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【港股解碼】內房商三盛宏業出海 擲20億入主鎮科

日期:2017年12月27日 下午08:10

2017年年初,在香港從事物業投資發展的鎮科集團(00859-HK)發佈消息稱,主席吳毅正在商議賣盤,然而賣盤計畫一度失敗。就在2017年即將結束之時,鎮科集團宣佈控股權易手予內地房地產商。

溢價10.6%賣盤

鎮科集團12月22日公告,上海三盛宏業投資(集團)有限責任公司(以下簡稱“上海三盛”)已於21日通過子公司三盛宏業(香港)有限公司(以下簡稱“三盛宏業”)完成了對鎮科集團的收購。三盛宏業合共收購約8.19億股股份組成的銷售股份,占已發行股份約74.76%,總代價約為19.84億港元(單位下同),相當於每股銷售股份約2.4232元。

此外,三盛宏業還收購賣方所持未償還本金額為1100萬元的可換股票據(可根據當前換股價每股0.802港元悉數轉換為1371.57萬股新股份),代價約為3323.55萬元。

緊隨完成後,三盛宏業擁有鎮科集團合共約8.19億股股份(相當於發行股份約74.76%)及可換股票據;鎮科集團主席吳毅不再擁有鎮科集團任何證券權益;及吳毅於附帶權利可認購合共978.80萬股新股份購股權中擁有個人權益。

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(附注:1.吳毅於緊接完成前被視為於13,715,710股相關股份中擁有權益,該等相關股份相當於Superb Global Group Limited所持本金額為11,000,000港元的可換股票據,其附帶權利可按每股股份0.802港元轉換為13,715,710股新股份。 2.吳毅於緊接完成前被視為於818,571,410股股份中擁有權益,有關股份相當於(i)Golden Tool International Limited所持有的806,007,527股股份;及(ii)Trade Icon Holdings Limited,所持有的12,563,883股股份的總和。)

三盛宏業須提全購要約及註銷所有未行使購股權。要約價每股2.4232港元較12月19日收市價2.19港元溢價10.6%,較鎮科集團過去52周的最高價為2.22元還高。撇除三盛巨集業根據收購協定的銷售股份和可換股票據,要約人根據股份要約及購股權要約應付的最高現金代價分別約為6.70億元和5890萬元,合共約為7.28億元。

新主是內地房地產商

鎮科自2000年6月15日就在聯交所上市,主要從事物業租賃及發展業務。而新主則是內地房地產商三盛宏業。

三盛宏業為一間投資控股公司,並無任何實質業務,由上海三盛全資擁有。而上海三盛由陳建銘擁有51.925%、上海三盛房地產(集團)有限責任公司(以下簡稱“三盛房地產”)擁有25%及陳立軍擁有23.075%。三盛房地產由陳建銘擁有90%及陳立軍擁有10%。

陳建銘為上海三盛的董事長,也是陳立軍的姐夫,在房地產及海運業務擁有豐富經驗。陳立軍為三盛宏業的唯一董事並于上海三盛擔任顧問,在房地產及物業投資業務擁有豐富經驗。

上海三盛,創立於1993年,已成長為房地產開發、科創及大資料、海洋投資、金融投資、城市建設、文化傳媒等產業多元發展的投資型、集團型民營500強企業,旗下擁有三十餘家下屬公司,腳步遍及上海、北京、浙江、江蘇、廣東、遼寧、山東、安徽等地。總資產規模超500億元,淨資產超250億元。

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房地產是三盛宏業集團的主營業務之一,位列中國房地產開發企業50強,公司獨創的“頤景園”品牌,被譽為國內“第一園林地產”,品牌價值達70.08億元。目前在上海、杭州、舟山、佛山、瀋陽、合肥、淄博等地已開發30餘個“頤景園”品牌樓盤。

上海三盛在內地經營多年,入主鎮科是上海三盛出海的跳板。鎮科集團的全體董事將辭任,三盛宏業有意提名新,為鎮科集團更名。

新主引基金入股

三盛宏業在入主鎮科集團的同時,引入兩名策略投資者。根據公告,三盛巨集業21日分別向Dragons和Star Sino授出可向其收購9100萬港元和3900萬港元的認購期權,行使價為要約價的110%,即每股股份2.66552元。

Dragons,即Dragons 616 Limited,為一間于英屬處女群島註冊成立的有限公司,並由DCP China Credit Fund I, L.P(以下簡稱“DCP Fund”)全資擁有。DCP Fund是一間于大中華地區專門從事信貸及特殊機會投資項目的合夥公司,由知名國際機構投資者及一間新加坡主權基金(其為淡馬錫控股全資附屬公司)撥付資金。該基金的普通合夥人為Dignari Capital Partners GP Limited,獨家投資顧問為冰源資本。

公告顯示,Star Sino,即Star Sino Developments Limited,為一間于英屬處女群島註冊成立的有限公司,其最終擁有人為高斌,在醫療保健業及資本市場擁有豐富經驗。經查詢,高斌是濟群醫藥(870803-CN)的實控人。

三盛出海不止要做包租公

三盛宏業在公告中表示,有意繼續經營現有業務——物業投資及租賃業務。投資物業產生的租金收入是鎮科集團的主要收入來源。銀座式大廈渣甸中心和駱克駅為鎮科集團貢獻大部分收入。

渣甸中心2017財年的收益占總收益的44.85%,駱克駅占38.86%。不過,駱克駅已於本月以9.65億元代價完成出售。這意味著鎮科集團僅剩一處主要物業為公司貢獻大部分收入。三盛宏業在公告中表示將集中於長三角、珠三角及香港的房地產,物業投資及金融領域中發掘合適的收購目標。

截至2017331日止兩個財政年度的物業估值明細及物業收益的比對

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三盛巨集業的官網資料顯示,“三盛巨集業向戰略控制型投資集團過渡,實施‘金融引領、中心突破、兩翼齊飛’戰略。加速金融產業發展,以園區物理空間打造為中心,結合雙創產業孵化和園區開發,建設開發科創城,打造世界級的科技成果培育孵化基地,大力發展科創及大資料產業。”

鎮科集團於2017年9月30日,鎮科集團擁有現金及銀行結餘約4.78億元,未提取的銀行融資共有約6000萬元,日後若是收購也有較足的資金。截至2017年9月30日止六個月,收益同比減少26.75%至2726.3萬元,公司擁有人應占溢利同比減少36.27%至307.9萬元。

截止27日收盤,鎮科集團報2.39元,漲9.13%,成交7486萬股,涉資1.79億元。

作者:廖艾芬

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