研報評大東方：夯實存量挖掘增量 零售+醫療雙輪驅動

華安證券近日就無錫商業大廈大東方股份有限公司（以下簡稱「大東方」或「公司」，證券代碼：600327）發布深度研報指出，公司深耕零售板塊，在不斷優化調整現有零售百貨、食品餐飲存量業務的同時，把握社區經濟行業風口，布局生鮮配送和便利店行業，並在此基礎上，進一步拓展醫療健康領域。多賽道聯動賦能，有望成為公司新的業績增長點。

以下為研報主要觀點：

零售存量業務：疫情影響短期承壓，長期向好；改革創新，賦能發展

零售百貨：輕奢市場表現強勁，推動調改升級。消費升級疊加消費年輕化助推輕奢市場表現強勁。根據麥肯錫的預計，2017~2022年中國輕奢市場CAGR可達11%~13%，在疫情影響下近兩年受益于需求回流，2020~2022年增速有望超預期。為了迎合消費群體結構以及消費需求的變化，公司主動調整定位，圍繞「輕奢」持續進行調改升級，重點聚焦化妝品、名表首飾、運動休閑等處于上升通道的品類，引入注重年輕化、差異化及潮流化的品牌。

食品&餐飲：轉型創新，提升盈利能力。食品板塊：三鳳橋在推進直營門店擴張的同時，搭建加盟體系，加速連鎖品牌建設；並推出「熟食門店開發手冊」「熟食門店運營手冊」「熟食店加盟手冊」，提升門店經營能力（2020年門店業績+14%）。餐飲板塊：三鳳橋客堂間改造升級，迎合年輕消費者的多樣化需求，推出特色新品，客單價提升30%；三鳳橋設立非遺窗口，研發新品，2020年非遺窗口毛利率相比普通門店提升15pct。

疫情影響：疫情反復對短期經營造成影響，但是沒有改變輕奢零售板塊和食品&餐飲板塊長期向好的趨勢，隨著疫情影響轉淡，業績有望釋放彈性。

零售增量業務：疫情催化社區經濟發展，拓展生鮮配送和便利店業務

百業超市：中國生鮮零售市場規模穩步增長，根據艾媒咨詢數據，2025年市場規模有望達到6.8萬億元（2020-2025CAGR為6.2%）。隨著年輕消費者對服務體驗感和便利性需求的增加，疊加互聯網技術的發展，零售企業布局線上渠道，發展配送業務。2020年疫情暴發，線下零售受到影響，消費場景加速向線上轉移（根據艾瑞咨詢數據，2020年生鮮水果線上消費人群同比增長27.6%）。百業超市憑借先進高效的供應鏈系統為周邊社區消費者提供生鮮配送服務，並以此為契機，開展校園食堂團餐食材配送業務，2020年實現銷售收入1億元。

7-Eleven：疫情暴發加速了消費「近場化」的發展，消費者更多選擇到家業務、社區團購來解決每日高頻的剛性消費需求，推動了社區便利店的發展。2020年連鎖便利店門店數量達到14.4萬間（+9.1%），社區型便利店占比提升到了52.7%（+22.3pct）。公司獲得了7-Eleven在湖北地區的運營權，7-Eleven以加盟模式密集開店，通過高效的供應鏈管理、豐富的産品和貼心便利的服務不斷提升盈利能力，在全球持續快速發展，公司有望借助7-Eleven集團賦能，不斷優化加盟模型，在湖北地區實現快速發展。

醫療業務：切入兒童醫療服務和骨科賽道，培育新的業績增長點

健高醫療：是國内收入規模最大的兒科連鎖機構，主要聚焦生長發育，正逐漸發展成為「全發育」門診，形成具備多元化專科特色的兒科連鎖醫療機構。截至2021年末，健高兒科已在北京、上海、杭州、武漢、成都等12個城市開設了16家醫療機構，未來有望擴大連鎖規模，實現全國連鎖化布局。

雅恩健康：是一家主要為兒童行為心理障礙提供個性化康復訓練的連鎖機構，截至2021年末，已在北京、上海、杭州、南京等7大城市先後設立了15家服務中心。根據北大醫療腦健康數據測算，2~8歲孤獨症患者康復市場規模約600億/年，言語語言障礙患者康復市場規模約1200億元/年。目前兒童康復行業競爭格局較為分散，同時兒童康復行業面臨優質教育資源、康復資源較少，家庭幹預知識缺乏等問題。雅恩健康有望憑借資深的治療師和專家顧問，以及全面先進的課程體系實現突圍。

沭陽中心醫院：是一家學科布局均衡且在骨科、心腦血管疾病方面具有顯著優勢的二級甲等綜合醫院，綜合實力全縣第三。沭陽縣2021年實現GDP1162.1億元，經濟總量連續兩年蘇北縣（市）第一，經濟增速（+8.6%）領跑宿遷市。2020年末，沭陽縣戶籍總人口198.84萬人，醫療需求體量較大。沭陽中心醫院有望在區域内實現長期穩健發展。

無錫零售百貨龍頭，轉型布局醫療健康

大東方成立于1998年，前身為成立于1969年的「無錫東方紅商場」。公司持續深耕零售主業，並于2002年成功上市。公司在鞏固零售主業的同時，不斷探索發展路徑，至今戰略布局經曆兩次調整：2002年公司收購三鳳橋、吟春大廈商貿公司、無錫新紀元汽貿集團部分股權後，形成了一體兩翼（以百貨零售為主體，汽車經營服務和食品制造經營為兩翼）的戰略布局。2021年公司逐步向醫療健康領域拓展，並剝離汽車業務，形成了「商業零售+醫療健康」雙主業戰略布局。公司是無錫市輻射區域的商業零售服務龍頭企業，在江蘇地區具有較強的品牌影響力，曾榮獲「中國民營企業500強」「中國民營企業服務業100強」「江蘇省服務業50強企業」「全國商貿流通服務業先進集體」等榮譽。

股權集中決策高效，均瑤集團賦能業務拓展。截至2021年Q3，公司第一大股東為江蘇無錫商業大廈集團有限公司，持股44.71%，實際控制人為上海均瑤集團。股權結構相對集中，有利于經營穩定及決策高效。均瑤集團以實業投資為主，布局航空運輸、金融服務、現代消費、教育服務、科技創新五大業務板塊，具有豐厚的資源和紮實的産業運營能力，為公司在醫療健康領域的投資和投後管理賦能。

管理團隊專業穩定，管理機制優化升級。管理層：席國良擔任公司總經理二十余年，成功帶領公司完成一體兩翼戰略轉型，具有豐富的行業經驗和敏銳的市場洞察力，有望助力公司布局醫療健康領域。其他管理層成員多從基層提拔，在公司内部任職多年，具備專業性和穩定性。管理機制：公司啓動了考核與評價相結合的管理機制，及時調整優化管理團隊；同時通過加強線上線下培訓、開辦企業内部研修班等多種方式，加強培養力度，提升管理團隊專業水平和管理能力。

傳統業務增速趨緩，布局醫療健康業務。2016-2019大東方營收CAGR為1.06%，歸母淨利潤增速為3.00%，傳統業務增速放緩，公司積極尋求轉型，開啓新的業務布局。隨著消費升級以及醫療健康意識的增強，消費者對于更高層次的醫療保健需求在逐漸增長，疊加國家及地方出台多項政策，鼓勵社會資本進入醫療健康領域，醫療健康服務行業前景廣闊。公司在深耕傳統消費的基礎上，拓展至醫療健康消費領域。2020年12月公司出資8000萬元，與上海涵铠合資設立「上海均瑤醫療」，持股80%。2021年公司通過控股子公司上海均瑤醫療收購「沭陽中心醫院」51%股權、健高兒科40.67%股權（另間接持有2.80%的股權）、雅恩健康60%股權，切入醫療健康領域。

剝離汽車業務，聚焦商業零售+醫療健康雙主業。剝離汽車業務有多方面原因，首先是成長性較低：根據乘用車市場信息聯席會的統計數據，2017~2020年我國乘用車銷量CAGR為-6.71%，傳統汽車經銷市場呈現負增長，進入存量時代，競爭激烈。公司2017~2020年汽車銷售及服務收入CAGR為1.62%，公司汽車銷售業務面臨瓶頸，增長乏力。其次是盈利能力較差：2020年汽車銷售及服務業務毛利率為6.63%，遠低于百貨零售業務（41.74%）和食品餐飲業務（38.90%）。再者是占用資源較多：現有情況下保持一定規模營業收入和利潤的途徑主要是三方面：增加市場投入，拓展銷售渠道；加強精細化管理，降本控費；提高整車庫存周轉率，對庫存較長的整車進行促銷回籠資金。這對公司人員精力以及資金投入提出了較高要求，資源占用較大。

業務轉型：2021年公司向控股股東江蘇無錫商業大廈集團有限公司出售全資子公司東方汽車51%的股權和控股子公司新紀元汽車51%的股權，剝離汽車業務，集中優勢資源，聚焦于高毛利的食品與百貨等現代消費業務板塊，穩固公司在傳統消費零售領域的行業龍頭地位，並逐步培育醫療健康業務作為新的業績增長點，雙輪驅動增長。

存量業務整合聚焦，專注零售+食品餐飲

零售板塊：轉型升級，開啓新篇章。無錫大東方百貨位于中山路商圈，交通便利，位置優勢突出。中山路商圈是無錫最繁華的中心商務區，能夠輻射無錫全市，且周邊景區資源豐富，具有很好的導流效果。交通方面，大東方百貨地處一二號地鐵交匯處，靠近無錫高鐵站，交通便利。

商業體聚集，錯位競爭。中山路商圈曆史悠久又與時俱進，匯聚中高端百貨商場、購物中心等多種業態，其中，核心商業體定位明確，差異化優勢突出。中山路商圈龍頭恒隆、雲蝠、蘇寧商場分別定位高端奢侈品路線、特色商業路線、中端美食路線，大東方百貨則專注輕奢和化妝品路線，錯位競爭。

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食品與餐飲板塊：銳意創新，激發活力。三鳳橋創建于1927年，創立之初主要從事熟食業務，以醬香排骨聞名。1988年三鳳橋進軍餐飲領域，形成了食品+餐飲兩大業務板塊，1993年切入包裝食品賽道，進一步拓寬了食品業務範圍。2002年，三鳳橋被公司收購，獲得了發展新活力。之後公司又多次增資和收購三鳳橋股份，截至2021年Q3，公司持股98.45%。2021年H1食品業務實現營收8798萬元（+20.54%），餐飲業務實現營收3160萬元（-8.51%）。

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發展增量業務，零售+醫療雙輪驅動

零售板塊：把握風口，深耕社區經濟。生鮮零售市場穩步增長。生鮮産品具有高營養價值與新鮮美味的特點，隨著消費觀念改變以及消費水平的提高，人們對生鮮産品的需求量不斷增大，近年來，中國生鮮零售市場規模穩步增長，2020年超5萬億元。根據艾媒咨詢數據，2025年生鮮零售市場規模有望達到6.8萬億元（2020-2025CAGR為6.2%）。

疫情催化配送需求，消費場景加速向線上延伸。從需求端看，隨著消費升級和消費結構的變化，80、90後成為消費主體，消費者價格敏感度下降，更加注重服務體驗和便利，到家配送需求不斷擴大。從供給端看，互聯網技術的發展助推零售行業不斷轉型升級，探索配送業務，布局線上渠道。

2020年疫情暴發，線下零售受到影響，消費者對電商和到家配送業務的需求急劇增長，消費場景加速向線上轉移。根據艾瑞咨詢數據，2020年各品類線上消費人群高速增長，尤其是生鮮水果，同比增長27.6%。突如其來的疫情培養了消費者線上消費的習慣，疫情得到控制後，仍然保留下來，為行業布局線上渠道提供了良好的條件。根據艾瑞咨詢數據，2020年2~5月期間，受疫情影響每日優鮮與盒馬生鮮月活躍用戶數量增長超200%，同時在疫情控制後仍保持穩定的增長趨勢。

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醫療板塊：多賽道聯動，布局健康産業。2021年公司以零售主業為核心，剝離傳統汽車經銷業務，逐步培育醫療健康業務作為新的業績增長點，突出商業零售和醫療健康「雙核心主業」戰略定位。2020年12月公司與上海涵铠管理咨詢合資成立了上海均瑤醫療（公司持股80%），均瑤醫療團隊骨幹沈浸醫療健康領域近20年，曾主導完成近70家醫療機構的投資並購，在醫療産業投資和投後管理賦能上具有成熟的實踐經驗。公司通過上海均瑤醫療開啓戰略轉型，布局醫療健康領域。

在兒童醫療服務領域，公司于2021年5月收購的健高醫療是國内收入規模最大的兒科連鎖機構，其主要業務聚焦生長發育，從「兒童内分泌」身高問題業務切入，正逐漸發展成為「全發育」門診，形成具備多元化專科特色的兒科連鎖醫療機構；2021年8月收購的雅恩健康，是一家主要為兒童行為心理障礙提供個性化康復訓練的連鎖機構。公司在兒童醫療服務方向的布局，主要著眼于兒童全生長周期的健康管理，包括兒童體格發育和兒童心理行為發育，未來有望將進一步加大在兒科方向的資源投入。

在骨科賽道，2021年6月上海均瑤醫療收購了沭陽中心醫院，向構建以骨科等專科為核心特色的民營醫療服務業務的重要邁進。沭陽中心醫院有望協同提升健高兒科的醫療内涵，並借由健高兒科的資源和經驗，完成沭陽中心醫院在兒科以及消費醫療層面的新的拓局，實現多賽道間的協同互補，滿足消費者對醫療健康的多元化需求。

健高醫療：專注生長發育，全國連鎖布局。健高兒科隸屬于上海健高醫療科技有限公司，2007年在上海成立第一家醫療機構，從創立伊始，一直專注于兒童青少年生長發育領域，在身高管理、矮小症及性早熟的診治上已經形成良好的口碑。2020年健高兒科綜合運用兒童内分泌學、營養學、心理學等學科技術開創性的提出了「全發育」診療理念。2020年健高兒科實現營業收入12.23億元，淨利潤2249.45萬元。

健高兒科通過連鎖門店形式在全國布局，截至2021年末，已在北京、上海、杭州、武漢、成都等12個城市開設了16家醫療機構，未來有望擴大連鎖規模，實現全國連鎖化布局。

盈利預測

零售百貨業務：公司根據消費者結構以及消費需求變化，進行調改升級提高坪效，發力輕奢行業，疊加疫情影響逐步減弱，2021~2023年銷售額有望實現穩步增長。隨著銷售額的增加，自營業務的進貨成本也會隨之增加。

百業超市業務：隨著消費升級，消費者便利性需求增加，疊加疫情催化，生鮮配送行業潛力較大。2021年公司完成5家生鮮加強型門店規劃，布局生鮮配送業務；並對存量門店進行升級改造，同時推出「到家平台」，線上線下渠道聯動促進銷售額增長。預計規劃的生鮮加強型門店會在2022年完成建造，進一步帶動營收增長。生鮮加強型門店的開設，存量門店的升級改造，線上渠道的布局也會導致成本提升。

7-11便利店業務：公司擁有湖北地區7-Eleven便利店的運營權，2021年公司進行了加盟模式探索，2022~2024年，在放開加盟以後，自營+加盟並進的情況下，連鎖擴張迅速鋪開，新開門店經過爬坡期之後，營業額會逐步提升，在成本相對剛性的情況下，毛利率水平會有小幅增長。

三鳳橋業務：隨著疫情緩解，食品&餐飲板塊有望在2021~2023年逐步恢復至疫前水平，疊加公司不斷創新産品、改造升級門店，加大營銷力度，營收預計保持平穩增長，成本小幅提升。

雅恩健康業務：雅恩健康2021~2023年在全國進行連鎖化布局，集中開店，會帶動營收顯著增長，隨著門店成熟，成本相對可控的情況下，毛利率隨之提升。

沭陽中心醫院：沭陽中心醫院以骨科為優勢學科，同時兼顧各學科均衡發展，多個科室收入超千萬，業務穩步增長。

健高醫療：健高醫療主要聚焦兒童生長發育業務，結合患者情況制定個性化診療方案，核心增長點是銷售生長激素。我國生長激素市場前景廣闊，隨著健高醫療在全國進行連鎖化布局，業務有較大的增長空間。

投資建議

公司深耕零售板塊，在不斷優化調整現有零售百貨、食品餐飲存量業務的同時，把握社區經濟行業風口，布局生鮮配送和便利店行業；在此基礎上，進一步拓展醫療健康領域。從短期看，隨著疫情好轉，零售百貨、食品餐飲板塊有望釋放業績彈性從長期來看，輕奢行業市場空間廣闊，公司不斷調改升級提升坪效，零售百貨業務有望實現穩步增長；疫情催化下生鮮配送和便利店行業迎來了新的發展機遇，公司開設生鮮加強型門店，獲得7-Eleven湖北經營權探索加盟模式連鎖擴張，有望進一步強化零售主業；公司收購健高醫療、沭陽中心醫院、雅恩健康，切入醫療健康領域，多賽道聯動賦能，有望成為新的業績增長點。我們預計公司2021~2023年EPS分別為0.73元/股、0.26元/股、0.30元/股，對應當前股價PE分別為8倍、23倍、20倍。首次覆蓋，給予「買入」評級。

風險提示

局部地區疫情反復：奧密克戎傳播性較強，造成部分區域疫情反復，可能會影響零售業務和食品餐飲業務復蘇；

生鮮配送行業競爭激烈：美團、京東等電商平台布局生鮮配送業務，生鮮電商在供應鏈方面更有優勢，可能會對生鮮配送業務造成擠壓；

7-Eleven拓店不及預期：受疫情影響，加盟拓店計劃難以按預期進行；

醫療板塊培育不及預期：醫療板塊切入多個領域，可能會面臨投後管理問題，難以整合發揮協同效應。

注：具體内容參見報告《【華安新消費】大東方：夯實存量挖掘增量，零售+醫療雙輪驅動》

來源：發布易