【中信證券】美國房地產市場未來走勢如何？

目前美國房地產存在一定降溫跡象，預計未來緊縮的貨幣政策將提升貸款利率，但地緣政治衝突、市場對經濟的擔憂等因素或將導致抵押貸款利率上行速度放緩，購房需求預計仍存一定韌性，供給或將緩慢增加，供不應求局面預計將持續。美國房價增速預計放緩但仍將偏高，或將支撐通脹保持較高水準。整體而言，未來房地產行業或將保持穩健，支持美國經濟穩步發展。

新冠疫情衝擊後美國房市快速反彈，隨後呈現一定降溫跡象。

疫情衝擊後至2021年第一季度房市快速復蘇，其原因主要為需求提升、供給受限、週期性因素。首先是多重因素推動房屋需求驟升：疫情衝擊後全球實行寬鬆貨幣政策，推動抵押貸款利率快速下行；貨幣政策以及財政政策的刺激提升居民收入水準以及淨資產水準，進而推升了居民購房熱情；人口占比最高的千禧一代步入置業年齡，導致實際購房需求增加；居家辦公以及社交距離的要求也提升了購房需求。其次，房屋供給不足以及房地產週期性上行也推升了此輪房市的熱潮。2021年第二季度後房市遇冷的的原因為利率上升、財政刺激退坡後需求有所抑制並且供給一定程度緩解。

美聯儲緊縮的貨幣政策預計將提升房貸利率，而房貸利率上升短期將促進購房需求，中長期將抑制需求增長。

預計美聯儲加息將提升房貸利率，此輪縮表開啟後預計將進一步提升MBS利率。但地緣政治衝突以及市場對經濟增長的擔憂或將導致房貸利率上行速度放緩，抵押貸款增速或將在縮表開啟後存在一定提升。由於居民預期利率會繼續上升，立即購房需求更加急迫，因此預計房屋銷售短期或將持續“小陽春”。但中長期利率上升將增加居民住房購買壓力，工資上漲、租金高漲以及對於購房具有一定強烈需求的千禧一代或將支撐一定住房需求。

總體房屋供給增加緩慢，供給緊張局面預計將持續，美國房價增速預計今年有所放緩但仍保持偏高水準。

成屋庫存同比雖然通常會隨著房價上升而提升，但是疫情衝擊後成屋庫存同比始終為負數，買家供給意願仍較低，未來預計較難提升。而新建住房供給預計會隨著審批量、開工量、建造支出提升而進一步增加，新屋占房屋市場比重較低，因此供給增加預計仍將緩慢，供不應求局面將持續，同時美聯儲加息與縮表對房價的抑制作用預計較弱，因此房價增速或將有所放緩但仍將保持偏高水準。

房地產穩健增長將支持美國經濟穩步發展，房價增速放緩後仍偏高或將支撐通脹保持較高水準。

房地產行業的產業鏈價值較高，且具有高固定投資、高GDP貢獻的特點，導致其在美國經濟中具有較重要的地位。房地產發展將帶動產業鏈上各行業增長，尤其是下游相關消費行業。由於房價對於CPI的影響顯著且該影響存在滯後性，未來房價的持續上漲或將帶動租金繼續上漲，進而或將支撐通脹保持較高水準。

結論：

疫情衝擊後貨幣和財政政策、供給水準、人口結構、房地產週期等多重因素推動美國房地產行業快速修復，並主導了房市隨後一定程度的降溫現象。未來美聯儲緊縮的貨幣政策預計推升抵押貸款利率的背景下，地緣政治衝突、市場對經濟的擔憂等因素或將導致今年抵押貸款利率上行速度有所放緩，疊加財政刺激退坡，預計購房需求將受到一定抑制，但工資增長、租金高漲以及實際需置業人口需求較為強烈，預計需求仍存在一定韌性。美國總體房屋供給預計繼續緩慢增加，房地產行業供不應求局面或將持續，房價增速預計雖放緩但仍將保持偏高的水準。預計未來房地產行業將保持穩健，支持美國經濟穩步發展。