政府有土地儲備 才能制約地產商

日期:2018年11月21日 下午4:44
政府有土地儲備 才能制約地產商

有人以樓價已開始回落為理由,反對政府填海增加土地供應。他們認為,樓市連升了這麼多年,一旦進入下降週期,跌幅亦不會小;屆時樓價就會回落至多數人都買得起的水平,無需破壞環境去增加土地供應。

這種想法並不週全,曾蔭權年代前車可鑑。當時就是因為見樓價回落,市場無法消受太多新的土地供應,政府因而停止造地,令自己手上的土地儲備愈來愈少,以至樓價掉頭上升的時候,政府才發現自己手上缺乏足夠的土地儲備,去制約地產商企圖操控市場。結果只能眼白白看着地產商不斷加價,予取予攜,無法透過增加供應去加以制約;只能採用所謂「辣招」,實行行政干預,𧗠生了很多不良的後遺症。

此之所以,我認為即使樓價進一步回落的機會很高,政府亦應該填海造地,以增加自己手上的土地儲備,以防不時之需。政府施政不能只看眼前的需要,而是需要有長遠的眼光,尤其是在土地供應一環上,更加需要未雨綢繆。因為增加土地供應需時,沒有十多二十年的時間,都不容易扭轉供不應求的局面。

現時政府手上的財政儲備甚豐,應趁機把部分財政儲備變為土地儲備。開拓土地雖然要花錢,但開拓出來的土地會變成會增值的資產,勝過光持有現金,無可避免會受通脹侵蝕。

若然地產市道隨後進一步回落,政府可以把土地留在手上,待市場轉好時才拿出來賣。這就可以避免對市場造成落井下石的影響。這總好過待市場的需求轉殷之後才到處張羅,還要被反對派譏笑為「盲搶地」了。

其實,近年政府之所以會在房地產政策上表現得這麼被動,最主要就是因為手上沒有土地儲備。試想一下,如果政府現時就擁有「明日大嶼」新填出來的1,700公頃的可發展土地,地產商還會不積極配合政府的房屋政策嗎?政府手上有這麼多的籌碼,地產商食粥還是食飯,都得看政府推地的節奏與規模了。

現時,政府隔一兩個月才推出三兩幅土地,地產商有足夠的財力分批吸納,並將地價維持在地產商希望看到的範圍;但如果政府有足夠的土地儲備,政府就可以改為每個月都可以有四五幅地拿出來賣,有需要的話隨時可加推,那定價的主導權就完全落到政府的手中。只要政府掌控了供應方面的主導權,就不用迂迴曲折地用增加交易成本去調節需求了。

我相信,只要「明日大嶼」的方案一旦拍板,不用等填海完成,地產商已懂得作理性預期,盡快把手上的農地申請改用途,趁政府的籌碼未到手之前,就推出市場應市了。屆時,在地產商的積極配合下,香港的樓房供應一定可以大增。

從這個角度來看,「明日大嶼」絕不是一個遠水不能救近火的方案,而是一個一經拍板就可以立竿見影的項目。香港的反對派,平日高叫打倒「地產霸權」,到今日有機會真的收拾「地產霸權」了,他們卻胡裡胡塗地反對填海造地。他們究竟是幫市民,還是幫地產商?

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