交付領先、融資暢通、信用良好，行業分化下碧桂園或將迎來新機會

日期：2023年3月13日 下午2:59編輯：Terry

對中國房地產企業來說，剛剛過去的2022年是極為艱難的一年，市場低迷，融資艱難，行業信心不足，但同樣的形勢下房企的表現卻千差萬別，一批民營房企因債務違約紛紛暴雷，但也有少數房企雖然付出了極大代價，但仍拒絕躺平、堅持自救，最終堅守了下來，比如碧桂園、龍湖等少數幾家優質民營房企。隨著當前市場逐步轉暖恢復，行業分化之下，能夠最終剩出的優質房企或將觸底反彈，進而獲得新的發展機會。

3月13日，龍頭房企碧桂園發佈2022年業績預告，預期截至2022年12月31日止年度可能錄得剔除公允價值變動、匯兌淨損益等影響後的歸屬于公司股東的核心淨利潤介乎約人民幣10億元至人民幣30億元，預期股東應占虧損介乎約人民幣55億元至人民幣75億元。

公告稱，錄得虧損主要是由於受房地產市場下行影響，本期部分低毛利專案結轉，導致房地產業務結轉毛利率下降；對物業項目計提的減值增加；以及外匯波動造成預期淨匯兌損失所致。董事會認為，上述盈利的影響因素多為非現金性質。展望未來，房地產仍是中國經濟的支柱產業之一，董事會對公司未來的發展充滿信心。

對於房地產企業業績下滑，市場早有預期，畢竟去年房地產行業經歷了過去十幾年來最嚴峻的市場形勢。有資料顯示，截至3月13日，已經至少有75家A股和港股上市房企發佈了2022年度業績預告或業績快報，其中，34家央企、國企和混合所有制企業中有17家預告2022年歸股淨利潤虧損，預告虧損占比50%，其中包括大悅城、華僑城、首開股份等知名房企；41家民營企業中有28家預告去年歸股淨利潤虧損，預告虧損占比約68.3%。

近期，港股公司亦將陸續披露盈利預告，業內人士預計，虧損或盈利大幅下滑將是房企2022年業績的常態。但是本次業績畢竟代表過去，是2022年極端市場下的表現，隨著國內房地產市場環境的好轉，以及房企融資環境的持續改善，優質房企業績將觸底反彈，重歸穩定發展之路。

碧桂園去年銷售及交付量均為行業第一

面對去年行業內外部的巨大挑戰，碧桂園展現出了足夠韌性。該集團公告資料顯示，公司全年累計共實現權益合同銷售金額3574.7億元；權益合同銷售建築面積4451萬平方米。

而有協力廠商機構統計資料顯示，去年全年，百強房企實現銷售操盤金額64622.2億元，同比降幅為41.6%；全口徑銷售額約72878.7億元，同樣大幅下挫超4成。這一年，碧桂園以4643億元的全口徑銷售額依然位居行業之首，且同比下滑幅度約為35%，優於行業整體表現。

與此同時，碧桂園千方百計保交樓，於2022年全年，集團連同其合營公司和聯營公司已累計交付近70萬套房屋，在行業內遙遙領先。

除了銷售與交付方面的穩定表現，碧桂園在2022年最突出的表現，還在於公司穩住了信用，未出現一筆債務違約，成為堅持到最後的一批民營房企。

去年下半年特別是十月以來，房地產行業利好政策頻出，市場預期有所好轉。彼時，該集團創始人楊國強在內部表示，“兩個月前我們還在黑暗的隧道裡穿行，兩個月後的今天，我們看到了隧道口的一些曙光。”他認為，房地產行業終將健康平穩發展，抓住機遇全面提升自身競爭力是第一要務，要堅定信心、砥礪發展。

融資環境的改善，意味著碧桂園成功穿越週期，亦迎來公司發展的轉捩點。2022年11月，碧桂園與工商銀行、中國銀行、郵儲銀行等十多家商業銀行簽署全面戰略合作協定，共獲得總計逾3000 億元的意向性綜合授信支持，用以支持碧桂園合理的融資需求。

2023年一開年，碧桂園獲批200億中票儲架式註冊發行，成為春節後獲批儲架式註冊發行的首家房企，也是獲批規模最大的民營房企之一。

穩住基本盤，走品質發展之路

經歷了2022年的洗禮，房地產企業之間的分化將進一步加劇。3月7日，住房和城鄉建設部部長倪虹接受採訪時提及，要防範化解房地產會形成的風險，可以“抓兩頭帶中間”，以“精准拆彈”的方式來化解風險。一頭就是對優質房企一視同仁，支持優質國有房企和優質的民營房企，改善他們的資產負債狀況，滿足他們合理的融資需求；另一頭就是要抓出現問題的房企，一方面幫助他們自救，另一方面嚴格依法依規處置，絕不讓損害群眾利益的行為蒙混過關，讓他們付出應有的代價。

在銷售市場上，優質房企和出險房企之間的差距已經大幅度拉開，尤其去年7月份爛尾停工樓盤事件之後，出險房企的銷售變得日益困難，購房者對於房企經營穩定性的關注度變得更加敏感。

業內人士預測稱，未來房地產市場格局將與2022年之前發生深度變革，一大批出險房企銷售逐步萎縮並最終退出市場，而剩餘的市場份額將由優質房企所取代，一場空前的行業洗牌正在上演。

步入2023年，房地產市場末端已出現積極信號，1月份和2月份，全國商品房銷售結束了13個月的負增長，迎來緩慢復蘇行情。從2022年的淘汰賽中勝出的企業，亦紛紛計畫擺脫去年的壓力，輕裝上陣。

碧桂園總裁莫斌在不久前的集團2023年年會上便給團隊打氣：“我們要上下同心，精細管理，打一個翻身仗，長遠來看，一定要走有品質的發展之路。今年工作的核心是“四保”：保交樓，保安全，保資產，保信用。”

莫斌表示，市場一定會復蘇，但復蘇的過程一定會分化，公司的佈局一定要跟著市場導向走，要集聚力量，到更有潛力的市場去聚焦深耕，擴大市場佔有率。“今年要建立常態化機制分析市場，重點就是供求關係的分析，根據供求關係做好存量和增量，同時要分析競品，及時調整步驟。”

據瞭解，莫斌所提到的“有品質發展”其實包含了6大路徑：以市場為導向，客戶為中心；現金流是前提，利潤是核心；做好存量，發展增量；完善組織構架，重用德才兼備的優秀人才；全面預算和全競提升；科技建造和子公司管理。

對於今年的發展計畫，莫斌提到，精力聚焦到存量專案之外，要逐步啟動新專案的拓展。“傳統投資一定要啟動，代管代建是一個方向，科技建造是相輔相成的重要方面，這三條路都是我們發展的途徑。資金是有限的，每一分錢都要用在發展的刀刃上，做到做一成一，所以標準一定要嚴格、要嚴控風險，找到了專案，要做到以銷定產，小步快跑和高效率，在投資決策過程中就要把這個事情做到位。”