何剑波与观点面对面：五矿的温度 | 博鳌20年

编者按：二十年时光，无论是对人的一生还是一个行业的历史，都是厚重而且无法割裂的。

对于中国房地产而言，过去二十年是高速发展的黄金年代；对于博鳌房地产论坛而言，二十年就是过去的全部——她从创立以来就伴随着房地产一路向前，记录着这二十年恢弘的历史。

历史给我们的最好的东西，就是它所激起的热情。值此“博鳌20年”之际，观点地产新媒体遍寻二十年来中国地产商业领袖们的传奇故事与独特视野，并推出“博鳌20年”系列采访特稿。

未来，我们还将继续见证。

观点地产网 这是何剑波加入中国五矿的第二十八个年头。

从校园到中国五矿，从五矿建设到五矿地产，不同的岗位与角色，让何剑波有了许多感触。他常说，他很热爱地产这个行业，做这个行业很有成就感。

与何剑波的访谈安排在七月初的早晨，这是一个花开半夏、万物盛装的时节，但疫情反扑北京，心又开始惴惴不安。

相隔2000公里的我们，唯有通过互联网讯号来交流。

何剑波是我们的老友，所以在这一方小小荧屏前，他也不显拘谨，每个神情、每个体态就这样毫无阻滞的投射与印证。

两个多小时的采访，何剑波侃侃而谈，分享自己对行业、对市场、对五矿的看法。

在这个眼光长远的央企掌舵人身上，我们看到了责任、睿智和对未来的乐观。

谈行业：每年都有新课题

有人说，人生就如一场戏，有悲欢离合，也有平坦崎岖，但行业、企业又何尝不是一出好戏？

2019年，贸易战来袭，中美关系成为影响经济的最大不确定性；2020年开年，新冠疫情爆发，大部分行业出现停摆，全球经济不可避免受到冲击。

何剑波感慨道：“每年都有新的课题”。

在他看来，疫情以及衍生出来的风险，可能比贸易战更为严重、更不可控，但房地产是一个内需性行业，产业链都在国内，所以受到的冲击不那么大。

事实上，疫情“黑天鹅”对房地产行业造成的直接影响是二三月份的封城，各大企业停工停产、线下售楼部关闭，房地产的成交量也大打折扣。

“我们现在回过头去看销售曲线，基本上都是在2月份跌到最低，3、4月份回来一点，5、6月份就恢复正常了。”

他告诉我们，五矿地产今年二三月份的销售额下跌了百分之七八十，但后面几个月逐步恢复正常，整体来说，五矿地产上半年销售额较去年同期有较大增长。

对于五矿的期中考成绩单，何剑波是满意的。采访过程中，他满脸笑意，提起五矿，提起房地产，他总是言语温柔、满眼欣喜，似乎有说不完的夸赞。

何剑波告诉我们，他很热爱这个行业。

“我给人们建了一个好的房子、好的小区，对每个人影响非常大，有很直接的成就感。”

他也始终认为，这个行业很有活力，现在还是一个朝阳行业，因为规模一直在增长，市场化程度很高，行业竞争态势也不断变化。

何剑波不是最早涉足地产的一批人。

但细细数来，他在地产行业也浸润了十余年时间，见过了行业高光时刻，也见过行业的低谷。

他说：“房地产就像一出戏”。

戏中剧情波澜曲折、起起落落，就如贸易战，如新冠疫情，如企业初生，如企业成长，而戏中演员不断克服难关，不断演绎新的剧情。

何剑波认为，在这出戏当中，他和五矿“既是演员，又是观众”。

何剑波的情感隐藏在平稳的话语之中，我们静静的看着荧屏中这位地产人，他的眼眸中，仿佛有星辰大海，有春暖花开。

谈地产：最基础的是产品

何剑波的状态很放松，镜头前的他聊得起劲，我们从行业聊到地产、聊到五矿，何剑波毫无保留的向我们表达他的观点、他的看法。

“做地产最基础的就是产品。”

对于房地产企业而言，2020年疫情爆发既是一次挑战，也是一场大考。疫情不仅对经济产生了很大影响，同时也让大家对居住环境和生活方式有了更深刻的思考，这也在一定程度上催生了房企产品的迭代与更新。

何剑波对这个观点表示赞同，他透露，五矿地产近期推出了智能健康体系，将从多方面提升住宅品质，并逐步应用到各个项目当中。

“从去年下半年开始，我们就着手进行产品升级，我们研究了很多标杆企业，今年又正好遇到疫情爆发，我们就加快了研究进程，最近整个体系已经做出来了，叫做5M智能健康体系。”

据观点地产新媒体了解，五矿地产自2017年起就开始探索健康产品，2018年，该公司推出了产品价值体系的1.0版本，去年下半年，五矿再度进行产品升级，直到近期推出了全生命周期关怀的2.0版本。

何剑波告诉我们，五矿研究了很多标杆企业，并成立了自己的设计研究院，专门进行产品的研发。

“我们去年跟美国的IWBI，就是美国的well健康机构签署了协议，把健康住宅的概念引入到我们的产品设计中。”

“我们的5M智能健康体系是和中国建筑科学研究院联手做的，借鉴了行业一些标杆企业的做法。”

他的语速变得快了起来，提起五矿在健康产品方面的探索和研究，他似乎有很多话想说。

他告诉我们：5M智能健康体系包含了健康生活、智慧系统、贴心管理、舒适环境、绿色材料五个方面；“5M”的名字由来是五个方面结合五矿地产英文名称的首字母组成；M智能健康体系已经应用到成都西棠项目、南京溪山项目和香港项目当中……

何剑波如数家珍，在随后的半个多小时当中，他向我们一一展示着五矿的“新成果”。

谈企业：为人服务

采访的间隙，我们留意到，在何剑波办公桌后方摆放了很多资料文件，那些册子一摞一摞的叠起来，整齐的排放着。

这种稳重、踏实的感觉，似乎描绘着五矿地产这些年的真实写照。

何剑波提到，“谁也不会预料到疫情的发生，但是，即使疫情不发生，我们也应该追求更健康的产品。”

事实上，中国房地产行业经过了20多年的高速发展，如今已经驶入更为平缓的航道，近年来，随着房地产行业洗牌加速，如今已经进入新的阶段。

显然，何剑波是清醒的，经历了多年的洗礼，他清楚知道行业已经步入下半场，拼品质、拼服务的时代已然到来。

“央企做房地产要承担社会责任，我们所有项目都应该是为人服务的，而不是为了其它目的。”

两个多小时的采访，“责任”、“品质”、“长远发展”等字眼成为何剑波口中的关键词，他告诉我们，房地产是一个家庭最重要的财产，占据了一个家庭70%的资产，所以，作为地产人，就应该对业主负责、对消费者负责。

“这也是贯彻‘房子是用来住的，不是用来炒的’，房子不是一个投资品，它是一个居住的、有使用价值的产品。”

除了产品质量，五矿在其他方面也很讲究，比如项目命名。何剑波以南京江宁的项目为例子，告诉我们：当时团队为项目取了个名字，但他并不满意，直到有一天，他在骑车途中看到路边的山水，联想起了项目周边的环境，才有了后来的项目案名。

“项目的取名要自然，不能生造，取一个好名字，就相当于送业主一个礼物一样”。

或许，在诺大的地产行业当中，五矿仅仅是千军万马中的一员，何剑波的所思所想也不过是众多声音中的一条音轨，但正是这种认真、负责的态度，这种对细节的追求，能够真正打动客户。

生于产品、长于产品，这是五矿对每一个项目的追求，更是五矿对企业自身的追求。

在何剑波看来，做企业是希望能够做长远，企业的品牌、口碑是需要一个过程去积累的，不是靠生硬的推广告、做降价促销能够赢得的，而是要给客户提供实实在在的产品。

“我希望客户提起五矿地产，首先想到的不是有多庞大、无所不在，不是这样的，我们是走精品路线。”

话毕，何剑波拿起茶杯浅浅抿了一口，而后，他再度强调：“希望大家说起五矿地产，就会想到做得好、做得精、贴心，这是我们的追求。”

生意经：不赚最后一个铜板

何剑波喜欢骑行，喜欢跑步。他认为，运动是一个很好的释放压力方式，对待生活和工作，他能以自己的方式把握好平衡，对待客户，对待合作伙伴，对待员工，他也有一套自己的方式。

“不挣最后一个铜板”，是五矿的生意经。

何剑波告诉我们，对待客户，五矿地产要始终遵循“消费者剩余”的理念。

“我们的项目性价比控制得比较好，企业能够挣得合理的利润，但是又不过分压低成本，还能保证产品的品质，客户能够认可，实际上给了客户一定的溢价空间。”

何剑波带着金属细框眼镜，穿着白色衬衫，像极了大学教授向我们缓缓叙述经济学课本当中有关“生产者剩余”和“消费者剩余”的概念。

“不要利润最大化，不要挣最后一个铜板，留一点给客户挣，让他觉得物超所值。”他始终认为，这种买方与卖方之间的平衡，才是最有利于企业长远发展的。

除了消费者剩余，五矿与其他企业的合作同样讲究平衡。

近两年，五矿地产加大了与同行之间的合作，比如广州项目引入了招商，深圳项目引入了华润置地，与此同时，五矿地产还与优客工场、中创公司、梦想置业等牵手合作。

这是一个合作共赢、资源共享的时代，这是一个优势互补的时代。因此，房企之间的合作成为近几年的常态。对开发商而言，降低资金成本、分散投资风险、扩大企业规模是抱团合作显而易见的优势。

但合作也是有前提的，“一枝独放不是春”，合作各方能够获得更大的利益，才是合作的根本。

“我们的合作也是和气生财。”何剑波提到：“合作不是零和游戏，不是我赚钱了你不赚钱，而是要合力赚市场的钱。”

关于企业管理，去年，何剑波用“80班”向我们展示了五矿地产的温度和力量，这一次，他告诉我们，五矿不断通过重构大运营管理体系来改善效率。

事实上，国企、央企留给外界的印象总是稳健、有秩序、责任重大；而民企则给人一种灵活、高效、创新能力强的形象。但近几年，五矿不断刷新留给外界的形象。

“过去是资源驱动型的业务模式，有好地自然就能赚钱；现在更多是管理驱动型，不断提高自己的效能，这个很重要。”

何剑波告诉我们，五矿最近一段时间加强了管理，对管理团队进行契约化考核，每个项目设定一个考核体系，每个人要交风险保证金，开盘能够退回保证金的一部分，现金流回正就全退回，后面达到利润指标再给相应的奖励。

“我们一直强调团队建设，要做一个有温度的企业，但也要给大家一定压力。”

何剑波看得通透，对待任何事情，他总能一针见血指出最底层的规律。作为央企的掌舵人，他的性格、他的想法也潜移默化影响着五矿地产的发展走向。

两个多小时的采访，我们重新认识了何剑波，重新体会五矿地产的“人生哲学”。

以下为观点地产新媒体对五矿地产有限公司董事会主席何剑波先生的专访实录：

观点地产新媒体：您如何看待疫情对房地产的影响？

何剑波：没想到新冠肺炎疫情影响这么大，而且非常深远，这个影响到现在还没有看到全貌，还在不断深化当中。最终会导致什么结果，确实现在还不敢预测。

我们说，每年都有新的题目，去年在这个时点我们谈的是贸易战。今年这个时点就完全不一样，我们谈疫情以及衍生出来的风险，可能比贸易战更为严重、更不可控。

贸易战可以说是一种主观发起的，是国与国之间的、双向的一种经济冲突。但是新冠疫情是这100年来都没有遇到过的大危机。

为什么说100年来呢？因为100年前我们还没有全球化，整个世界还没有密切地联系在一起。第一次世界大战、第二次世界大战后，整个世界格局发生了改变，冷战过后全球化不断加速，全世界才形成了一个地球村。

世界是平的，大家享受了全球化的繁荣，但是也造成了各方面影响，包括疫情的全球化、病毒的全球化，这个影响是非常大的。

房地产是一个内需性行业，产业链不像制造业那样全球布局，基本都在国内，是经济内循环的重要组成部分，所以受到的冲击不那么大。

房地产受影响最大的是2-3月份，因为全国性封城，导致不能开工，售楼处也不能开，所以面临了很大困难。

半年过去，现在回头看销售曲线，基本上都是在2月份跌到最低，3、4月份回来一点，5、6月份恢复正常，所以房地产受到的直接影响还是二三月份的封城。

第二是长远的影响，因为经济原因，可能会影响大家的房屋购买能力。虽然眼下没有太明显体现出来，但是购房市场受很多因素影响，包括金融政策、房价控制、预期，当然也包括个人支付能力等各种原因，疫情也可能产生一定的影响。

长远来说，经济下滑是确定无疑的，这种情况下，我觉得对整个社会的收入、购买力会有很大影响。而且，大家对未来的预期是不是比较乐观？如果这个预期比较悲观，可能也会导致购买力的下降。

观点地产新媒体：五矿地产受到的影响大不大？

何剑波：今年上半年还不错，虽然二三月份下跌得非常厉害，销售额跌了可能有百分之七八十，基本上就没有开张，但是4-6月逐步往上涨，特别是五六月份，完成率都很高，所以整体上半年销售额较去年同期有较大增长。

我看了一下整个行业的情况，上半年百强企业销售下跌了2.7%，我们是增加了20%。当然我们基数比较低，不能跟太大的龙头企业去比，人家都是几千亿，但是我们也很不错。

相比去年，我们会有显著的增长。一方面是市场原因，另一方面是项目的供应上来了，可售项目多了，自然销售额也是往上走的。

市场再好，但是没有货卖也不行，所以今年还是有一个很大的不同，我们有很多新项目推出来。

观点地产新媒体：五矿前两年新增了很多土地储备，也是集中在今年推出来？

何剑波：前几年被高地价折磨得比较痛苦，我们调整了一下策略，在低位的时候拿了几块土地。

我们拿地是很慎重的，因为要精准拿地，不是为了完成任务而拿地，而是每一块地都要拿好。

为什么说在市场疯狂的时候得冷静？地产行业还是有很大风险的，特别是规模不大的情况下。当然规模大的企业，风险可能更大。

像我们这样，拿错几块地，会给企业带来很大损失，所以我们做什么事情，一直强调投资要精准，不能够心浮气燥，好像别人拿了自己也得拿，这样做肯定会出问题。

我们事先都有一个目标价、授权价，也是运气比较好，几个时间点都抓得比较好，所以上半年这两个项目做得比较好。

另外还有一个是南京的澜悦栖原，上半年一个项目就卖了20亿，出来都是秒光。

上半年表现比较好，下半年也有一些新盘会推出来，包括深圳坪山的项目，那个项目下半年能推出；还有成都项目、去年年底在南京拿的项目，案名定的是澜悦溪山。

观点地产新媒体：起的名字很有诗意。

何剑波：我们还是很讲究的，他们原来取的名字我不满意，我说我们一定要给业主取一个好名字。

项目的取名要自然，不能生造，造一个词会很别扭；取一个好名字，就相当于送业主一个礼物一样。

观点地产新媒体：五矿地产也在不断探索绿色健康住宅产品，能否透露一下公司目前在这方面的探索情况？

何剑波：五矿地产多年来一直秉承一个理念：央企做房地产要承担社会责任，我们所有做的项目都应该是为人服务的，而不是为了其它目的。

这也是贯彻“房子是用来住的，不是用来炒的”，房子不是一个投资品，是一个居住的、有使用价值的产品。所以我们做这个项目，从投资到设计、建造、服务，始终贯彻以人为本的思想。

2017年我们做过一个品牌发布会，当时推出一个“五矿地产，新时代的城市理想”，当时归纳了四句话：让建筑尊重时空、让建筑回归自然、让建筑懂得生活、让建筑点亮城市，这就是我们在选择和打造项目过程中遵循的基本原则。

不管在哪里做项目，首先要想这个项目和这个城市的时空关系，跟城市历史、文化是不是能够结合在一起，而不是简单地造一堆钢筋水泥建筑物扔给业主，这是让建筑尊重时空。

让建筑回归自然，就是怎么让建筑跟自然融合起来，人来自于自然，最后要回归自然，特别是现在对健康生活、生态环保的意识越来越强。在这方面，我们也要让项目跟自然很好结合。

让建筑懂得生活，指设计的各个环节，包括服务，和业主的居住体验息息相关，要设身处地去想。我要求设计人员要想你住在里面，有什么需求，不应该有的需求不要做，但是必要的需求是必须要做到的，包括物业服务。

让建筑点亮城市，就是希望通过我们的产业、商业等，促进城市的发展。

所以我们当时提出新时代的城市理想，这是五矿地产的理想。

观点地产新媒体：疫情过后，绿色健康住宅产品成为大多数人置业的首选，您觉得国内房地产市场出现的科技、绿色、健康住宅概念，是商业噱头还是未来住宅发展趋势？

何剑波：做地产最基础的就是产品，2018年我们就推出了产品价值体系1.0版本，当时叫VIPLIFE。

从去年下半年开始，我们着手进行产品升级，研究了很多标杆企业，今年又正好遇到疫情爆发，就加快了研究进程，最近体系已经做出来了，叫做5M智能健康体系，这也是五矿地产全生命周期关怀的2.0版本，相当于是一个升级。

我们研究了很多标杆企业，包括行业的标准、国外的标准，交流、学习之后我们自己做了研发。我们去年成立了自己的设计研究院，专门做产品的研发。我们去年跟美国的IWBI，就是美国的well健康机构签署了协议，把健康住宅的概念引入到我们的产品设计中。

我们的5M智能健康体系是和中国建筑科学研究院联手做的，借鉴了行业一些标杆企业的做法，我们也是主动向他们学习，以客户的需求为导向，从智能、健康、绿色这几个维度出发，打造出我们的5M健康体系。为什么叫5M呢？实际上就是5个方面。

第一个就是健康生活，包括了12个关键技术。主要是关注居住环境健康的营造，空气、水、照明等等，打造一个洁净、安心、健康的生活环境。

第二个是智慧系统，包括了45项关键技术，主要是关注居住环境的智能化，从机电设备的智能控制、智慧家居、智慧社区着手，打造智慧、高效、便捷的居住环境。

第三个是贴心管理，也用了18项关键技术，主要是关注为居住者提供贴心的环境，包括户内外的设施、户内的安全、社区的安防，打造安心、贴心、便利的居住环境。

第四个部分是舒适环境，包括13项关键技术。主要包括声音环境、噪声控制、供暖、空调、生活热水等等方面，打造高品质的居住环境。

第五部分是绿色材料，包括了16个关键技术，主要关注为居住者提供健康、高效、绿色的设备和材料。因为现在很多用户，特别是年轻一代的人，非常在意环保，大家觉悟很高，哪怕多花点钱也应该有这个社会责任感。所以我们就从资源的利用、设备效能、材料环保等等方面去打造绿色、高效、健康的居住环境。

所以这5个方面，已经形成了我们整体的体系，我们每一个方面都找一个英文单词跟它对应，健康生活是Merit，智慧系统是Mutual，贴心服务是Mindful，舒适环境是Merry，绿色材料是Master。五矿地产的英文是Minmetal land，M也是五矿英文打头的字，把它们拼在一起，就是5M。

我们的15大核心要点、48项技术措施是非常具体的标准，做出来之后，还是结合绿色建筑评价标准、美国LEED绿色建筑标准，还有美国WELL健康建筑标准，我们都按照它的标准来进行研发，我们也经过了中国建筑设计研究院的专家论证，也得到通过。

现在不单单是我们做了这个标准，我们已经在很多项目上在实施了，一个是我们成都的西棠项目，另外就是南京溪山项目，还有一个是香港的项目。

疫情对经济有很大影响，对大家的居住观念也产生了影响，过去我们可能对居住要求不是那么高，现在大家更讲究居住环境健康。

通过疫情，大家发现家里的功能、环境、健康很重要，我们的5M智能健康体系从年初开始就应用在各个项目上，这一块也是我们对疫情带来变化的应对。

我们会敏感地捕捉消费者需求的变化、观念的变化，甚至主动引领。我们在健康建筑这一块走在了前头，可能那个时候谁也不会预料到疫情的发生，但即使疫情不发生，我们也应该追求更健康的产品。

因为我希望客户提起五矿地产，首先想到的不是有多庞大、无所不在，而是希望大家说起五矿地产，会想到做得好、做得精、贴心，这是我们的追求。

观点地产新媒体：何总的战略眼光很长远。

何剑波：做企业希望能够做长远，企业的品牌、口碑是需要积累的，不是靠生硬的推广告、做降价促销能够赢得的，而是给客户提供实实在在的产品，物有所值。

房地产虽然不是投资品，但毫无疑问是一个家庭最重要的资产。我们通过家庭调查研究显示，家庭资产的70%都是房产。既然是家庭财产的绝大部分，我们就一定要对业主负责，对消费者负责，一定要做到物有所值，还能升值，比别人升得快。

所以一定要从项目规划开始，到设计、质量和服务，每个环节都把握好。

我们项目性价比控制得比较好，企业能够挣得合理利润，但又不过分压低成本，还能保证产品品质，客户能够认可，所以实际上给客户让了一定溢价空间。

我一直跟团队说，我们不要利润最大化，不要挣最后一个铜板，留一点给客户挣，让他觉得物超所值，这就是我们的生意经。

我们学经济学，这叫做买方的消费者剩余，就是说买一个东西，觉得物超所值，在心理上是有一个消费者剩余的，就是觉得赚了。

卖方也有卖方剩余，这之间要达到平衡，不要把最后一个铜板都挣了，卖出去第二天价格跌了，不利于企业的长远发展。

我们要看得更长远一点，把这些基础打好，将来才可能会更好。

观点地产新媒体：近期，五矿地产有几笔收购母公司资产的动作，原因是什么？通过母公司注入资产，会为五矿地产带来哪些利好？

何剑波：考虑的还是自身发展，五矿自身整合发展空间也很大。

我们前几年做了托管，把五矿原来非上市的一些资产都交给上市公司托管，经过这几年把问题解决了，产权理顺了，现在条件也具备，就打算进行收购。

这是一个比较大的动作，五矿地产原来叫五矿建设，在香港起步的时候资产是比较少的，过去通过几次集团注资，把一些资产注入进来，再加上在资本市场的集资，慢慢发展起来，所以这一次也是过去长期工作的延续。

注资对上市公司有很大的支持和促进作用，注入进来之后，增加了约303万平米土地储备，上市公司土地储备将增加到将近800万平方米。

土地储备过去比较少，一是土地储备质量比较精，没有拿不好的土地。基本上是量入为出，要做多少饭，就买多少米，足够两三年的开发。

这次收购之后，土地储备有了比较大的增长，而且收购资产质量很好，其中一个是天津未来城项目，那个项目土地储备约有181万平米，差不多是最大的一个城中村改造项目，现在拆迁已经做完了。

为什么到今天才注资？因为这已经是一个成熟项目，而不是拿一块生地给上市公司去做拆迁。

还有长沙、泰安、湘潭这些地方的项目，土地储备加起来大概有122万平米，这些项目也都在开发中，能给我们带来一个及时的销售额和收入，对上市公司可以说是一个立竿见影的利好。

观点地产新媒体：规模方面，五矿地产有哪些计划？

何剑波：做大是每个企业的内在需求，其实大家都想做大，做千亿、做万亿更好，但是要看自身条件。

在现有条件下，或者说能够找来一些资源的前提下，能做到最好，这就是最佳状态。

做企业的目的是什么？是给股东创造价值、给社会创造价值。怎么创造价值？就是长期、持续、健康的发展，不断提高利润水平，提高股东回报，就是创造价值。

回报的办法很多，需要竞争力，提高成本控制能力，这些方面都有，发展过程中，经营质量提高了，竞争力增强了，规模自然而然会增长。所以，把持续、健康的发展做好了，规模会增长，规模增长最后是一个结果。

观点地产新媒体：其实就是一个水到渠成的事情。

何剑波：说得太对了，水到渠成的结果。

中国搞市场经济的时间并不长，还没有真正的百年老店，今天的企业有多少能够传承一代、两代、三代人？在社会变化那么大的情况下生存下来，还能发展、传承下去，绝对不能有浮躁的心理。

今年对五矿来说是很重要的，很多业绩可能不能立马从利润上体现出来，但是会从规模、销售、项目布局、资产整合上体现出来，会为明年往后的时间打下一个非常好的基础，会有一个很显著的发展，这个我们都是很有信心的。

观点地产新媒体：融资方面，最近公司债券利率有所走低，对于未来的融资规划，公司是如何计划的？

何剑波：按照计划做，特别是今年1月份的时候，我们在香港做了60亿港元的融资，应该说是非常及时的，在疫情之前几天做完。

好企业从来不缺钱，因为钱总是向好的项目、好的企业流动，但是对于每个企业来说，要控制自己的资产负债表，这是非常必要的。如果负债率太高，就可能是个风险很大的企业。

观点地产新媒体：对公司的管理有什么新的变化？

何剑波：过去是资源驱动型的业务模式，有好地自然就能赚钱；现在更多是管理驱动型，不断提高自己的效能，这个很重要。

前些年最热的时候，地产行业太浮躁，就是因为赚钱太容易。五矿是做产业的，有很多制造业、矿产行业，从做产业来说，管理必须精细化，赚的都是针头线脑的一点钱。所以，我觉得向管理要红利，在这个阶段来说非常必要。

我们去年做了一个比较大的动作，就是管理提升。主要提升运营效率，重新构建了大运营管理体系，大运营涵盖了从投资、开发到销售各个环节的管控。

去年拿了几个项目，今年上半年这几个项目的效率提高很快，过去可能12个月开盘，现在很多项目8-9个月开盘，而且还有疫情的影响。

我们加强了管理，现金流回正时间要求更加严格，对管理团队也进行契约化考核。每个项目都会定一个考核体系，每个人要交风险保证金，总经理交得多一点，下面的人交得少一点。交完之后，会确定开盘大概就能退多少，现金流回正全退，达到利润指标再给与相应奖励。

对员工不算是特别苛刻，但是要给大家一点压力。效果非常好，有好几个项目效率大大提高。

我们一直强调团队建设，要做一个有温度的企业，但也要给大家一定压力。比如说刚才说的为股东创造价值，为客户创造好的产品，为员工创造好的平台，所以我们关心培养每一个员工，从中层骨干到基层骨干，每个人都进行很好的培训、培养，即使在疫情这么严重的情况下，我们也没有裁员。

公司和员工要同舟共济，但是如果员工表现不好，不管有没有疫情，该淘汰的就得淘汰。员工进了公司，我们有一个承诺，只要好好干，就能跟公司一起发展，不能没有理由把人家裁掉，这是国企的一个基本观念。

但是如果员工工作不合格，不管工作多少年，该裁掉就得裁掉，这是市场化要求。

我不赞同有的企业发展快时一下招很多人，不行的时候又全部裁掉。其实很多人愿意到五矿来，他们认同企业的文化。

我们的员工整体非常稳定，士气也很高，疫情耽误的工作，大家在后面两个月都追回来了。

观点地产新媒体：何总作为中国房地产行业的见证人，您如何看待中国房地产行业的起起伏伏？从业期间，您最大的感触是什么？

何剑波：我很热爱这个行业，这个行业跟城市发展、跟我们对美好生活的向往是紧密联系的。

我为什么做这个行业？给人们建了一个好的房子、好的小区，对每个人影响非常大，有很直接的成就感。

另外，这个行业很有活力，不是一个夕阳行业，甚至还是一个朝阳行业。为什么叫朝阳行业？第一，规模一直在增长，第二，行业竞争态势的变化也很明显，过去十几年不断有一些新的企业能够脱颖而出，还有一些老的企业，以前发展得很好、排名很靠前的企业，如果不努力的话，也会掉队。

这个行业就像是江山代有人才出，各领风骚数百年，一段时间可能有些企业很好，但是过几年势头可能就下去了；有的企业原来默默无闻，但是好好做可能又追上来了。

我觉得房地产就像一出戏，你方唱罢我登场，我们既是演员，又是观众。

另外，这个行业的市场化程度很高，能够发挥大家的才能。不管是当老板，还是当管理者，还是员工，没有那么多清规戒律，不是那么死气沉沉，因为都是市场化竞争，没有行业准入、技术壁垒，大家只要有好的思想、好的想法，认真去干，总是有成功的机会。