金融街物業：長短債結構失衡，住宅毛利率低至1%

  文/樂居財經研究院 張竣博

  2020年1月24日，金融街物業股份有限公司（以下簡稱“金融街物業”）向港交所遞交了招股說明書。此次IPO的H股發行面值為1元人民幣，國泰君安國際為獨家保薦人。金融街物業是一家國有綜合物業管理公司，成立於1994年，主要業務包括向商業物業和非商業物業提供客戶服務、保安服務、清潔及園藝服務、工程維修及維護服務等。

  資產結構：現金比較充裕，佔比總資產5成以上

  根據招股書披露，截止至2017年12月31日，2018年12月31日和2019年9月30日，金融街物業的總資產分别為7.28億元、7.54億元和9.51億元。從2018年底至2019年三季度末，金融街物業的總資產增長了26.06%。根據上圖可以看出，近年來，金融街物業的總資產構成由一成以上的非流動資產和近九成的流動資產組成。其中，現金及現金等價物在是佔比總資產最高的流動資產。截止至2019年9月30日，金融街物業的現金佔比總資產為56%；此外，其2019年三季度末的現金5.33億元相較於2018年底的3.94億元增長了35.28%。

  根據財報披露，截止至2018年9月30日和2019年同期，金融街物業的經營活動的現金流入分别為0.62億元和0.54億元，同比減少了12.91%；其投資活動的現金流入分别為0.76億元和0.47億元，同比減少了38.35%。截止至2018年9月30日，金融街物業的融資活動現金流出為1.05億元，相較於2019年同期的現金流入0.39億元，2019年同期的現金量增加了1.44億元。根據上圖可以看出，金融街物業在2019年9月30日的期末現金量相較於2018年年同期增長了17.32%，其主要原因是所有者在2019年向企業註資1.76億元。

  負債結構：長期債務壓力較小，佔比總負債不足一成

  根據招股書披露，截止至2017年12月31日，2018年12月31日和2019年9月30日，金融街物業的總負債分别為4.85億元、5.21億元和5.77億元。根據上圖，金融街物業的非流動負債佔比總負債均不到一成，而流動負債佔比總負債都在九成以上。其中，貿易及其他應付款項是佔比總負債最大的流動負債，其佔比均在七成以上。

  根據招股書，金融街物業的流動比率在2018年底和2019年三季度末分别為1.35和1.58，短期償債能力有所提升；其資產負債率從2018年底的69%降低至2019年三季度末的61%，長期債務壓力的減少得益於資產增速超過了負債增速。

  盈利能力：經營效率有所提高，淨利潤同比增長近四成

  根據披露，截止至2019年9月30日，金融街物業的營業收入為6.91億元；相較於2018年同期的6.12億元，同比增長12.84%。金融街物業的毛利在2018年三季度末和2019年同期分别為1.11億元和1.41億元，其毛利率分别為18.12%和20.46%，同比增長2.34個百分點，公司的盈利能力略微有所提升。

  截止至2019年三季度末，金融街物業的淨利潤為0.87億元，同比2018年同期增長了37.39%。公司淨利潤的增長得益於經營利潤的提高、融資收入的提高和享有聯營公司的投資利潤增加。

  值得一提的是，截止至2019年9月30日，金融街物業的住宅物業毛利率為1%，相比2018年同期減少了5.6個百分點，其主要原因是廣東項目有關金額尚未確定以及重慶項目產生額外費用所致。