2026年上半年，房地產市場整體延續築底態勢，二季度以來市場出現邊際修復，且仍呈現明顯的結構性特徵。去年末以來的積壓需求持續釋放，疊加核心城市政策進一步優化，推動春節後二手房成交保持較高活躍度，同時掛牌量趨穩帶動價格跌幅整體收窄，部分核心城市已出現階段性企穩迹象。相比之下，新房市場的修復則更為分化，一線及部分核心二線城市在優質改善項目帶動下成交有所回升，但修復高度依賴「產品力+區位稀缺性」，市場分化格局進一步加深。政策層面，4月中央政治局會議提出「努力穩定房地產市場」，政策導向明確，下半年預計將繼續圍繞「穩房價、穩預期」精準施策。核心城市在「好房子」優質項目入市及二手房供需關系改善支撐下，新房、二手房成交有望保持一定活躍度。
（1）市場供求：根據中指初步統計，2026年上半年，100城新建商品住宅銷售面積同比下降約12%，二季度市場有所修復，一線城市成交量已同比轉增；改善性需求仍是新房市場主要支撐，多數代表城市120平米以上產品成交佔比繼續提升。受供應持續縮量影響，新房可售庫存小幅下行，5月末50城出清週期為23.5個月。二手房市場表現繼續優於新房，上半年重點城市成交套數同比增長約6%，市場活躍度持續性強於往年。與此同時，去年四季度以來核心城市掛牌量趨穩，市場預期逐步回歸理性；二手房價格經歷較長時間調整後，購房門檻明顯降低，帶動剛需釋放，對二手房成交形成較強支撐。
（2）房價：上半年，二手房價格下行趨勢明顯放緩，環比跌幅整體保持收窄態勢，1-5月百城二手住宅價格累計下跌2.49%，部分城市率先止跌，上海連續數月環比上漲。與此同時，受部分核心城市改善型樓盤入市帶動，1-5月百城新房價格累計上漲0.42%。
（3）土地市場：上半年，土地市場延續「縮量提質」特徵，今年截至6月26日，300城住宅用地成交規模同比下24%，出讓金下降31%；5月以來，在核心城市優質地塊成交帶動下，出讓金規模環比持續增長，同比降幅收窄。房企拿地進一步向核心城市聚集，滬深杭土拍熱度較高，上半年宅地出讓金TOP20城市佔全國比重為61%，較2025年提升9個百分點。上半年央國企仍為拿地主力，繼續發揮土地市場「壓艙石」作用。
（4）政策展望：4.28政治局會議定調「努力穩定房地產市場」，近期《求是》刊文強調「要加快修復居民資產負債表，著力穩定房地產市場」，預計下半年供需兩端政策將繼續發力，穩房價或成為政策著力點。需求端，住房公積金政策有望進一步優化；更多城市預計通過支持住房「以舊換新」、發放購房補貼等促進需求釋放。供給端，各地仍將延續控增量、規範土地供給導向，同時加大存量盤活力度，收購存量商品房、存量土地等政策將進一步落實；城市更新配套政策也將持續完善。
（5）市場趨勢：房地產市場仍處於築底過程中，市場修復預計延續分化特徵。展望下半年，核心城市二手房市場有望保持較高活躍度，成交持續改善疊加掛牌趨穩，有望推動價格跌幅進一步收窄，部分城市價格企穩基礎逐步增強。新房市場受2025年同期基數較低影響，銷售同比降幅有望逐步收窄；核心城市「好房子」項目持續入市、公積金等支持政策持續發力，將對市場形成一定支撐，但市場修復仍以優質供給帶動的結構性改善為主，市場全面企穩仍需時間。人口持續流入、產業發展動能較強的城市，市場恢復節奏有望相對領先。投資端修復通常滞後於銷售端，下半年開工投資或維持低位運行。
第一部分
2026年上半年中國房地產市場形勢總結
市場供求：上半年100城新房成交面積同比下降約12%，二季度以來，一線城市同比增長明顯；二手房交易活躍，上半年成交量同比增長約6%，剛需特徵明顯，掛牌量趨穩
2026年上半年，新房與二手房交易總量整體平穩，二手房表現繼續強於新房，市場分化特徵延續。從住房交易總量來看，根據國家統計局和住建部網簽數據，1-5月，全國新房和二手房交易總量同比下降2.1%，二手房在新房和二手房交易總量中的佔比為51.5%，5月進一步提升至53.9%，已有18個省（區、市）二手住宅交易面積超過新建商品住宅。重點城市方面，根據中指數據，2026年1-5月，30城二手住宅成交套數佔新房及二手房合計成交量的比重為69%，較2025年同期提升4個百分點，佔比顯著高於全國平均水平。
二手房佔比持續提升，一方面源於二手房價格經歷深度調整後，剛需購房門檻有所降低，對二手房成交形成一定支撐；另一方面，隨著市場逐步進入存量主導階段，新房供應整體縮量明顯，併持續向改善型產品傾斜，核心城市剛需及剛改購房者更多通過購買二手房滿足住房需求，一二手市場功能進一步分化，這些因素共同推動二手房成交佔比提升。
1. 新房：上半年重點100城新房銷售面積同比下降約12%，二季度以來市場保持平穩，一線城市同比增長明顯；供應明顯縮量帶動庫存規模回落
圖：全國商品房累計銷售面積及銷售額同比增速
數據來源：國家統計局，中指數據CREIS（點擊查看）
全國新房銷售：根據國家統計局數據，2026年1-5月，全國新建商品房銷售面積3.13億平方米，同比下降10.8%，較1-4月擴大0.6個百分點；住宅銷售面積2.60億平米，同比下降12.1%，較1-4月收窄0.1個百分點。1-5月全國新建商品房銷售額2.94萬億元，同比下降13.5%，較1-4月收窄1.1個百分點；其中住宅銷售額2.58萬億元，同比下降14.1%，較1-4月收窄1.6個百分點。
圖：100個代表城市*新建商品住宅月度成交面積走勢
注：6月為根據前四週數據預估值
數據來源：中指數據CREIS（點擊查看）
* 代表城市共100個，一線包括北京、上海、廣州、深圳；二線包括天津、石家莊、呼和浩特、沈陽、大連、長春、哈爾濱、南京、甦州、無錫、杭州、寧波、溫州、合肥、福州、廈門、濟南、青島、鄭州、武漢、南昌、長沙、南寧、北海、海口、三亞、重慶、成都、貴陽、昆明、西安、蘭州、西寧、銀川34個城市；三四線包括唐山、邯鄲、保定、煙台、泰安、威海、濰坊、淄博、東營、菏澤、麗水、南通、揚州、鎮江、昆山、江陰、張家港、常熟、太倉、蕪湖、淮北、池州、紹興、金華、湖州、舟山、徐州、衢州、常州、泰州、鹽城、淮安、連雲港、安慶、馬鞍山、宿州、佛山、珠海、惠州、中山、東莞、江門、梅州、韶關、泉州、莆田、漳州、襄陽、黃石、嶽陽、贛州、九江、景德鎮、綿陽、南充、泸州、眉山、柳州、洛陽、商丘、渭南、遵義62個。
重點城市新房銷售：根據中指初步統計，2026年上半年，重點100城新建商品住宅成交面積同比下降約12%。具體來看，一季度銷售同比下降22%，降幅較明顯，但3月市場已出現邊際改善，當月降幅收窄至13%；二季度以來核心城市成交整體保持平穩，4月100城新房銷售同比基本持平，5、6月同比分別小幅下降5%、4%。分線來看，根據中指初步統計，上半年一線城市新房銷售面積同比下降約3%，二線及三四線代表城市同比分別下降約14%和13%。
圖：北京、上海、廣州、深圳新房週度成交面積走勢
數據來源：中指數據CREIS（點擊查看）
一線城市在優質供給增加、較強的購房需求支撐等因素帶動下，二季度以來新房銷售明顯修復。根據中指數據，4、5月一線城市新房銷售面積同比分別增長19%、10%，初步統計6月銷售面積同比基本持平。具體來看，北京4月同比增長59%、5月增長15%，6月前四週受推盤節奏影響，同比增速有所回落；上海4月同比增長超10%，5月繼續增長2%，6月前四週同比增長10%；廣州3月以來同比轉增，3月、4月增幅均超20%，5月同比增長7%，6月在較高基數影響下，前四週同比有所下降。深圳4月末迎來政策優化，5月以來深圳新政效應帶動明顯，5月新房同比增長50%，6月前四週同比增長40%。
圖：30個代表城市新建商品住宅各面積段銷售套數佔比
數據來源：中指數據CREIS（點擊查看）
新房需求特徵：新房市場改善需求持續釋放，成交重心持續向改善型房源集中。今年以來，新房樓盤供應持續向改善型房源傾斜，疊加「好房子」產品力提升，推動改善需求持續釋放。根據中指數據，2026年1-5月，30城120平以上新房成交佔比達48%，較去年全年提高2.3個百分點，其中120-144平米佔比擴大至32%；90平以下房源成交佔比降至15%，新房成交進一步向改善型房源集中。具體城市來看，2026年1-5月甦州、合肥、濟南等15個重點城市120平以上新房成交量佔比超過50%；杭州、甦州等城市144平以上新房成交佔比超3成。
圖：50個代表城市*商品住宅週度批準上市面積走勢
數據來源：中指數據CREIS（點擊查看）
* 50個代表城市包括北京、上海、廣州、深圳、天津、沈陽、大連、長春、南京、甦州、無錫、杭州、寧波、溫州、合肥、福州、廈門、濟南、青島、鄭州、武漢、長沙、南寧、重慶、成都、西安、蘭州、煙台、泰安、威海、麗水、南通、揚州、鎮江、昆山、江陰、張家港、常熟、太倉、蕪湖、淮北、池州、佛山、珠海、惠州、中山、泉州、莆田、黃石、渭南，下同。
重點城市新房供應：根據中指數據，2026年上半年，重點50城商品住宅批準上市面積同比下降約兩成，新房供應規模仍處低位。1-2月，市場淡季行情明顯，重點50城新建住宅上市面積同比下降24%；3-4月進入傳統營銷旺季，企業推盤意願有所提升，但與往年同期相比，供應規模仍在低位，50城新房批準上市面積同比降幅分別為16.9%、17.3%，市場供應併未出現明顯改善，5月同比下降31.0%，降幅有所擴大。6月為房企上半年營銷衝刺節點，部分核心城市推盤力度有所加大，新房供應有所改善。供應持續縮量，客觀上有利於加速去庫存、改善市場供需關系，但短期內對銷售面積的修復也會形成一定影響。
圖：全國商品房和商品住宅待售面積
圖：全國新建商品住宅當年開工-當年銷售面積
數據來源：國家統計局
全國新房庫存：從已竣工待售庫存來看，根據國家統計局數據，2026年5月末，商品房待售面積為7.72億平方米，同比下降0.4%，已連續3個月同比下降。其中，待售3年以下面積5.72億平方米，下降2.8%，降幅大於總量。今年3月以來，全國商品房待售面積結束了自2021年7月以來的持續增加態勢，供給端「控增量、去庫存」的效果正在逐步顯現。另外，從開工與銷售對比來看，今年1-5月，全國住宅新開工面積1.31億平方米，同比下降23.4%；新建住宅銷售面積2.60億平米，同比下降12.1%。2022年以來，住宅新開工面積持續小於銷售面積，推動庫存規模逐步回落，但目前庫存規模仍較高。
圖：50個代表城市商品住宅庫存及出清週期走勢
數據來源：中指數據CREIS（點擊查看）
重點城市新房可售庫存：截至2026年5月末，50個代表城市新建商品住宅可售面積為2.95億平米，供應持續縮量推動庫存規模回落，5月環比下降1.8%，同比下降4.3%。同時受新房銷售修復較慢影響，出清週期仍維持高位，按近12個月月均銷售面積計算，5月末50城可售庫存出清週期為23.5個月，環比下降0.5個月，同比延長4.0個月。各線來看，截至5月底，一線城市新房可售庫存出清週期為13.3個月，二線代表城市為23.6個月，三四線代表城市為32.4個月。
2. 二手房：上半年重點城市二手房成交套數同比增長約6%，二季度市場熱度持續性強於往年，剛需主導特徵明顯；掛牌量逐步趨穩
圖：20個代表城市二手住宅月度成交套數走勢
注：6月為根據前四週數據預估值
圖：20個代表城市二手住宅週度成交套數及同比走勢
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重點城市二手房保持較高活躍度，市場熱度持續性強於往年同期。根據中指初步統計，今年上半年，重點20城二手住宅成交約76萬套，同比增長約6%，二季度單月同比增幅均超10%。6月二手房市場熱度延續，初步統計20城二手住宅成交13萬套，同比增長13%，需求在傳統小陽春後活躍度仍在延續。從週度數據來看，2026年前12週整體市場表現弱於去年同期，第13週（3.23-3.29）以來市場活躍度有所提高，二手住宅成交規模整體保持同比增長。
表：2026年上半年（截至6.28）重點城市二手房成交情況（單位：套）
注：上海、無錫、溫州為二手房商品房，其他城市為二手商品住宅
數據來源：中指數據CREIS（點擊查看）
圖：北京、上海、深圳、成都二手房週度成交走勢
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從重點城市來看，北京、上海、深圳等核心城市二手房市場「小陽春」以來成交熱度延續。6月（截至28日），北京、上海在較高基數下仍分別同比增長5.6%、23.8%，北京預計將連續三個月創近五年同期新高；上海二手房成交規模實現連續四個月同比增長，市場保持高活躍度；深圳4月底優化樓市政策後，新政效應持續釋放，5-6月（截至28日）連續兩個月同比增長超10%。
低總價房源仍是二手房成交的核心支撐，剛需主導的修復特徵明顯。經過幾年的深度調整，核心城市的部分小戶型房源價格已降至剛需可承受範圍，其居住屬性和地段價值凸顯，吸引觀望需求入市。從總價段成交結構來看，二手房成交繼續向低總價段集中，2026年1-5月，北京、上海、深圳等核心城市300萬以下二手房成交佔比進一步提升；從面積段成交結構來看，成交向小戶型集中的趨勢同樣存在，但力度弱於總價段。
圖：重點25城二手住宅新增及存量掛牌套數（頭部中介口徑）
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重點城市二手房掛牌：去年四季度以來，多數城市二手房掛牌量呈下降態勢，根據中指監測，2025年前十月，重點城市二手房掛牌量整體明顯增長，10月末達到223萬套，較年初增加19%，這也是去年下半年部分城市二手房價格出現急跌的主要原因。去年末至今年上半年，多數城市掛牌量呈現回落態勢，5月末，25個重點城市二手房掛牌量為211萬套，相比去年10月下降5%；其中北京、上海分別較去年高點下降17%和26%。核心城市掛牌量的回落反映出市場預期已經逐步回歸理性。「掛牌收縮+成交放量」的組合也表明二手房市場正在從流動性修復走向供需再平衡，在此過程中，價格端也同步改善。
價格水平：1-5月百城二手房價格累計下跌2.49%，上半年環比跌幅整體收窄，其中上海已連續數月環比上漲；部分核心城市改善型樓盤入市帶動百城新房價格累計上漲0.42%
圖：百城新建住宅、二手住宅價格環比變化
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二手住宅方面，根據中國房地產指數系統百城價格指數，2026年1-5月，百城二手住宅價格累計下跌2.49%。2026年以來，價格下行趨勢明顯放緩，百城二手房價格環比跌幅整體保持收窄態勢，5月百城二手住宅均價為12692元/平方米，環比下跌0.32%，跌幅較上月收窄0.14個百分點。部分城市率先止跌，核心城市中上海自3月起連續3個月環比上漲。分梯隊看，1-5月，一線城市二手住宅價格累計下跌2.01%；二線城市二手住宅價格累計下跌2.67%；三四線城市二手住宅價格累計下跌2.51%。
新建住宅方面，根據中國房地產指數系統百城價格指數，1-5月百城新建住宅價格累計上漲0.42%。3月以來，房企推盤力度較年初有所加大，百城新房價格環比轉增；4-5月，百城新房價格整體延續結構性上漲態勢。
圖：百城新建住宅、二手住宅價格環比下跌城市數量變化
數據來源：中指數據CREIS（點擊查看）
從漲跌城市數量看，新房方面，1-5月，百城新建住宅價格月度環比下跌城市數量在60-85個之間。二手房方面，1-5月百城二手住宅價格月度環比下跌城市數量呈現減少態勢，其中5月12個城市環比上漲，87個城市環比下跌，1個城市環比持平。
土地市場：上半年土地市場延續「縮量提質」特徵，300城住宅成交面積同比下降24%，出讓金下降31%；房企拿地進一步向核心城市聚集，滬深杭土拍熱度較高
300城：上半年土地市場延續縮量態勢，「縮量提質」仍是供地主基調。根據中指數據，2026年上半年（截至6月26日），300城住宅用地推出規劃建面15885萬平方米，同比下降20.9%；成交12741萬平方米，同比下降23.7%；土地出讓金5447億元，同比下降31.4%。5月以來，在核心城市優質地塊成交帶動下，住宅用地出讓金規模環比持續增長，同比降幅明顯收窄。6月截至26日，300城住宅用地成交規劃建面為2373萬平方米，同比下降23%，出讓金1202億元，同比下降13%。
溢價率方面，上半年300城宅地平均溢價率為9.0%，雖較去年同期回落1.2個百分點，但較去年下半年回升5.6個百分點。不同城市及板塊間分化依舊顯著，上海、深圳、杭州等核心城市優質地塊競拍激烈、多現高溢價，「點狀高熱」仍是土拍市場的重要特徵。從拿地企業看，央國企繼續擔當市場主力，投資佈局進一步向核心城市優質地塊集中。
圖：300城住宅用地規劃建面推出、成交走勢（截至6月26日，下同）
表：2026年上半年300城各線城市住宅用地推出和成交相關指標同比變化
注：推出面積按公告時間統計，下同。
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不同梯隊：上半年，在地方政府推地規模主動收縮與房企投資延續「精準投資」「以銷定投」策略的共同作用下，各線城市住宅用地推出及成交指標同比普遍下降，但市場熱度分化顯著。
一線城市住宅用地推出和成交面積同比降幅均在兩成左右，土地出讓金同比下降近三成，但平均溢價率達19.3%，為各線城市最高。這一表現主要得益於一線城市保持了優質核心地塊的供應力度，疊加二季度以來新房市場成交相對穩健，有效提振了房企拿地信心，房企拿地向核心城市高確定性板塊集聚的趨勢愈發明顯。
二線城市受去年同期較高基數影響，整體降幅相對較大，推出、成交面積同比下降超三成，土地出讓金降幅超四成。城市分化持續加劇，杭州、成都等強二線城市憑借強勁的經濟基本面和人口淨流入優勢，優質地塊競拍熱度不減，仍是房企重點佈局區域；而多數普通二線城市受新房庫存仍較高，銷售端恢復較慢影響，土拍情緒持續平淡。
三四線城市土地市場延續低溫運行態勢，推出和成交面積同比降幅約為兩成，平均溢價率僅3.2%。受人口外流、產業支撐不足及新房市場持續調整等因素影響，房企拿地意願整體偏低，土地多以底價成交。
圖：300城住宅用地平均溢價率走勢（6月截至26日）
數據來源：中指數據CREIS（點擊查看）
溢價率方面，今年以來，土地市場延續「縮量提質」的供地導向，房企投資高度集中於一線及強二線城市的核心板塊。土拍呈現「點狀高熱」特徵。一季度，受供應節奏放緩及房企拿地審慎影響，市場競拍熱度相對平淡，1月溢價率處於低位；2月在廣州馬場地塊等高溢價地塊帶動下，溢價率階段性升至10.6%；3月隨著熱點地塊減少，溢價率回落至3.4%。進入二季度，核心城市優質住宅用地加快入市，房企對城市核心板塊及成熟片區優質資源的競爭意願增強，帶動市場整體溢價率走高，6月截至26日，受深圳等個別熱點城市核心地塊高溢價成交拉動，300城平均溢價率達18.0%，為近幾年月度次高水平。若剔除深圳3宗高溢價地塊影響，300城平均溢價率則為9.6%，與上月基本持平。
在當前市場環境下，出現高溢價率地塊的關鍵因素主要有兩方面：一是供地策略主動調整，「縮量提質」已成為各地供地的常態，核心城市普遍縮減郊區供地規模，將指標集中到核心區域的優質地塊上。二是房企投資拿地高度聚焦。優質地塊因安全邊際較高，能有效抵禦市場波動，房企參與競拍意願強烈，競拍熱度推高了溢價率。
不同城市來看，上海、杭州、深圳土拍熱度領跑，房企佈局意願較強。上半年（截至6月26日），上海成交涉宅用地26宗，其中8宗溢價成交，3宗溢價率超30%；杭州成交涉宅用地29宗，其中25宗溢價成交，14宗溢價率超30%，高溢價地塊數量在重點城市中佔比最高。深圳粵海街道地塊以150.7%的溢價率成交，刷新深圳涉宅用地單價紀錄，但該地塊規劃建面較小，僅5萬方。北京、廣州、成都等地優質地塊也能拍出高溢價，但市場分化較為明顯。北京上半年成交涉宅用地21宗，其中7宗溢價成交，4宗溢價率超10%，但全市平均溢價率僅3.6%；廣州上半年成交涉宅用地8宗，3宗溢價；成都成交29宗，9宗溢價。
圖：2020年以來不同城市住宅用地出讓金佔全國的比重（全市，截至6月26日）
表：2026年上半年及二季度重點城市住宅用地出讓金情況（全市，截至6月26日）
數據來源：中指數據CREIS（點擊查看）
從城市集中度來看，根據中指數據，2026年上半年（截至6月26日），全國TOP20城市宅地出讓金佔全國比重為61%，較2025年全年提升9個百分點。在TOP20城市中，一線及強二線城市佔據主導地位，其中上半年杭州住宅用地出讓金為432億元，居全國首位；上海、北京出讓金395、340億元，居全國第二、第三位；廣州、深圳出讓金均近300億元，5城合計出讓金已佔TOP20城市較大份額，頭部效應極為顯著。二季度單季來看，杭州宅地出讓金達375億元，深圳、北京均超200億元。
表：2026年重點城市住宅用地供應計劃
數據來源：政府官網、中指研究院綜合整理
近幾年，各地持續踐行「控增量、去庫存、優供給」的政策導向。從當前已披露供地計劃的城市來看，各地2026年普遍調減了年度供地規模，去庫存導向明顯。在供地策略上，各地更加注重精準匹配市場需求。廣州強調「以需定供」，完善土地供應與商品房去庫存週期動態掛鈎機制。甦州明確對庫存小、去化週期短的區域鼓勵提供優質地塊，對庫存大、去化週期長的區域暫停新增商品住宅用地出讓。
在總量收縮的同時，各城市供地策略呈現以「存量盤活為主渠道、空間佈局精準化和供給結構品質化」特徵。
存量盤活方面，北京明確繼續引導存量建設用地供應佔比達到65%左右，逐步推動存量更新規模不低於新增供應規模，併首次單列城市更新計劃指標；深圳提出分類識別存量用地資源，城市更新和城中村改造渠道供應商品住房用地不少於18公頃。
空間佈局方面，各城市普遍引導住宅用地向中心城區、產業發展平台、就業崗位集中區域及軌道交通沿線傾斜，北京明確優先在軌道站點週邊、設施較為完備地區及就業密集地區開發建設，推動職住商服平衡，加大站城融合力度；廣州提出優化居住用地佈局，重點引導住宅用地向中心城區、產業發展平台和就業崗位集中區域以及軌道交通沿線傾斜。
供給結構方面，各地順應「好房子」建設導向，在土地供應環節優化供應適配性。北京推動「好房子」實施，提升住房品質，加強週邊基礎設施和公共服務配套；廣州提出提升新增優質居住用地供應適配性，應對「一老一小」人口變化，增加改善型產品用地供應；深圳增加高品質住房和改善型住房的空間供給。
拿地企業方面，央國企繼續發揮土地市場「壓艙石」作用。根據中指數據，2026年上半年（截至6月26日），22城累計拿地金額中，央國企佔比為54%，一線城市及廈門等地央國企佔比均超60%，其中廣州、深圳佔比超90%，頭部房企在核心城市的資源優勢進一步鞏固；地方國資佔比25%，較2025年全年降低6個百分點，託底效應逐漸減弱；民企佔比17%，較一季度有所回升，但整體仍處於偏低水平，杭州、重慶、天津等城市部分本地民企在特定區域保持一定的佈局節奏，值得關注的是，上半年企業拿地策略普遍傾向於單宗拿地體量小、聚焦核心板塊的地塊。
整體來看，2026年上半年土地市場延續「縮量提質」特徵，房企投資持續聚焦核心城市優質地塊。短期來看，後續一線及強二線城市核心區有望繼續迎來更多優質住宅用地入市，憑借優質區位與完善配套，以維持土地市場熱度、穩定預期；而三四線城市及一二線城市的郊區土地市場仍將面臨壓力。土地市場的全面回暖，仍有賴於商品房銷售的實質性回暖以及房企投資信心的持續修復。
開發投資：1-5月房地產開發投資額同比下降16.2%，降幅擴大
圖：房地產和住宅累計開發投資及其同比增速
數據來源：國家統計局，中指數據CREIS（點擊查看）
房地產開發投資額同比降幅有所擴大。2026年1-5月，全國房地產開發投資額為3.04萬億元，同比下降16.2%，降幅較1-4月擴大2.5個百分點；其中，住宅開發投資額2.34萬億元，同比下降15.6%。
圖：房企到位資金同比增速及2026年1-5月各項資金來源同比增速對比
數據來源：國家統計局，中指數據CREIS（點擊查看）
房企到位資金同比降幅擴大，企業資金仍承壓。2026年1-5月，房地產開發企業到位資金為3.28萬億元，同比下降19.0%，降幅較1-4月擴大0.6個百分點，企業資金端仍面臨一定壓力。其中，1-5月國內貸款為4857億元，同比下降28.7%；自籌資金為1.20萬億元，同比下降13.0%；定金及預收款1.00萬億元，同比下降16.1%；個人按揭貸款4066億元，同比下降28.0%。
第二部分
2026年下半年中國房地產市場趨勢展望
經濟及政策環境：擴內需政策有望進一步加力，「穩市場」仍是下半年房地產政策核心目標
宏觀經濟方面，上半年，中國經濟在宏觀政策持續發力及外需韌性支撐下總體保持平穩運行，新動能引領作用持續增強，但內需修復偏慢、房地產市場仍處調整階段等結構性壓力依然存在，經濟回升向好的基礎仍需持續鞏固。
從1-5月數據看，經濟運行呈現一定結構性特徵。物價方面，居民消費價格溫和回升，1-5月CPI同比上漲1.0%，5月單月同比上漲1.2%；受部分行業需求改善及國際大宗商品價格波動傳導影響，PPI同比連續3個月上漲，5月同比漲幅升至3.9%，但與CPI剪刀差擴大至2.7個百分點，中下游企業成本傳導壓力仍在延續，盈利修復基礎尚不牢固。投資方面，「兩重」建設資金加速落地帶動基礎設施投資保持增長。同時，全球AI產業資本開支維持高位，帶動我國電子元器件、集成電路等高技術產品出口表現較強，有效對衝了傳統外需波動，對工業生產形成一定支撐。但也應看到，當前外部環境不確定性上升，國內供強需弱矛盾仍較突出，部分企業經營壓力較大，經濟穩中向好的基礎還需鞏固。
在此背景下，擴大內需依然是經濟工作的重點方向，房地產作為連接投資與消費的重要載體，其穩定性對整體經濟運行仍具有基礎性作用。穩定房地產市場仍是宏觀政策的重要發力方向，預計下半年將繼續實施更加積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，這也將為房地產市場修復創造更加有利的宏觀環境。
表：2026年上半年中央層面重要會議關於房地產定調的內容梳理
數據來源：中指研究院綜合整理
房地產政策方面，2026年上半年，中央兩次定調「穩定房地產市場」，重要規劃接連落地，部署房地產任務。3月《政府工作報告》定調「著力穩定房地產市場」，4月28日，中央政治局會議定調「努力穩定房地產市場」，時隔一年中央政治局會議再提房地產，彰顯房地產重要性，也體現中央穩市場的「攻堅」態度。3月，《「十五五」規劃綱要》落地，其中全面部署未來五年房地產工作任務，明確「推動房地產高質量發展」且列為單獨章節，分為「完善住房保障體系」和「推動房地產市場平穩健康發展」兩小節，對房地產提出更高要求。5月，首個城市更新五年規劃落地，在「激活城市存量資源潛力」任務中，重點部署了房地產相關工作。
另外，6月《求是》再度發聲「要加快修復居民資產負債表，著力穩定房地產市場」，上半年《求是》罕見三度刊文提及穩定房地產併承認住房的金融資產屬性，強調穩定房地產市場與提振消費的關系，穩樓市成為提振消費的核心抓手之一。
激活需求方面，第一，與人口政策結合是今年促進需求釋放的重點方向，《政府工作報告》提出「加強初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求」，住房政策與人口政策結合是著力點之一。第二，因城施策是主線，釋放需求潛力，《「十五五」規劃綱要》明確「因城施策優化房地產政策，多管齊下穩定預期，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力」，樓市限制性政策仍有調整空間。第三，住房公積金也是促進需求釋放的重要舉措，《政府工作報告》首次提出「深化住房公積金制度改革」，《「十五五」規劃綱要》進一步指出「深化住房公積金制度改革，擴大使用範圍，支持靈活就業人員參加住房公積金制度」；6月，住建部發佈《住房公積金管理條例（修訂徵求意見稿）》，其中將公積金提取使用情形由6項增加至9項，同時明確靈活就業人員可自願參加住房公積金制度。
優化供給方面，一是控增量，控制新增土地供給是直接改善市場供求關系的關鍵舉措，3月10日自然資源部印發《關於進一步做好自然資源要素保障的通知》，明確指出「要建立健全新增建設用地與存量建設用地盤活掛鈎機制，年度新增城鄉建設用地原則上不得超過盤活存量土地面積」「新增建設用地優先保障重大項目建設和民生事業發展，原則上不用於經營性房地產開發」，強調重點用好存量資源「精供優供」，下半年住宅用地「縮量提質」特點或將延續。
二是去庫存，《政府工作報告》首提「探索多渠道盤活存量商品房」，明確「鼓勵收購存量商品房用於保障房」；4月財政部將專項債"自審自發"試點範圍擴大至十四個省市，有利於推動「自審自發」試點省市加速發行專項債收購存量土地和存量商品房。另外，年初央行下調再貸款利率，保障性住房再貸款利率降至1.25%，有助於降低各地收儲存量商品房的資金成本，同時商業用房首付比例下調至30%，也有利於商辦庫存去化。
三是優供給，一方面明確「優化保障性住房供給」，《政府工作報告》、「十五五」規劃《綱要》、《城市更新「十五五」規劃》均有明確表述，預計保障性住房供給與盤活存量商品房結合將更加緊密，存量商品房、二手房或是保障性住房的重要籌集來源；另一方面，明確「有序推動‘好房子’建設」，3月住建部發佈《「好房子」建設指南（試行）（徵求意見稿）》，明確了「好房子」內涵與實施路徑，對「好房子」如何實現安全耐久、健康舒適、綠色低碳、智慧便捷四大核心維度提出了具體要求；5月《城市更新「十五五」規劃》單列「推進‘好房子’建設」重點任務，明確部署「‘好房子’建設改造工程」，強調要「兼顧增量建設與存量更新」，同時重點提及「物業服務質量提升行動」，「好房子+好服務」的重要性凸顯。
城市更新方面，《政府工作報告》、《「十五五」規劃綱要》均明確「高質量推進城市更新」；4.28中央政治局會議強調要「紮實推進城市更新」，更加強調針對性及落地性；《城市更新「十五五」規劃》落地，涵蓋6方面23項重點任務、14項重大工程和行動、7方面政策舉措，未來配套的金融、財稅、土地等政策細則有望持續落地。
房地產發展新模式方面，《「十五五」規劃綱要》明確基礎制度建設方向，指出「完善商品房開發、融資、銷售等基礎制度」，明確推行房地產開發項目公司制和融資主辦銀行制、有力有序推進現房銷售，2026年城市房地產管理法將初次審議，預計將涉及基礎制度建設內容，助推房地產發展新模式構建。
圖：2022年以來各地因城施策頻次（截至6月28日）
表：2026年以來主要政策類型出台頻次對比（截至6月28日）
注：合計列中一條政策可能覆蓋多個維度。
數據來源：中指研究院綜合整理
地方層面，根據中指監測，2026年上半年全國有超260省市（縣）出台政策超560條，其中二季度落地政策條數超360條，4.28中央政治局定調後，地方政策出台明顯提速，公積金為各地政策優化的主要方向，上半年出台超300條。具體來看，今年上半年各地政策主要聚焦激活需求、優化供給（去化庫存、盤活存量等），涉及優化限制性政策、調整公積金政策、發放購房補貼、支持住房「以舊換新」、盤活存量房屋、城市更新配套政策等內容。
激活需求方面，上海、深圳相繼放松限制性政策，取得積極效果，更多地方通過優化公積金政策、發放購房補貼、住房「以舊換新」等給予支持。
一是，優化限購政策。2月上海將非本市戶籍家庭購買外環內住房所需社保/個稅年限縮短至1年，社保/個稅滿3年的在外環內可購2套，併明確持居住證滿5年及以上的，無需社保/個稅證明可在全市範圍內購1套；4月深圳明確限購區域內已符合條件的購房者增加1套購房套數，即在限購區域本市戶籍家庭可購3套，社保/個稅滿1年的非本市戶籍家庭可購2套，且持居住證的非本市戶籍家庭在限購區域可購1套，購房門檻明顯降低。兩個一線城市限制性政策精細化調整，精準釋放購房需求，有效提振了市場活躍度。
二是，公積金政策全面發力。今年上半年，公積金政策的優化主要落腳在提高公積金貸款額度、擴大提取使用範圍、優化靈活就業人員繳存、異地職工繳存等方面，《住房公積金管理條例（修訂徵求意見稿）》發佈後，各地公積金政策保持較高頻次。提高貸款額度方面，上半年多地大幅提高公積金貸款額度上限，二季度深圳、廣州、甦州等地加速跟進落地，最高貸款額度分別提升至351萬元、360萬元、400萬元，其中廣州、甦州最高貸款額度與2025年新房成交套總價中位數的比值均超100%，更好支持了購房需求釋放。擴大提取使用範圍方面，各地拓寬提取使用方向主要包括物業費、住房裝修、購房稅費、購買車位、用於城市更新等，如青島支持提取住房公積金支付物業費，支持提取住房公積金支付住房契稅、住宅專項維修資金；甦州支持提取支付購房契稅、支付物業費、支付住宅專項維修資金；另外，青島、廣州等地支持公積金用於城市更新、支持住房原拆原建，為城市更新提供資金支持。優化靈活就業人員、異地職工公積金繳存方面，西安明確靈活就業人員繳存公積金不設戶籍條件限制，擴大繳存人員範圍；武漢提高靈活就業人員貸款額度計算倍數、允許靈活就業人員購買第二套住房、可申請「商轉公」等，同時階段性擴大公積金異地貸款受理範圍至全國併取消戶籍限制。
三是，加大購房補貼力度，補貼向特定人群傾斜。多地結合婚育政策發放購房補貼，如南充為滿足條件的初婚家庭按貸款額度（不超20萬元）的1%提供住房消費貸款貼息；武漢對二孩、三孩家庭分別發放6萬元、12萬元補貼。多地結合引才加大購房補貼力度，如上海金山區對符合條件的人才，購買金濱海地區新房可申請10萬元補貼、購買金山區其他地區新房可申請8萬元補貼；甦州高新區發放人才房票，符合條件的人才按學歷發放不同額度，大專補貼7萬元、本科補貼10萬元、最高可達200萬元。另外，部分城市發放購房補貼時採取貼息方式，在降低購房者置業成本的同時減輕地方財政集中支出的壓力，如甦州對符合條件的人才按照實際已償還的公積金貸款利息的50%予以補貼，補貼期限12個月，總補貼金額最高不超過5萬元。
四是，更多城市收購二手房推動住房「以舊換新」。上半年上海、廣州、湖南等多地推動企業收購二手房開展住房「以舊換新」。廣州明確收購總價300萬元以內、建築面積70平方米以下，位於廣州環城高速以內的二手住宅，併發放「賣舊買新」補貼加速開展收購；上海2月初在靜安區、徐匯區、浦東新區啟動收購二手房用作保障性住房試點，截至5月21日，三區累計完成二手房收購超500套，其中徐匯區累計收購超450套，徐匯區將舊房收購與「兩舊一村」改造結合的收購模式有效加快了收購速度。另外，今年以來多地明確擴大收購二手房的房源用途，如廣州明確可用作保障性住房、人才房及可用於市場租賃、安置、再次出售等，有助於提升企業收購意願。
表：部分地區收購二手房主要政策
數據來源：中指研究院綜合整理
五是，多地持續優化「房票」安置方案，助力穩定市場。今年上半年，湖南、廣州黃埔區相繼優化完善「房票」安置實施方案。湖南明確進入「房源超市」的項目房源價格不得高於樓盤近一年網簽銷售均價，規定被徵收人應於「房票」開具6個月內使用，政府應在收到房企收訖的「房票」2個月內兌付，有效加速「房票」進入市場轉換為購買力；廣州黃埔區規範城中村改造項目「房票」轉讓，明確「房票」只可在本項目被徵收人間相互轉讓，且首次發佈「房票」轉讓價格不低於票面金額的9折，有助於穩定「房票」價值。據黃埔發佈披露數據，今年截至5月6日，黃埔區新增核發「房票」2692張，使用資金36億元。
優化供給方面，一是，多地推進收購存量商品房，加速去庫存。湖南、重慶、甦州等多地明確「推進利用專項債收購存量商品房用作保障性住房」，其中重慶按收購總金額的1%給予收購主體補貼，鼓勵主體參與收購存量商品；湖南計劃全年收購存量商品房200萬平方米以上，用於保障性住房、安置房、宿舍、人才房等；同時多所湖南高校推進收購存量商品房，如湘潭大學斥資8192萬收購存量商品房改造學生宿舍，4月南華大學收購936套存量商品房改造用於學生宿舍。另外，根據中指研究院不完全統計，截至6月28日，各地先後發行合計超124億元專項債券用於收購存量商品房，收購存量商品房超2萬套，建築面積超168萬平方米，2026年以來相關專項債券發行略有加速，累計發行66億元，其中湖南、廣東今年發行專項債券均超20億元。
二是，持續推進收購存量土地，專項債收地保持較大力度。根據中指研究院不完全統計，截至6月28日，全國各地公示擬使用專項債收回收購存量閑置土地的數量超6000宗，總用地面積超3.1億平方米，總金額超8000億元，已發行的專項債約3996億元，佔比約49%，其中2026年上半年福建、廣東、安徽等省市發行超950億元，保持較大發行力度，收儲土地仍將是今年去庫存、改善市場供求關系的重要舉措之一。
三是，盤活存量工商業物業是盤活存量的重點之一，配套政策持續落位。廣州發佈《關於進一步推動工商業用地市場化配置改革的指導意見》及配套文件，明確多項盤活存量土地、存量工商業用房的支持政策，如自持項目申請轉可銷售需所在行政區及所屬板塊一手住宅去化週期均低於18個月的前提條件，明確完善工商業用地使用權續期的相關規範，對續期年限、土地出讓金計收標準、續期辦理流程等均進行詳細規定；廣東、湖南、四川等多省市支持利用存量房產資源發展國家支持產業、行業，對臨時改變房屋用途的給予5年過渡期支持政策，上海支持存量商辦樓宇功能兼容，近期，上海古北CBD三棟存量寫字樓啟動改造，使用功能由辦公轉為酒店、公寓，合計改造面積超10萬平方米。
四是，多省市密集落地城市更新配套政策。上半年，天津、武漢、成都等多地出台城市更新條例，上海、黑龍江、天津等地城市更新「十五五」規劃進入徵求意見、審批階段，其中上海明確至2030年計劃實施老舊小區改造3000-4000萬平方米，完成既有居住建築節能改造2000萬平方米；四川明確到2030年底實施城市危舊房改造6萬套（間）。推動老舊住房原拆原建也是上半年地方推進城市更新的重點抓手之一，哈爾濱、昆明先後落地支持原拆原建的指導意見，昆明明確多項支持政策，如可合理增加套內住宅建築面積、增加公共配套設施等。隨著配套政策持續完善，城市更新也將逐漸進入深入推進階段。
整體來看，上半年中央多次定調穩市場，4.28中央政治局會議強調「努力穩定房地產市場」，6月《求是》發文更大力度提振消費，首提加快修復居民資產負債表，穩定房地產成為核心抓手之一，預計下半年供需兩端政策將繼續發力，穩房價或成為重要著力點。另外，上半年「十五五」規劃《綱要》、《城市更新「十五五」規劃》相繼落地，為短期、中長期房地產及城市更新工作進行全面部署。
需求端，住房公積金管理條例完成修訂，有望引導更多城市加快優化調整公積金政策，如擴大公積金使用範圍和繳存覆蓋面、提高貸款額度等；北京限制性政策或繼續優化，將在提振消費中發揮更大作用，更多城市通過支持住房「以舊換新」、發放購房補貼等促進需求釋放，降低房貸利率也存在一定預期。
供給端方面，預計將繼續嚴控增量、規範土地供給，加大存量盤活力度，收購存量商品房、存量土地的政策將進一步落實，更多城市有望落地存量商辦用房盤活政策，如商務樓宇功能兼容、臨時改變用途等，更好提高存量商辦用房的利用效率；城市更新已經成為穩樓市的重要抓手，配套政策有望加快完善。
市場趨勢：下半年新房市場預計延續分化築底特徵
2026年上半年，房地產市場整體延續築底態勢，二季度以來市場出現邊際修復，且繼續呈現明顯的結構性特徵。去年末以來的積壓需求持續釋放，疊加核心城市政策進一步優化，推動春節後二手房市場成交保持較高活躍度，同時掛牌量趨穩帶動價格跌幅整體收窄，部分核心城市已出現階段性企穩迹象。新房市場則更多依賴優質「好房子」項目帶動，受新增供給減少影響，成交修復主要集中在一線及部分強二線城市，多數三四線城市仍處於去庫存和價格調整過程中。整體來看，城市之間以及新房、二手房市場之間的分化格局進一步加深。
展望下半年，核心城市二手房市場有望保持較高活躍度，成交持續改善疊加掛牌量趨穩，有望推動價格跌幅進一步收窄，部分城市價格企穩基礎逐步增強。新房市場受2025年同期基數較低影響，銷售同比降幅有望逐步收窄；核心城市「好房子」項目持續入市、公積金等支持政策持續發力，將對市場形成一定支撐，但市場修復仍以優質供給帶動的結構性改善為主，市場全面企穩仍需時間。人口持續流入、產業發展動能較強的城市，市場恢復節奏有望相對領先。投資端修復通常滞後於銷售端，下半年開工投資或維持低位運行。
1. 銷售量價：下半年二手房成交量或保持穩定、價格窄幅波動，新房市場延續築底分化趨勢
圖：居民置業意願變化趨勢
數據來源：中指調查，中指數據CREIS（點擊查看）
從置業意願和市場預期來看，居民整體購房意願仍處低位，但一線城市出現改善迹象。根據中指調查數據，6月居民購房意願強於上月的佔比為16%，整體保持平穩。分城市看，一線城市購房意願有所改善，5月購房意願強於上月的比例升至21.3%，6月微降至20.7%；二線及三四線城市置業意願修復動力仍較弱。房價預期整體仍偏謹慎。2026年6月，53%的受訪者預期房價保持穩定，預期房價上漲的佔比仍不足一成。經過持續調整後，市場對房價繼續大幅下跌的擔憂有所緩解，但上漲預期尚未形成。整體來看，居民收入預期仍是影響購房決策的關鍵因素，在儲蓄意願保持較高水平的背景下，房地產市場信心修復仍有賴於就業、收入預期以及房價預期進一步改善。
從市場運行情況來看，今年以來二手房市場已出現一些積極變化。一方面，北京、上海等核心城市掛牌量較去年高點明顯回落，市場由前期集中掛牌逐步回歸常態，供給壓力有所緩解；另一方面，核心城市二手房成交保持較高活躍度，市場流動性持續改善。同時，3月以來，北京、上海、深圳等城市住宅租金連續數月實現環比上漲，反映出核心城市租賃市場對住房價值的支撐作用有所增強。綜合來看，下半年核心城市二手房價格大幅下跌的概率較小，預計整體以窄幅波動為主，部分供求關系改善較快的城市或階段性出現小幅上漲。
相比之下，新房市場價格或繼續呈現明顯的結構性特徵。近幾年來，核心城市改善型項目及「好房子」產品持續入市，在產品力提升和品質升級帶動下，百城新建住宅價格整體保持平穩。但新房價格的穩定更多體現為優質項目的結構性拉動。值得關注的是，部分新出讓地塊拿地成本低於週邊前期項目，同時規劃條件進一步優化，在產品設計、得房率和居住品質等方面具有明顯優勢，對同片區在售項目形成較大競爭壓力。對於前期拿地成本較高、產品競爭力相對不足的項目而言，通過價格優惠加快去化仍將是重要選擇，這也意味著，未來新房市場仍將呈現優質項目支撐價格、存量項目以價促銷併存的局面。
總體來看，房地產市場仍處於築底過程中，市場修復預計將延續分化特徵。核心城市二手房市場有望保持較高活躍度，成交持續改善疊加掛牌趨穩將進一步帶動價格跌幅收窄，部分城市價格企穩基礎逐步增強。從城市表現來看，上海市場企穩基礎相對較好，深圳價格已出現修復迹象，北京若後續需求支持政策進一步優化，市場恢復節奏有望加快。廣州、杭州、成都等人口持續流入、產業基礎較好的城市，以及合肥、甦州等人工智能、高端制造等新興產業發展較快的城市，隨著產業集聚帶動就業擴張和居民收入改善，併在階段性財富效應釋放帶動下，改善型住房需求有望進一步增強，對新房市場尤其是中高端產品形成持續支撐。
2. 開工趨勢：土地成交縮量預計向開工端傳導，新開工預計保持低位運行
圖：全國土地（住宅+商辦）累計成交面積、房屋新開工面積、商品房銷售面積同比變化
數據來源：國家統計局，中指數據CREIS（點擊查看）
2026年1-5月，全國房屋新開工面積1.79億平方米，同比下降22.6%，二季度以來跌幅有所擴大。從影響因素來看，1-5月全國土地（住宅+商辦用地）成交面積同比下降21.3%，今年以來多數城市供地節奏放緩，疊加房企拿地保持謹慎，土地成交持續縮量將繼續向新開工端傳導。資金方面，上半年新房銷售整體仍處調整期，1-5月房地產開發企業到位資金同比下降19.0%，資金回籠壓力仍較大，房企新項目開工節奏或受到一定影響。同時，全國商品房庫存仍處高位，在庫存去化壓力尚未明顯緩解之前，房企補庫存動力仍顯不足。下半年，隨著部分核心城市優質地塊陸續進入開發階段，新開工降幅有望較上半年有所收窄，但土地成交縮量的滞後影響仍將持續顯現，加之房企資金狀況尚未明顯改善，新開工短期內難以出現明顯修復，全年仍將維持低位運行。
3. 投資趨勢：在建工程縮量和土地投資回落，房地產開發投資仍處調整階段
圖：全國土地（住宅+商辦）出讓金、施工面積、房地產投資額同比走勢
數據來源：國家統計局，中指數據CREIS（點擊查看）
2026年1-5月，全國房地產開發投資額同比下降16.2%，今年以來投資降幅持續擴大。開發投資主要由建築工程投資和土地購置費構成。建築工程投資與施工規模直接相關，1-5月房屋施工面積同比下降12.3%，隨著前期「保交房」任務全面完成，相關工程增量逐步減少，建築工程投資相應回落。土地購置費則受前期土地成交影響較大，1-5月全國土地出讓金（住宅+商辦）同比下降32.7%，土地成交縮量將對後續土地購置費形成影響，進而拖累整體投資表現。
從市場運行規律來看，投資端調整是房地產供求關系重構過程中的階段性特徵，本質上是「控增量、去庫存」政策導向下供給縮量的客觀體現。投資恢復節奏與銷售市場存在明顯時滞特徵，通常滞後於新房銷售修復。展望下半年，新房銷售量價仍處恢復期背景下，投資端或將延續調整狀態，為庫存出清和供求再平衡創造條件。
來源：中指研究院公眾號
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