【大行观察】发展商被要求协助解决住房问题 摩通：增加楼宇供应才是王道

《路透》引述三位大发展商和一位港府顾问称，发展商获北京知会，要运用资源及影响力维护国家利益，更要协助解决本港住屋短缺问题，强调「游戏规则已经改变」，并且不再容忍「垄断行为」。内地「共同富裕」杀到本港商界，多家外资大行摩通丶摩根士丹利及美银均发布看淡地产股报告，认为政策阴霾将持续影响地产股表现。

五大地产股新地(00016.HK)丶恒地(00012.HK)丶长实(01113.HK)丶新世界(00017.HK)及信和(00083.HK)今早曾跌约一成。

摩通地产分析员梁启棠发表报告，发展商被知会要协助解决房屋问题，将是导致地产股可见未来落後大市的驱动因素，该行假设以下是未来可能出现的两种情境；一丶发展商将所有农地无偿捐赠予政府；二丶未来所有发展商的项目只能提供的零现金流折现（DCF），长实与新世界的股价与上周五收市价比较，下行风险最少9%，而信置及新地的下行风险为20%，恒地的下行风险更高达37%。

摩通认为，虽然市场并未将发展商拥有农地资产计算入股价中，但该行作出更严苛的假设，就是发展商所有住宅开发项目的价值为零，并由此将地产股资产净值（NAV）再扣除14至40%。

事实上，地政总署已公布更新农地收购价，自今年4月1日起，官府对农地回收价为每平方英呢1,090元，这可能是发展商的现金流。另外，该行认为未来土地供应的增加主要是公私营合作的模式丶农地回收及土地馈赠。

摩通并指出，鉴於发展项目利润率持续下降以及公营房房供应以限制楼价升势，发展商持有过多的土地储备是没有意义的。

在一众地产股中，长实是最能通过回购抵销每股收益下跌的发展商，鉴於未来大部分土地可能会分配给公营房屋，新地拥有可发展8年的土地储备，是该公司明显较同业优胜之处，维持其「增持」评级。

摩通表示，《路透》引述消息称，北京要求发展商协助解决本港房屋问题，但香港《经济日报》周六报道，虽然北京希望看到本港住房问题获得解决，但报道引述与中央关系密切的消息人士称，北京不愿在闭门会议中向发展商直接授予此类任务。该行认为，根据过去经验，中央对内地教育及澳门博彩行业监管的不确定性，地产股可能假设最坏情境下反应。

摩通指出，自2009年初本港货币基础增加313%以来，香港住宅楼价已上涨228%。鉴於香港联汇制度，资本流入主要反映在资产价格的升势上，加上有限的土地供应更加剧楼价的升势，并且被视为导致本港政治不稳的因素之一，港府为了缓解香港难以负担的房价问题，认为有四个层面来解决这个问题：

一)联汇；二)控制楼价；三)需求；四)供应。

首先，中央及香港政府均认为，实行38年的联汇制度是维持香港经济稳定的不可动摇基石，即使1998 年至 2003 年住宅价格下跌了 70%，但港府依然决心保持其货币稳定。

第二，控制楼价的想法较住房问题更差劲。虽然中国曾采用「建议售价」或「限价」等措施来控制楼价升势，但摩通认为此法在港不可取。原因之一是自由市场机制仍是香港经济的基础。如果实施管控楼价，相信会产生更广泛的影响，并且削弱投资者对香港其他经济领域包括金融市场的信心。

至於抑制需求方面，港府自2010年起开始徵收不同形式的额外印花税，希望抑制住宅楼市的投机活动，增加买家的交易成本。摩通指出，由於本港住房需求弹性相对较低，加上低息环境下，长线投资需求取代短线投机，令印花税难达有效抑制需求的效果。

摩通认为，增加供应才是解决本港住房问题的王道。该行相信港府低估了低息持续的时间，没有更早解决土地供应问题。本港约6.9%的土地开发作住宅用途，而农地也占总土地约6.1%，估计港府将专注於如何使农地更易於建造公共住房。