順勢而為、厚積薄發 綠城中國前5月銷售額破千億

6月6日，綠城中國（3900.HK）公告，集團1-5月份累計取得合同銷售額1086億元，較去年同期增長37.8%，遠高于百強房企8.4%的增速（中指研究院數據）。

細分來看，自投與代建兩個板塊均實現了銷售規模的增長，助力綠城僅用5個月時間就實現銷售額千億的突破。

值得一提的是，前5月整體銷售均價上漲至約23205元/平方米，而去年同期為約20102元/平方米。

分析人士指出，亮眼數據的背後，是綠城對市場的深度研判，既有前瞻性布局，也講究策略執行。正如綠城中國董事會主席張亞東對行業規律的預判，在行業波動周期，綠城做到了順勢而為，厚積薄發。

洞察分化 業績上揚

由于提前預判市場分化，綠城果斷聚焦于抗風險能力更強的一二線城市和去化速度更快的區域和項目，實現「一年兩熟」的開發節奏，提高銷售回款和資金使用效率。

比如在大本營杭州，2022年綠城16個新增項目中有13個當年開盤，從拿地到首開的平均周期只有4.7個月，5個項目當年就實現了現金流回正。

整體來看，2022年綠城拿地到開工、拿地到開盤和拿地到現金流回正這幾個重要周期全面縮短，銷售節奏明顯加快。

受益于前瞻性的市場換倉，綠城中國在房地産企業普遍銷售額大幅下滑的2022年，表現出了穩定的發展態勢，實現銷售額3003億元。在中指研究院發布的2022年房企銷售額排行榜中，公司排名上升至第5位。

2023年，綠城中國延續此前的布局，聚焦一二線城市，這種已經成功驗證的戰略繼續發揮優勢，讓綠城在前5個月實現一次業績的小爆發。

此外，綠城在企業分化方面擁有優勢：背靠很好的股東結構、穩健經營的基本面，各類經濟指標也處于行業第一陣營。專業機構的企業綜合實力排行榜上，綠城均位居高位。比如位列中指研究院2023年在港上市内房企綜合實力TOP4。

因此，大量銀行境内外投資者在行業困難時期依然對綠城充滿信心，給予綠城資源上的支持，促成綠城在資源分化上成為行業領先者。

一個直觀的指標是在房企發債難的2022年，綠城不僅發債規模有保障，成本還更低了。數據顯示，公司2022年境内發債約200.18億元，發行品種豐富，包括公司債、中期票據、供應鏈ABS/ABN、購房尾款ABS等，平均利息成本僅3.43%，同比下降12個基點；總借貸加權平均利息成本降至4.4%，同比下降20個基點。

資金方面的優勢助力綠城一直積極拿地，擁有充裕的存貨基礎，為可持續發展提供壓艙石。

緊抓品質 聚焦發展

在行業崇尚高周轉和規模論的時候，綠城提早想明白了一點：房地産經濟周期輪動是必然規律，行業經曆洗牌築底，重啓之時那些在谷底依然堅持做出高品質、好口碑項目的企業，才能擁有購房者的信任和青睐。

將客戶和産品放在第一位，在「品質為先」戰略指引下，以「最懂客戶、最懂産品」為戰略支點，綠城不斷夯實産品競爭力。隨著産品分化日趨顯著，綠城優勢愈發明顯，設計和營造更符合客戶需求和屬地化特點的産品，是綠城這幾年的重要功課。

張亞東強調，産品品質是綠城的「一號工程」，客戶滿意度是綠城的「一號標准」。將客戶研究的戰略重要性提到集團最高層面，成立客研委員會，張亞東和郭佳峰擔任委員會主任，集全公司之力，深度鑽研不同地區客戶的需求，全新研發出了春知學堂、歸家動線、餐廚一體化、收納&插座模塊升級、實景示範區等客研成果。這些成果在屬地轉化率達到91%。

經濟技術，2023年，綠城將繼續研發新青年社區、「園區十景」配套空間、高端改善室内精裝創新、景觀價值體系構建等新點子，不斷優化綠城的産品。

好産品自然受歡迎，這幾年綠城産品創新力在不斷提升，客戶用購買力和滿意度投票，在中指院、克而瑞、億翰智庫三個榜單上，2022年綠城均位列「産品力第一」。

綠城不僅專注鑽研創新産品，更注重品質交付的兌現。2022年，公司總計交付197個項目，服務超過14萬戶家庭，沒有一戶延遲交付。其中自投項目平均實際交付時間要比合同交付時間提前31天，位列克而瑞中國房地産企業交付TOP10。

以強大的産品競爭力，收獲「綠粉」的支持，這是綠城逆市提升行業站位的關鍵所在。

代建發力 引領藍海

在業績構成中，綠城領先行業、率先布局的代建項目功不可沒，這也是綠城經過多年積累的收獲。

2022年，綠城集團代建項目累計合同銷售金額已經達到約875億元，占比超過總銷售額的1/4。業内人士表示，未來幾年隨著「保交付」和城投企業、地方國資大舉進入房地産，代建市場有望打開發展藍海。

近日國泰君安證券的一份研報顯示，我國代建市場規模預計在2027年之前每年實現20%左右的增長。而綠城早早布局代建領域的龍頭企業——綠城管理控股（9979.HK）有望實現利潤強勁增長，給予「買入」評級。

一方面，大部分房企拿地能力退化，地方城投托底現象普遍。據克而瑞統計，2022年城投企業拿地規模占比由52%上升至62%。同時期，城投企業地塊開工率僅為8%，而行業平均開工率還有31%。

代建業務是未來行業的機會點。如今很多房企洞察到機會，進入這個航道。而綠城管理的提前布局優勢凸顯，2022年市場占有率超25%。在綠城管理新增客戶中，來自城投的新拓面積最高，占比46%。

另一方面，由于「保交付」的推進，綠城管理接手多個品牌房企出險項目的復工工作。

比如廣州市白雲區的奧園雲和公館項目，在2021年四季度遭遇流動性危機。綠城管理與奧園簽訂戰略合作協議，進行代建代管服務，也由此將品牌影響力進一步滲透至粵港澳大灣區。

在政府代建領域有著豐富經驗的綠城，面對這類項目時更有優勢和公信力。綠城也瞄准了未來2-3年為纾困類項目提供代建服務的機遇，積極「保交付」。

分析人士指出，對于綠城而言，這家企業在很早之前埋下種子，付出汗水，尊重自然規律，在最好的時間播種、澆灌，自然迎來種瓜得瓜的季節。

來源：中國財富通