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財華短評:樓價25年來大升逾倍 政策難控市場熾熱

日期:2022年6月30日 下午4:47作者:財華短評

樓價25年來大升逾倍 政策難控市場熾熱 香港回歸25周年,這麼多年來,樓價高高低低,但總體仍是倍升,也讓上樓難的問題一直存在。根據差餉物業估價署的資料顯示,1997年7月的樓價指數為167點,到2022年5月已升至384點,升幅達一倍以上。

當然,樓價也並非「一帆風順」,經歷98年金融風暴後,當年8月樓價指數一度跌至95.7,之後一直平穩向下,到了2003年沙士之後,更一度跌至57.9,創下1993年樓價指數有記錄新低。

渡過最低潮後,香港樓價指數逐漸向上,到了2008年,雖然經歷金融海嘯,但全球量化寬鬆,香港樓價不跌反升,到了2008年末,樓價指數已升穿100水平。 往後10年,樓價指數爆炸式增長,最高峰時的2021年7月,更一度升至400.8。

樓價高低起跌,而香港政府政策25年來也有所不定。97年董建華政府上場,在熾熱的樓價下,推出「八萬五」政策,希望每年建不少於85000個單位,讓市民更易上樓,但之後遇到金融風暴,樓價大跌,令董建華改口,反而表示「八萬五」已無再提到。

而雖然捱過金融風暴及沙士危機,樓價逐步回升,但之後繼任的曾蔭權政府,卻繼續減少土地供應,建屋減慢,也停止售賣居屋,不少人批評,在曾蔭權主政七年,破壞了香港的置業階梯,也造成樓價不斷上升,但土地供應卻停滯不前。

到了2012年的梁振英政府,開始推出各種「辣招」對付樓市,包括買家印花稅、特別印花稅及雙倍印花稅等,希望增加買家的成本,從而壓制樓價上升的速度,但結果顯示,樓價並沒有減慢上升,而辣招反而是減少了二手樓的交易,一手樓在地產商各種優惠下,仍然是「搶崩頭」。

2017年林鄭月娥上台,沒有更多辣招,反而是著手降低買樓門檻,例如增加「綠置居」、推出港人首置計劃、未補價出售資助房屋、以及被稱為「林鄭PLAN」的按揭保險新例,提升按歇成數。林鄭月娥也推出多項「過渡性房屋」,企圖化解房屋短缺的燃眉之急,但是都治標不治本。

解決香港房屋問題,治本方法是增加土地供應,政府一直以來的手段,都未能有效抑制樓價,中原地產創辦人施永青也批評,這些政策是「亂出招、落猛藥」,阻止了外來資金來港。 在增加土地供應上,2012年梁振英提出「東大嶼都會」,後來被林鄭月娥正式命名為「明日大嶼」計劃,2019年修例風波之後,中央要求港府「消滅劏房」,在林鄭月娥的任期尾聲,也提出「北部都會區」,打算大舉發展新界土地。

一旦這些項目成事,肯定能增加大量的土地供應,但這就意味著,樓價會整體下降,再加上經歷多年新冠疫情及烏俄戰事,全球陷入通漲危機,央行紛紛「收水」,一直依賴土地收入的香港政府,能否抵禦這次衝擊,這又是關乎經濟轉型的另一難題。

回顧二十五年,香港地產業整體向上,有人因此致富,但亦有不少基層市民住在劏房、籠屋,生活艱難,展望將來,香港增加土地供應,幾乎是必然的事實,政府怎樣平衡市民所需,新一屆政府的決策至為關鍵。

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