天風證券：給予萬科A買入評級

2021-11-07天風證券股份有限公司陳天誠對萬科A進行研究並發佈了研究報告《10月經營公告點評：單月銷售降幅持續收窄，拿地權益比例維持高位》，本報告對萬科A給出買入評級，當前股價為17.82元。

　　萬科A(000002)
　　事件：公司發佈2021年10月經營情況公告，10月單月實現銷售面積258.1萬平方米，合同銷售金額419.5億元；同比分別下降29.48%、19.81%，較上月分別提升9.01、13.99pct。2021年1-10月累計實現合同銷售面積3,204.5萬平方米，累計銷售金額5,210.7億元；同比分別下降11.74%、4.4%，較上月分別下降1.99、1.6pct。
　　單月銷售降幅持續收窄，累計銷售均價維持高位
　　公司2021年10月單月銷售金額419.5億元，同比去年同期下降19.81%，較9月降幅收窄13.99pct；銷售面積258.1萬平方米，同比去年同期降低29.48%，較9月降幅收窄9.01pct；銷售均價為16253元/平方米，去年10月單月銷售均價為14292元/平方米，同比增長13.72%，環比今年9月銷售均價15824元/平方米略上升2.71%。公司2021年1-10月累計銷售金額5,210.7億元，同比去年1-10月降低4.4%；銷售面積3204.5萬平方米，同比去年同期下降11.74%；1-10月累計銷售均價為16261元/平方米，較去年1-10月累計銷售均價15012元/平方米同比增長8.32%，較1-9月銷售均價16262元/平方米環比基本保持一致。公司單月銷售同比下降但降幅已連續兩月收窄，單月銷售均價同比增長顯著。1-10月累計銷售面積降幅較銷售金額降幅更大，累計銷售均價維持高位。考慮到未來政策有望邊際放松，購房需求有望得到釋放，銷售或呈回暖趨勢，全年銷售業績可期。
　　拿地以華中、西北區域為主，補貨均在二綫城市
　　公司2021年10月新增6個地塊，從區域分佈看，華東：華中：華南：西北=3：1：1：1，單月拿地數量對比前9個月有所減少，拿地相對謹慎；從城市能級看，補貨全部在二綫城市，維持在高能級城市的補貨力度；從權益比例看，100%權益：非100%權益拿地比例為2：4。10月新增項目總佔地面積為115.4萬平方米，新增計容建面307.7萬平方米，其中華東、華中、華南、西北等區域的新增建面佔比分別為13.39%、33.93%、14.36%、38.32%，華中、西北區域佔比較高；新增計容建面全部在二綫城市，該比例與上月保持一致，高能級城市拿地維持高位；10月權益地價為112.08億元，總地價為125.12億元，相應的權益比例為89.58%，權益比例較上月82.73%有所提升；10月權益規劃建面232.9萬平方米，相應的權益比例為75.69%，較上月的75.82%的權益比例變化不大，維持合作拿地高權益比例。整體來看，補貨數量雖有減少，但新增權益建面環比增幅明顯。
　　拿地力度有所下降，單月新增樓面價較低
　　2021年10月公司拿地力度為29.8%，與上月35.1%相比有所下降，去年10月拿地力度為33.1%，今年較去年同期拿地力度下降3.3pct，拿地力度略有下降。從樓面價看，2021年10月新增項目樓面價為4063元/平方米，較上月6677元/平方米降低39%，較去年同期8871元/平方米下降較多，主要與10月當月中西部地區拿地多，當地城市土地價格較低有關。10月的地售比為25.00%，1-10月地售比為40.73%，與去年前10月的44.20%和今年前9月的42.76%相比，基本維持穩定。今年2月以來累計地售比保持在40%以上，表明公司補貨區域和銷售區域基本保持一致。
　　投資建議：由於去年基數較高，以及近期行業風險事件頻出，公司單月銷售略受波及，考慮到公司龍頭地位、穩健經營的戰略以及地産政策有望邊際放松，公司全年銷售業績可期。我們預計公司21-23年歸母淨利潤分別為440.90、472.08、516.29億元，對應EPS為3.79、4.06、4.44元，對應PE為4.70X、4.39X、4.01X，維持“買入”評級。
　　風險提示：房屋價格大跌、銷售不及預期、宏觀經濟波動

該股最近90天内共有24家機構給出評級，買入評級22家，增持評級2家；過去90天内機構目標均價為29.73；證券之星估值分析工具顯示，萬科Ａ（000002）好公司評級為3星，好價格評級為4星，估值綜合評級為3.5星。

〖 證券之星數據 〗

本文不構成投資建議，股市有風險，投資需謹慎。