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【港股解碼】晉安實業IPO:雖能坐地收租,更想業務多元化!

2017年12月22日 下午08:44

本周三,港交所公布“晉安實業有限公司”聆訊後資料集,意味著這家坐擁16.2億港元物業資産的投資公司距離成功上市又進了一步!

投資物業,租金收入穩定

晉安實業主要專注于辦公室、零售、工業物業租賃及物業管理業務。截止最後實際可行日期,晉安實業擁有由36項物業組成的投資組合,總實用面積約爲92136平方尺。僅通過出租投資物業,晉安實業就可獲得穩定的經常性租金收入。

據統計,截止2014年、2015年、2016年12月31日、及2017年6月30日止,晉安實業的租金收入分別爲33.1百萬港元、33.6百萬港元、37.1百萬港元及21.2百萬港元,占公司總收益的90.2%、89.6%、89.8%及89.4%。

值得注意的是:來自辦公室物業的租金收入雖然相對穩定,且一直占據了公司租金收入的大頭,但收入貢獻占比卻在近年持續下滑。這主要是因爲來自零售物業和工業物業租金持續增長的緣故。

晉安集團近年租金收入構成 圖源:港交所

爲吸引新租戶、留住老租戶,晉安實業也同時爲租戶提供相關增值物業管理服務。設立專責物業部門,采用自身運營系統管理租賃業務。

此外,晉安實業自2016年起,將物業管理服務對象的範疇擴展至獨立第三方的其他物業業主。爲其提供包括物色租戶、爲客戶定制、編制及執行管理策略、監察收租在內的各項服務,有意識地增加營收來源。

優質資産,市場前景可期

晉安實業持有的物業資産集中在灣仔和中環兩地。由于位處香港CBD區,是不折不扣的優質資産。根據仲量聯行調研報告,香港核心地區甲級寫字樓的價格指數增長強勁,甚至在其他地區寫字樓價格負增長時保持價格上升趨勢不變,抗跌能力之強遠遠超過其他地區。

晉安實業投資物業、出售物業所在位置概況 圖源:港交所

此外,受益于在香港設立亞投行、建立人民幣離岸市場等國家政策,香港本土金融業在未來很長一段時間內都將繼續蓬勃發展。加上中港兩地經濟關系日益緊密,越來越多的內地企業赴港上市,兩方因素交織,極大地拓展了市場對CBD區甲級寫字樓的需求。

但香港私人寫字樓的新落成量卻很難滿足市場快速增長的需求。據仲量聯行報告,過去十年間,香港寫字樓數量僅輕微上升,而供不應求的直接結果就是香港私人寫字樓的價格和租金在過去十年間一路攀升。

香港私人寫字樓相關市場數據 圖源:港交所

除寫字樓外,晉安實業的投資組合中還涵蓋了市區優越地點的零售商鋪和已發展城市地區的工業廠房單位,市場前景也相當可觀。由于商鋪租金往往會受到地理位置和獲客能力的影響,因此晉安實業所持有身處黃金地段的商鋪並沒有過多的受到香港零售業萎靡的影響。加上私人商業物業價格及租金持續走高,晉安實業從零售物業處獲得的租金收入不減反增。

至于私人工業物業,由于香港政府將“再工業化”視爲香港新的經濟增長點,因此大力扶持香港的智能生産和高增值生産活動。市場對工業大廈的需求得以釋放,但香港工業大廈的新落成量自2013年被腰斬後一直下滑,市場同樣處于供不應求的狀態。

香港私人分層工廠大廈相關市場數據 圖源:港交所

業務單一,利率風險高

由于行業環境有利,近年來租金收入對晉安實業的總收益貢獻一直保持在89%以上。2016年,晉安實業還舉債3.3億港元,將其全部用于新的物業投資。雖然此舉能進一步增加晉安實業的租金收入,但同時也帶來了兩個問題。

一、加劇了晉安實業的業務單一化程度。投資界有一句老掉牙的話:“不要把雞蛋放在一個籃子裏”。因爲即使看起來前景大好,也仍有出現意外的可能。何況香港政府對于物業市場的管制明顯趨嚴,例如近期修訂的適用于住宅市場及非住宅物業的從價印花稅,以及額外印花稅、土地供應管制等財政政策。一旦有不利因素出現,晉安實業的業績難免遭遇大波動。

不要把雞蛋放在一個籃子裏 圖源:網絡

二、私人舉債帶來的高利率風險。私人借貸不僅要承擔較高的融資成本,也大幅度增加了公司要承擔的利率風險。若利率上升,晉安實業的利息開支和融資成本必將整體上升。但晉安實業目前並沒有相應的風險對衝措施,因此一旦出現上述情況,就有很大可能會對公司的財務狀況及經營業績造成重大不利影響。

融資擴大投資,發力增值服務

晉安實業顯然意識到了這一點,自2016年開始拓展新的業務——爲第三方物業業主提供增值服務。但一項新業務的發展需要時間,並不能立刻解決問題。加上2016年4季度晉安實業舉債拓展投資組合,對公司的管理、經營以及財務資源形成了壓力。因此晉安實業擬通過上市完成低成本融資,以緩解壓力。

根據聆訊後資料集披露,通過上市籌集資金將用于:
1.擴大晉安實業物業投資組合
2.增強物業能力
3.擴大及加強公司增值物業管理服務

晉安實業相關財務指標 圖源:港交所

第2、3項都屬于輕資産運營的服務項目,有利于增強晉安實業的資産流動性。畢竟晉安實業目前的流動比率僅爲0.6,和標准值2還相差不少。雖然其中有行業因素的影響,但資産流動性越強,晉安實業就能越好地應對經濟、金融和投資環境的變動。只不過資産流動性越強,盈利能力就越差,這其中的度還需要晉安實業小心把握。

作者:熊思怡
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