【大行观察】谁动了内房「金九」销情奶酪？ 野村跟你说

恒大债务违约事件继续重创内地房企销情，继8月内房销售价值大跌後，内房市场传统「金九银十」的旺季完全不见踪影，销情持续低迷。据野村报告指出，9月头三周(头18天)在新屋丶二手及该行追踪城市的土地交易分别按年下跌25.5%丶43.6%和37.3%，较8月跌幅22.5%丶39.5%和21.7%仍有所逊色。

据本月初内地观点指数发布，8月内地头百大房企录得总销售10,087.9亿元人民币，按月跌5.4%，按年下跌14.6%。若统计头八个月销售数据，头五大销售的房企依次为碧桂园(02007.HK)丶万科企业(02202.HK)丶中国恒大(03333.HK)丶融创中国(01918.HK)和保利集团，其中碧桂园录得销售额5609亿元人民币。

野村指出，从数据细分，三四线以上城市的销情相对上更糟糕。内地房地产行业遭到政策整顿，将严重打击整体GDP增长和政府收入。

根据中国财政部数据显示，土地销售收入和房地产相关税收均由7月份按年录0.3%和8.2%增长，恶化至8月按年录得跌幅17.7%及5.4%。

从最新数据反映，中国房地产行业和整体经济未来将显着放缓，信贷风险进一步上升，该行认为，市场需要中央加大政策支持的诉求愈益明显，但短期内要求北京放宽行业的限制措施似乎不大可能，因为北京强调处理好房地产资产泡沫是具有国家战略意义，令政策放宽空间不大。

野村指出，北京似乎愿意为了实现长期增长而牺牲一些稳定性的增长目标，即减少对国外高科技产品的依赖，更高的出生率和实现「共同富裕」，形容现时是中国式的沃尔克时刻(Volcker moment)。

野村指出，在2018年1月至2021年8月期间，国家统计局及WIND追踪内地30大中城市所提供的新屋销售数据相关系数高达0.92，通过分析WIND新屋销售数据将是追踪整体内房销情的良好工具。由WIND的30大中城市於9月头18天销售按年下跌25.5%，以及8月的按年下跌22.5%计算，该行估计，统计局公布8月份新屋销售将由7月按年跌8.5%恶化至按年大跌15.5%

最近数周，统计局暗示9月新屋销售按年或进一步下跌17%，该行相信是市场对恒大相关风险或对部分新房预售造成压力。按城市细分，9月内房销情主要由一线和三四线城市主导，一线和三四线城市的新屋销售分别由8月按年下跌1.2%和42.7%，恶化至9月按年下跌26.7%和45.6%，至於二线城市的新屋销售按年跌幅则有所改善，由8月按年下跌17.7%收窄至按年跌9.8%。

野村担心，由於北京实施前所未有的紧缩措施丶人民银行逐步收紧质押补充贷款(PSL)以及人口持续向大城市外流的影响，今年迄今内地三四线以上城市的房地产行业所受影响更大。此外，中央和地方政府最近针对高能耗和高碳排放的重点行业作出限产措施，该行相信这将进一步增加华北地区房市的下行压力。

该行补充，虽然二手房市销售不直接对中国整体GDP作出贡献，但二手交易大幅下降，易将影响整体楼市的流动性，并对新屋价格和销售承压，从而进一步令土地销售走弱。根据WIND 100大城市的土地销售量(按建筑面积计)显示，9月头19日土地销售按年下跌37.3%，较8月土地销售按年跌幅21.7%为差。