評估值為17.4億元，這筆交易預計為其帶來收益5.57億元。海南航空大廈位于北京市朝陽區東三環北路乙2號，由A、B兩棟塔樓組成。A株地上18層、B棟地上9層，地下均為3層，建築面積共計為3.91萬平米，土地面積共計1.01萬平米。

1概述 2018年1月5日，印力聯合萬科和Triwater通過各自旗下全資子公司聯合收購凱德商用在中國國内的20家購物中心項目公司的100%股權。經相關部門的審批及備案後，20個項目於2018年10月9日全部完成交割。 交割完成後的項目全部交由印力經營管理，購物中心品牌已同步更名，“凱德廣場”、“凱德MALL”正式更名為“印象”係列。其中北京翠微路的凱德MALL項目更名為“印象城”，其餘項目更名為印象匯。 據悉，收購的20家購物中心總建築面積約為95萬平方米，分佈在中國華北、華東、華南和中西部區域城市，且均位於所在城市的核心區域。對於印力集團而言，此次收購將加速區域市場佈局。目前印力集團在全國持有或管理的商業項目數量達120家，遍佈中國58個城市。僅印力北京公司旗下擁有運營十幾個商業項目，諸如北京住總萬科廣場、天津印象城、沈陽印象城等諸多區域性項目。 印力集團持續推進商業服務創新、存量資產管理提升和數字化建設，優化城市空間場景體驗，助力城市更新升級，同時積極探索社區商業運營模式。截至目前，印力集團管理面積總規模已經達到行業第二。2017年10月，印力以深國投廣場為標的發起併設立信託受益權資產支持專項計劃，實現商業物業資產證券化，該產品於2017年12月在深交所正式掛牌交易。截至2017年底，公司管理商業項目共計172個，總建面超過1千萬平方米。 2CMBS的主要特點 與當前其他融資方式相比，CMBS的主要特點體現在豐富融資工具的選擇、發行價格相對較低、流動性強、釋放商業地產價值的同時保持資產控製權等。 （一）豐富商業地產融資工具的選擇 傳統的經營性物業抵押貸款在抵押率、貸款期限、資金用途、本金攤還、融資人股權結構等方面均有嚴格標準限值，不能完全滿足商業地產經營期間的内在需求。而在同等成本條件下，CMBS的融資規模相比經營性抵押貸款有適度放大，一般可貸比例達到資產評估值的60~70%；在資金使用上更具靈活性，且適用物業範圍更廣，可以形成對傳統銀行貸款良好的補充和優化。 （二）融資成本有望低於銀行貸款利率，競價體製與分級使得定價更有競爭力 與傳統銀行根據内部審批標準進行定價相比，CMBS發行通常採用簿記建檔的競價模式，這一比價係統的設計可以合理降低結構性產品的配資成本。此外，CMBS通常被設計為結構化產品，通過債券分級（在國内為資產支持證券品種分級），從而實現每個等級的極緻定價，優化加權平均成本。 （三）相對標準化產品，具有市場流動性 CMBS作為資產證券化產品，可以在交易所掛牌轉讓，相較於單個債權，從產品屬性上就具有更好的市場流動性和更大變通性。從投資者的角度，收益較為適中、風控機製穩健的CMBS產品將有機會成為其資產配置的一個標的方向。而通過結構化安排，能夠滿足不同風險偏好和風險承受能力的合格投資者們。 （四）不涉及產權轉移，物業持有人能充分享有未來資產的增值價值 CMBS作為債類資產證券化產品，不要求產權拆分或轉移，保留了融資人（資產持有方）對資產所有權的完整性。因此，融資人能夠充分享有未來資產培育成熟後帶來的增值收益。 （五）商業地產運作規範和整體運營能力的促進 由於CMBS的主要償付來源為其底層物業資產的租金收益，而不同期的產品發行也需要通過底層資產物業的收益率進行評估評級。這將一定程度激勵商業地產管理者採取更為有效的資產運營策略來創造更為持續穩定的項目現金流（租金收入），儘可能提升資產的增值收益。 3印力首單CMBS產品介紹 （一）概述 2017年10月20日，印力集團商業物業資產證券化第一單“中金-印力深國投廣場信託受益權資產支持專項計劃”發起設立，項目發行規模37.9億元，標的物業為深圳深國投廣場，於2017年12月在深交所掛牌交易。 “中金-印力深國投廣場信託受益權資產支持專項計劃”期限為12年，標的物業深圳深國投廣場總估值為60.5億元，發行資產支持證券總規模達37.9億元，其中優先A級25.96億元，優先B級10.04億元，次級1.9億元。優先A級信用評級AA+。 本單CMBS產品由印力商用置業有限公司作為發行人，中金公司擔任計劃管理人和銷售機構，招商銀行和上海銀行擔任財務顧問，這也是印力集團作為萬科商業地產平台後第一個資本市場融資項目。 印力集團規模實力雄厚，股東背景強大 萬科聯合其他投資方收購印力集團96.55%的股權，把印力集團定位為萬科唯一的商業地產管理平台，併已經註入第一批42個商業物業，為印力集團的未來發展提供強有力支持 標的物業運營多年，改造後收入將進一步提升 深國投廣場具備顯著的區位優勢，區域内競爭狀況良好、優質客源充足、配套設施齊全，預計可提供穩定現金流支持；開業以來，深國投廣場的出租率基本保持滿租。 項目亮點：顯著的區位優勢；影響廣泛的優質租戶；業態結構合理、品牌租戶集聚；歷史經營業績穩步提升；未來增長潛力巨大；領先的物業設計屢獲殊榮。 （二）交易結構 （三）深國投廣場物業基本情況   開業時間：2007年9月開業，集購物中心、寫字樓為一體的商業綜合體；2017年11月完成一期改造，2019年2月完成全面改造。 建築面積：總建築面積約20.7萬平方米。可租賃面積12.7萬平方米，其中：一期山姆會員店面積2.2萬平方米；二期購物中心約3.5萬平方米；寫字樓約7萬平方米。 來源丨REITs研究中心