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【港股解碼】任志強在替誰說話

日期:2017年12月01日 上午12:34

近日,華遠地產股份有限公司原董事長任志強,和中國城市和小城鎮改革發展中心理事長、首席經濟學家李鐵關於房價問題發表看法,認為中國的房價仍然偏低,而且後期將繼續上漲。

任志強表示,全國來看中國的房價(不包括地價,後同)超過2萬/平的只有9個城市,平均房價超過1萬/平的不到20個城市,截至去年年底,全國所有的地級市加起來房價不超過4000元/平,截至今年10月份,全國平均房價也就7000元/平。

他甚至質疑:我沒太搞懂,為什麼你們老說房價高?我覺得還早著呢!

持續上漲,我們還有否長期基礎

筆者認為,從城鎮化普及率、住房需求,以及社會對房產的投資偏好來看,看好房價的未來上漲預期,並非不成立,甚至已經成為全社會共識。然而,我們須明白支撐房價上漲的驅動因素不在於上述看上去那些形而上的利好因數,更要從實際出發,從人們在經濟上的直接承受能力——居民負債率——這一更直接與最關鍵的角度,理性看待支撐房價持續上漲的根本因素與支撐的長期基礎,否則脫離了人們的直接支付能力,大談房價上漲無異於肆口妄談,是“塞源而欲流長也”。

那麼,我們的居民是否還有支撐房價繼續大幅上漲的基礎呢?

中國人民銀行數據顯示,截至今年10月份,我國居民存款累計63.5萬億元,貸款累計39.6萬億元,存貸款比率62.4%,比起年初存款62.9萬億元,貸款34.1萬億元所對應的54.2%大幅增加。這一數據表明,我國居民面臨著巨大的負債償付規模所帶來的壓力,而且勢頭有增無減,這是我國居民通過銀行貸款這一加杠杆形式進行投資購房的直接反映。

來源:央行

事實上,從2008年以來,每一輪房價的上漲週期,都伴隨著居民部門負債率的快速增加,不管是2009年、2013年以及2015年下半年至2016年上半年,房價的巨幅上漲引發全民熱購,都是借助於巨額的銀行貸款這一形式實現的。

換句話說,十年來尤其是近年來我國房價的爆發式上漲,其背後並非表現出居民實際支付能力的顯著提高,而是通過居民借貸這一杠杆形式,借助於巨額的信貸規模造就出的房地產市場大發展大繁榮。今天,有多少中產不是背負著上百萬的還貸壓力?提前透支了今後二三十年的財力獲得的現下住房,他們的痛苦指數不是一般大,那麼在此情況下,整個社會所形成的這種依靠信貸規模的擴張引發居民負債率居高不下,還能讓高房價持續多久?耗竭了居民的財根,房價持續上漲,其背後的支撐基礎又在哪里?

來源:天星資本、BIS、wind

其次,如此龐大的購房信貸規模,與居高不下的居民負債率,作為背後支持者的銀行,即便沒有現在“限貸”的政策限制,出於經營風險上的考慮,也會讓銀行在繼續放大信貸規模上望而卻步,以免觸及金融系統性風險,一發不可收拾,導致黑天鵝或灰犀牛事件發生。那麼,在沒有了銀行的資金支持,面對動輒上百萬、首付幾十萬的房款,居民縱然有購買欲望,然而他們有購買勇氣嗎?

土地招拍掛,衍生天價地

建國後,由於相當一段時間內,我國的土地使用制度是無償、無限期、無流動的行政劃撥使用制度,造成了土地資源配置不合理、利用效益低、浪費嚴重等問題。改革開放後,為了克服此種種弊端,在城鎮土地制度使用方面進行了一系列改革,建立起土地有償、有限期、可依法進行土地交易的有償使用制度。但是,由於交易過程不公開,尋租行為普遍,導致了國有資產的流失,以及由於缺乏競爭,出現了嚴重的價格扭曲和低價轉讓現象。為此,國土資源部於2002年5月發佈11號令,明確規定包括商業、旅遊、娛樂、商品住宅用地的經營性用地必須通過招拍掛的方式轉讓。2004年,又頒佈第71號令,規定8月31號以後所有經營性用地出讓全部實行招拍掛制度,即所謂的“831”大限。從此,土地價格急劇上漲,以至於陸陸續續出現大量的地王、天價地,房價正式開始呈現從封閉市場時的低價向開放市場的天價的“驚險一躍”。

以至於任志強近日表示,撇掉地價外的中國房價遠未達到合理水準,與國際差距十分明顯。

未來

無論是居民負債率居高不下,導致財力上的耗竭,令後市高價接盤的可能性降低,還是土地招拍掛制度衍生出的土地財政,都讓中國的高房價面臨難以為繼的局面,那麼在這種情況下,房價繼續上漲,顯然不具備支撐的基礎。

任志強看到了撇除土地價格後,房價的上漲空間不高,然而卻沒看到民眾的購房成本是盡數包括了土地出讓金、稅費以及房地產利潤在內的所有費用,並非因為地產商的利潤空間不夠高,就意味著民眾依然具備高房價的接受能力,當一個國家的絕大多數居民已經在購房問題上透支了往後幾十年的全部財力,面臨巨額的還款壓力,那麼當房價繼續上漲,接盤的群體從何而來?高產、投資商,還是誰?顯然,高產並不缺房,即便購買高端住房,並不能夠對房地產市場產生多大波瀾,投資商斥重金購買房產,那麼其轉手的對象又是誰?在貸款風險累計導致銀行壞賬風險增加的情況下,資金管道將嚴重收窄,那麼沒有了銀行的慷慨支持,誰又有支付昂貴的房價能力?

■ 作者|劉福生

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