观点与彰泰面对面：我是黄海涛

观点地产网 2020博鳌房地产论坛，“博鳌之夜”结束后，时间已经是晚上10点43分，参加嘉宾陆陆续续从会场走出。

抓住一天中最后两个小时时间，我们与彰泰集团主席黄海涛进行一场夜话。

他的穿着很朴素，迎面走来时步伐迈得很大，手上还提着沉甸甸的袋子，里面装了几本笔记本和书，出差时他喜欢在飞机上看书，并做笔记。

虽已年过花甲，但黄海涛一直坚持学习：“总而言之，我觉得企业家跟年龄没有关系，跟他的智慧有关系，他的智慧来自于他的学习能力。”

这是我们与黄海涛的第一次见面，他对于我们能认出感到有些惊讶。

“我是黄海涛。”语气非常平静，但很有力量。

简短介绍后，我们试图通过回忆和对话这种更直接的方式，回顾三十年背景下他和彰泰的选择以及成长过程。

这是一家极其低调的“桂系”房企，网络、报端也鲜有黄海涛的人物专访，与观点面对面的这场采访更显珍贵。

从走出桂林再到走出广西，彰泰终于迈入了全国化布局的第一步。选择这步棋，黄海涛称，发展才能解决一切的问题，如果不“看多”，那企业就会面临萎缩，这不是他希望看到的。

事实上，彰泰的发展历史可以追溯到1992年，那一年邓小平南巡讲话，改革开放进入新阶段，“九二共识”促使台商到内地发展投资，带来历史性转折。

这一年，桂林彰泰的前身彰泰实业成立。

“桂林山水甲天下”

每一段传奇的商界故事，都离不开个人的努力，以及命运安排的机遇与选择。

那时“桂林山水甲天下”的美名远播海内外，因旅游业发达，台湾人对广西有深刻印象，不少商人萌生来此地投资房产的想法。

28年前，当11位台湾彰化商人到桂林组建彰奉实业后，彼时从军队退伍的黄海涛正从事司机一职，他和这群台商一拍即合，希望能在投资桂林房产上赚到第一桶金。

但在第二年，公司在第一个“桂花园”项目上就摔了一跤。

桂花园项目占地47亩，开发面积6万平方米，始建于1993年。1994年桂花园第一批商品房建好后提供物业管理服务，成为首家在桂林实行物业管理的公司。

黄海涛告诉我们，起初因地块选址不佳，桂花园第一栋楼仅完成40%的工程量后，股东内部出现分歧，发展并不顺利。随后东凑西拼才凑齐近200万元的工程款，得以再次启动项目。

第一个项目艰难完成，彼时公司尚未走入发展正轨，用黄海涛的原话，他当时也是帮台湾人打工，相当于一名职业经理人。

不过，台湾商人较为谨慎，对广西营商环境陌生，加上亚洲金融危机爆发，慢慢有了退出撤资的想法。随后，公司股权和资产转手予黄海涛，他组建新的领导班子，坚持了下来，就这样一直到了2006年。

事实上，桂花园项目完成后，彰泰接二连三地操盘不少项目，包括桂青园、澳洲花园等。这时，公司仍沿用台湾人留下的项目股权跟投机制，随着项目发展顺利，资金滚动起来，在黄海涛的带领下，公司逐渐站稳桂林市场。

直到现在，彰泰集团的名字里仍保留台湾彰化人的痕迹。彰字本义显著，以“章”为形旁，指站立在最前面，“彡”指多彩，二者合起来表示“如彩色的屏风”，这也寓意彰泰走在广西本土房企前列。

2010年，桂林彰泰实业集团有限公司正式成立，黄海涛任彰泰集团总裁。做了主人后，一切好像什么都没变，但又好像发生了变化。

即使是现在看来，比较固守家族观念的企业仍占大多数，黄海涛显然是持开放态度的。成为彰泰集团掌舵人后，他并没有安插儿女或亲属对公司持股。

“家就是家，企业就是企业，企业跟家没有关系。”黄海涛坦言，他从没有认为这个企业是他自己的，所以过去没有人称呼他为“老板”，因为在公司年龄最大，所以大家都叫他“老大”。

现在，黄海涛白手起家的故事已在广西传得家喻户晓，从酒店司机到第一个地产项目，从职业经理人到当家做主，彰泰逐渐走向广西以外更大的舞台。

“普通人的选择”

黄海涛在海南当过兵，深受军队文化影响。因此在彰泰的企业文化里，军队文化放在了第一位，和他对话中，其军队的自律品性、管理和排兵布阵的战略思维也若隐若现。

“我就是个很普通的人”，黄海涛认为自己是简单、务实的大多数企业家之一，这种务实和坚持的精神一直影响着彰泰。

长达24年深耕后，彰泰集团终于在2016年“摘桂”，销售面积和销售金额站上桂林第一的位置。

“永远蜗居在桂林，市场会饱和”，意识到了这一点，黄海涛想得更加明白，当日后前30强房企直接进入桂林市场，降维打法，届时彰泰就会更被动，生存发展也会受到影响，所以必须走出去。

据观点地产新媒体了解，黄海涛描绘的蓝图里，2017年彰泰销售要突破百亿，当销售规模达到300亿时，就是彰泰走出广西、布局全国的“作战”信号。

一切都按计划行事，彰泰集团在2017年将总部搬到南宁，布局广西11城90盘，已建及在建项目共计1800多万平方米，土储1万多亩，那年销售额破百亿。

“销售破百亿”成为彰泰集团发展的转折点，次年年初，彰泰集团举行誓师大会，沿用军队的传统，上千人共同宣誓，并喊出“勇拼300亿”的口号。

彰泰对外宣传时，常常用“狼性”、“铁军之师”来形容这支队伍。2018年，彰泰集团销售突破两百亿，更加坚定黄海涛想要走向全国的想法。

据观点指数发布的2019年中国房地产销售TOP100榜单显示，彰泰集团以292亿销售额排在第93位，已非常接近300亿的目标——开启全国化道路，成为彰泰集团2020年最重要的事。

虽然彰泰成立于1992年，但直到近几年，黄海涛才逐渐走进业界视野，开始在媒体聚光灯下发表观点，早期保守和低调的发展步伐使彰泰错失了一些机会。

对于规模，黄海涛始终是从硬币的两面去看待，规模要适度，根据自身能力和市场的情况，用适合自己的度去跑，这才是长远之计。

他引用一句古训“天欲其亡，必先令其狂”来反对疯狂扩张、冲规模的发展模式，但彰泰集团过于保守的那些年也让他感到有些惋惜：“确实已经晚了，走向南宁的时候就已经晚了。”

他曾坦言：“但如果今天不走出去，明天走就更晚了，如果今天怀疑晚了，那明天再看今天就会更晚，所以只有往前走，这是必须的。时机是不好，那就更努力一点。别人顺风顺水游过去，那我可能逆风逆水也要拼命游。”

而张巧龙的入职，黄海涛或多或少寄予了希望，给彰泰带来发展机会和专业化管理能力，并认为张巧龙的到来会改变过去较为保守的发展模式。

每当话题谈到张巧龙，黄海涛面带微笑，有一种“伯乐遇上千里马”的那种喜悦。

今年6月1日，彰泰集团宣布，前蓝光发展总裁张巧龙入职彰泰任董事长兼总裁，推动企业完成全国化、资本化蜕变，将跻身中国房地产30强作为中长期的战略发展目标。

黄海涛表现得很谦虚，称由于自身年龄、资历、精力以及社会观念等，应该让年富力强、有冲劲的人肩负起更大的责任。

“不发展就萎缩”

事实上，彰泰进入全国化阶段，对于人才的需求迅速激增。黄海涛始终认为，企业发展是人在事前，人是第一位的。

“彰泰进入全国化的阶段，我认为企业管理要更加现代化，用大批职业经理人带领企业走向专业化。”他略显严肃，所以现在希望广挖人才。

用兵之计也体现出他的军人作战思维，在黄海涛人才战略里，内心强大、认同彰泰文化、三观合得来的人才是首选，其次是要坚持求真务实，以客户为中心，坚持产品和服务两个基本点。

即使不当兵好多年，黄海涛在日常工作和生活依旧保持军人极度自律的精神。

“在我手下干活压力很大，当兵出身是有洁癖的，我对办公室环境要求很严，经常会检查员工抽屉，脏乱是不允许的。”

一屋不扫，何以扫天下？黄海涛解释道，作为企业，未来一定是能力的时代，靠能力去管理企业：“向上发展一定要向下扎根，即加强内部管理，流程、制度和体系建设。”

他的担心不无道理，过去彰泰的规模很小，管理半径在掌控之内，“现在做大以后就虚了，所以要靠管理来保证经营，只有向下管理才能保证向上成长。必须保证管理跟得上，才能接一单得一单。不然的话，企业是做不长远的。”

彰泰集团在今年加大广西以外城市的拿地力度，而黄海涛提到的向下扎根、向上发展，还有战略布局的意思。

广西作为彰泰大本营，效率高，现金流好，是必须要保粮仓的阵地，所以仍然要继续深耕已经有优势的地区。但要想向上发展，还需要进行全国化布局。

自张巧龙入职后，彰泰集团首进无锡、南京、武汉和南昌等城市，顺势在广西以外的地区攻城略地。截至今年6月底，彰泰新获取项目10个，可售货值总计近800亿，这当中也有不少合作开发的项目。

合作能为企业在新进入城市布局时提供缓冲和提高适应能力，“借力其他房企合作开发可以降低风险”，黄海涛如此表示，寻找更多合作伙伴也是彰泰今年发展的重点之一。

至于彰泰集团是否有意到北上广深更好的城市设立双总部，黄海涛称，毕竟是代表广西本土企业走出去，不管到哪里发展，注册地、基因等等是不会变的，只是经营管理哪里方便就以哪里为主。

时间已接近12点，我们依然精神充沛地在会议室畅聊彰泰未来的发展道路。

黄海涛身上有着很强的使命感：“广西还没有一家本土做大做得好的上市房企，所以我肩负起这份社会责任。”

“再怎么说，广西都得有一家（上市房企）吧。”

据观点地产新媒体了解，彰泰集团并非今年才提出上市计划，上市的目标已经做了好几年，迟迟没有下决心，只是近期彰泰的表现给了黄海涛更大信心，所以会加快资本化的进程。

在黄海涛看来，彰泰未来是一定要到前50名的，，目前只是时间问题，但目标是想这么走的。因为资本永远青睐于规模，这就让彰泰不得不追求规模，同时控制住负债，提高周转率和运营能力。

“只有过了前50名才基本安全，再过两年，前50名都会没有安全感了。特别是现在公司要冲规模，有时候还会胆战心惊的。”黄海涛直言。

囿于过去保守和低调没有走出广西，彰泰此前积累的家底和实力，能否突破地域化发展带来的限制，破冰前行？到现在，仍是未知数。

走出会议室时已经夜深人静，目送黄海涛离去时，他那句常挂在嘴边的话“不发展就萎缩”仍萦绕在耳边……

以下为观点地产新媒体对彰泰集团主席黄海涛先生的采访实录：

观点地产新媒体：房地产行业早几年属于黄金时代，如今前浪过去了，活下来这一批房企都是中流砥柱，彰泰会怎么迎接这个变化？您是看多的那一派吗？

黄海涛：发展才是解决一切的问题，不“看多”那就要萎缩，一萎缩马上就倒退。就像爬楼梯，一步跟不上，步步跟不上；也像跑马拉松，前面跑的人不一定都跑得完，但必须坚持跑，没有坚持那就永远到不了终点，永远没办法跑完。不看多也得看多，除非不想发展了。

现在广西已经有很多大企业进来了，比如碧桂园、绿地、阳光城、龙光等，这些头部企业一旦进入这个市场，如果再不求发展那就是倒退了，这就像逆水行舟，所以为了活下来只有选择发展，那也是逼不得已的。

不发展的话，员工就没有舞台了，所以企业还是走上一条不归之路；除非你不想办企业了，那就逐渐萎缩，退出历史舞台，或者把企业卖掉。

很大程度上，企业发展还是要看老板，如果老板看明白了，他就会选择不干，落袋为安，但如果老板还有社会责任，还看不明白，那他还得继续带领企业发展。

观点地产新媒体：所以您现在是看明白了？

黄海涛：对，现在看明白了，人生不就这么回事，早晚要落幕的，可能就急流勇退了。但那些“愣头青”还是坚持社会责任和企业发展第一，那就继续往前发展。

企业能不能再往上发展，就看老板的格局了。如果老板追求人生价值和社会责任，就算赚了1000个亿也还会继续干，因为跟钱没关系了，跟责任和荣誉有关，可能建完项目把赚的钱全部都捐了。

这就是马斯洛的五项需求，已经到第五项，自我超越了。

观点地产新媒体：现在引进张巧龙等一些职业经理人，目的是希望通过优化人才实现扩张，全国布局吗？

黄海涛：彰泰进入全国化的阶段，我认为企业管理要更加现代化，用大批职业经理人带领企业走向专业化，因为企业发展到最后，是人在事前，人始终是第一的。

我的能力已不具备带领这个企业快速发展了，因为年龄、资历、精力以及社会观念等，其实和这个时代是逐渐脱节了，应该让年富力强、有冲劲的人肩负起更大的责任。

现在也是广挖人才，希望张巧龙的到来，能带来一些头部企业的专业能力，然后推动企业发展。

观点地产新媒体：但广西有地域局限性，高端人才可能更愿意到北上广深发展，未来是否会考虑双总部？会考虑在大湾区或上海设立总部吗？

黄海涛：我们毕竟是广西的企业，这个基因是不会变的，不管去哪里发展，还是广西的企业，注册点永远会在广西，这个不会改变。只是经营管理可能哪里方便哪里为主，但注册、纳税等还是不会变。

至于双总部的话，其实企业一定是到有机会的地方去发展，但还是代表广西企业出去的。

观点地产新媒体：引进职业经理人对公司的发展来说是机遇，您是否考虑过让孩子接班？

黄海涛：不接班。因为我跟他们（孩子们）讲得很清楚，家就是家，企业就是企业，企业跟家没有关系，我从来没有认为这个企业是我的，所以过去没人叫我“老板”的。公司排行年龄最大，所以他们都叫老大，要不就叫名字。

观点地产新媒体：有一点很好，不管是从经营还是思想上，您都是比较善于分享，愿意划分股份给高管，形成一股凝聚力，彰泰很早就实现了合伙人制度。

黄海涛：这个不是我的功劳，是台湾老板的功劳。当时做了三个安排，第一股权安排，安排完以后我也有跟投，然后我还要有点执行股，又必须把我的这一块再分给我的属下，大家就变成了合伙人。

他们给我的，我也得给人家，要不然没人跟我。第四个项目开始我就把股权分给高管，让大家都有了股权，都做了一点投资，这样慢慢就滚起来了。

后来台湾老板撤了，我们让管财务的员工算完以后估了一个价，估完了以后就再次接收公司股权，分期把钱还给老板，就这样慢慢还，用了一年半的时间。

最后就组织新的这个班子继续干下去，当时是2006年在桂林，一直干到现在。

观点地产新媒体：现在看这个合伙人制度，大部分国内房企是前几年才开始的，项目跟投，风险共担。

黄海涛：这很正常的，因为当年我们国家有晋商、乔家大院，他们早就有身股和银股了（身股，即给不出资的优秀员工一定的身股，让其参与经营、管理和分红，纯粹是收益股份，又称为分红股；银股基本上是出资才能享有的，晋商中的银股等同于现在的工商注册意义上的股份）。

台湾人因为民营企业比较多，为了控制好职业经理人，也会让掌柜和东家之间可以把利益关系明确下来，这样的话东家是做投资，掌柜是做经营。

观点地产新媒体：现在引进的比如张巧龙这一系列职业经理人，您还是会给公司的股权还是项目的？

黄海涛：是有两块，首先是给项目股权，因为独立核算，这是行业。张巧龙属于核心高管，下一步就要给公司股权。

观点地产新媒体：这是否意味着，彰泰迟早还是要走上市之路的？

黄海涛：（上市）已经开始准备了，肯定要分公司股权给到大家的。从成立到现在有一个严格的制度，就是回避制度，因为这个公司没有我家里人，一个都没有，连钱都是职业经理人管的。因为都是职业经理人操办的，分钱的事情大家商量着办，讲好规矩。

在彰泰比较少出现腐败，原因是首先把高管的职业操守通过机制捆在一起，变成合伙人以后，和企业的利益是息息相关的，每年分红、分利润，分完以后马上兑现，大家向心力会更高。

目前，彰泰正在筹备上市工作，按张巧龙的要求是明年就要想办法完成，他比我还生猛一点。

彰泰规模不大，但在广西我们纳税是所有民营企业里第一，压力也大。广西房地产商很苦，房价低，利润很低。在广西的百强企业只有我们一家，还没有一家做大做好的房地产企业，也没有一家上市的，所以我就肩负起这份社会责任，再怎么说，广西都得有一家吧。

观点地产新媒体：目前彰泰的布局是怎么样的？有什么战略考虑？

黄海涛：现在在广西做房地产很苦，因为这地方消费力就这么多，事倍功半，所以我们往往和自己打仗。往四五线下沉风险很大，那就得走出去。

最后下决心走出来，到广西以后发现广西的舞台要比桂林舞台大得多。到了南宁就过百亿了，在广西现在有60多个项目在售，这个量很大。

永远蜗居在桂林，市场会饱和。另外，头部30强房企直接进入，降维打法，那我们就更被动了，所以必须走出去。

“走出去”是为了生存走出去，不然的话，不要说发展，连生存权都没有，就会萎缩的。

首先要去的就是华东，长三角是一个房企兵家必争的。前段时间，彰泰就在无锡、南京拿了地，之后又在武汉拿了地。

观点地产新媒体：拿地的话，您参与决策吗？

黄海涛：参与，跟张巧龙和一帮团队，按照我们的决策委员会来定，但我不会直接到现场拍地，就授权，划好线，签好字，交给他们，在这个范围以内我可以掌控，万一有特殊情况再打电话商量。有时候网上拍的话，张巧龙就会指挥一下。张巧龙不错的，很能干。

观点地产新媒体：所以，这（张巧龙）是不是您的选人标准？

黄海涛：他的内心蛮强大的。再一个，三观很合得来，包括和彰泰的文化。做得好，做得久的企业一定要求真务实，做人也要求真务实，只有求真务实才能实实在在地长久活下去，这是基本原则。

同时企业家本人的素质很重要，企业家也不是完人，但企业家做事还是要求真务实，还是要以客户为中心，还是要以产品和服务为两个基本点。

观点地产新媒体：未来彰泰的规模增速会保持在一个什么样的水平？

黄海涛：适度，要根据公司自身和市场的能力，这两个能力必须要匹配。

有些企业身体条件好，那能跑快一点，企业身体不好，就得要适度慢一点，这是第一点。

第二还要看趋势，趋势好，顺风顺水的话可以快一点，趋势不好就没有办法，所以还是得跑，可能就要跑稳一点，负债率就得低一点。

这是一个度的问题，任何一个企业没有说什么样是好的，关键是合适自己，要适合自己的度去跑，这才是长远之计。

观点地产新媒体：所以不会追求疯狂扩张的这种方式？

黄海涛：天要令其亡，必先令其狂。前些年我们太保守了，我觉得是不对的，但又不能太疯狂。

我们原来太保守，负债率是负数，存款远远大于负债率。所以过于保守有的时候就会痛失好多机会，这也是我的责任。

张巧龙来了以后可能就会改变，但还是要掌握一个度，又不能过于负债，走上两个极端。所以慢一点不会死，但如果又太快就会死，好多企业最后走向死亡就是因为太贪，不拿地王后悔三天，但拿下来弄不好会痛苦三年，我不想犯这种错误，但又很怕犯，因为我也担心下面这些年轻的职业经理人，什么都想干。

因为就像下棋一样，真正下棋的人很谨慎的，在旁边看棋的人叫得“一塌糊涂”，拼命喊“下下下”。

观点地产新媒体：彰泰发展有28年，若以您独立的身份来说是2006年开始掌管公司，只有14年时间？

黄海涛：对。所以还要持续进步，争取进入到前50名。因为不进入前50，以后就没有入局的机会了，但什么时候冲到前50，这还是有一段时间，目标是想这么走的。

因为资本永远青睐于规模，这就让我们不得不追求规模，因为规模小借不到钱或财务成本高。

未来一定是要到前50，这是我们的愿望，也是我们的布局，以后发展速度会越来越高，产业集中度会越来越高，只有过了前50名才基本安全。再过两年，前50名都会没有安全感了。要保晋级，那些已经是前十的也要保级。

观点地产新媒体：走规模就意味着动用杠杆，未来负债率多少比较适合？

黄海涛：负债率不能高于预期值。未来要走规模化，但必须要控制住负债率，我也跟张巧龙约法三章，要保持规模，又要控制负债率，那就要提高各方面的能力，可能多做一些购地的能力，提高周转率，我们现在原则上是两个月售楼部开放，不是临建，是正式建筑，然后四个月实现开盘。

观点地产新媒体：房企深耕一个地区是优势，但也会面临一个问题，您会不会担心彰泰走出去之后，出现管理半径、水土不服等问题？

黄海涛：第一，在广西我们没有问题，顺风顺水。广西作为大本营，效率高，现金流好，所以必须要保粮仓的，这一点是坚定不移的。

第二走出去，原则上都是尽可能寻找一些合作伙伴，当然也要适应别人的环境，这样可以降低风险，通过合作开发，所以我是主张合作开发。

观点地产新媒体：彰泰发展一直很踏实，接下来要慢慢走上更加高速的列车，这个时候要跑起来了。

黄海涛：是，所以要又好又快，掌握一个平衡。让彰泰能够跟上这个时代，同时我们说边发展边打基础，发展的时候不要忘了打基础。

作为高级领导者一定要更清醒地看到企业内部，一定要强身健体，抵御风险。因为灾难来的时候，先死的永远都是老少穷的人，只有强壮的人才能活下来。我们不一定最大，但我们一定是最好的。

现在我们最大的问题不是敬业精神，不是工作态度，而是学习能力，用现代化的思想去引导发展，所以我一直号召同事们坚持学习。

地产这个行业强度很大，知识更新迭代也很快。到了一定年龄后，任何人都会被时代淘汰。所以说人生三件事，一是学习，二是工作，三是锻炼身体。

观点地产新媒体：作为一名企业家，如您所言，排名站上前50到30名，您希望每一个节点都能踩准，不踩错，不踩空。

黄海涛：对，其实最大的失误就是战略性的失误。所以作为企业来讲，有一句话叫，没有成功的企业，只有时代的企业，关键是能否跟上时代。

恒大做汽车可以反哺地产，地产再去反哺汽车，而且新能源汽车又是未来的发展新趋势，所以这是他们的战略选择。