中泰證券：給予萬科A買入評級

2021-11-04中泰證券股份有限公司陳立對萬科A進行研究並發佈了研究報告《銷售增速轉負，多元業務穩步推進》，本報告對萬科A給出買入評級，當前股價為18.06元。

　　萬科A(000002)
　　投資要點
　　營收穩健增長， 地價上漲拖累利潤
　　2021 年前三季度， 萬科 A 實現收入 2714.9 億（ YoY+12.4%），房地産開發結算量價微增， 結算面積 1858 萬 m2（ YoY+7.7%） ,結算均價 12758 元/m2（ YoY+2.9%）。 歸屬母公司淨利潤 166.9 億（ YoY-16.0%）。
　　公司增收不增利的主要原因為地價上漲導致平均樓面價在售價中佔比提高， 毛利率持續下行。前三季度，公司整體毛利率為 22.1（ YoY-7.8pct）， 房地産開發及相關業務的毛利率（扣除稅金及附加）為 17.5%（ YoY-5.4pct）。 公司經營穩健，盡管結算收入規模增長，但增速對利潤率下行增速對沖有限。
　　受市場需求下行影響， 三季度銷售下滑
　　由於三季度全國房地産成交顯著降溫，市場需求下行，公司銷售承壓。單三季度，公司實現合同銷售面積 754.7 萬 m2（ YoY-36.5%），銷售金額 1246.8 億（ YoY-27.6%）；前三季度累計實現合同銷售面積 2946.4 萬 m2（ YoY-9.8%），銷售金額 4791.3 億（ YoY-2.8%），銷售均價 16262 元/m2（ YoY+7.7%）。
　　合理補充土儲，已售未結項目充足
　　公司堅持量入為出的原則， 理性補充土儲資源。 前三季度， 累計新增項目 132 個，合計總建築面積 2241.0 萬 m2（ YoY+22.3%），拿地面積佔當期銷售比例為 76%（ YoY+20pct）。單三季度新增 37 個項目， 總建築面積約 735.7 萬 m2（ YoY-13.6%）， 拿地力度較上半年有所放緩。
　　報告期内， 公司合並報表範圍内已售未結合同金額 7732.9 億（ YoY+6.7%），項目單價14839 元/m（2 YoY+0.6%），已售未結項目持續增厚為未來 2 年業績穩健增長提供保障。
　　多元業務穩步推進， 培養長期發展能力
　　物業服務方面智能化水平進一步提高， 7 月 1 日，萬物雲武漢遠程運營中心正式啓用，3000+在管項目實現綫上指揮和運營考核； 長租公寓方面， 三季度泊寓在多個重點城市新開業 3400 間，截至 2021 年 9 月末，泊寓累計開業 14.9 萬間， 間天出租率 95%。商業地産板塊， 三季度新開 32.6 萬 m2，至 9 月底累計開業商業項目 1020.6 萬 m2；物流地産板已運營物流倉儲 818 萬 m2， 其中高標庫 769 萬 m2，冷庫 49 萬 m2。
　　債務結構安全， 在手現金充足
　　公司債務結構健康合理。截至 9 月底， 公司淨負債率為 31.9%（ YoY+4.3pct）； 有息負債佔總資産的比例僅為 14.1%，且其中 66.8%為長期負債。公司剔除預收賬款後的資産負債率為 70.5%（ YOY-3.7pct），馬上進入綠檔水平。債務安全之外，公司在手現金充足。 截至 2021 年 9 月末，擁有貨幣資金 1471.1 億（ YoY-15.0%），大幅高於短債及一年内到期有負債規模 782.9 億（ YoY-8.0%）。
　　投資建議： 行業景氣度下行的背景下，公司銷售受到沖擊，利潤率存在壓力。 但在行業不斷出清，集中度逐漸提高的趨勢下，作為龍頭房企，公司低成本拿地機會增加。由於已售未結轉項目充足，且均價大於當前結算均價，公司未來業績增長有所保障。此外，公司多元業務穩步推進， 增長空間不斷擴大，未來可期。 我們預計，公司 2021年至 2023 年，實現歸屬母公司淨利潤 445 億、 480 億及 551 億， EPS 分別為 3.82、4.13 及 4.74，當前股價對應 PE 為 4.61、 4.27 及 3.72，維持“買入”評級。
　　風險提示： 調控政策收緊超預期、 雙集中出讓規則變更、 引用數據滯後或不及時

該股最近90天内共有24家機構給出評級，買入評級22家，增持評級2家；過去90天内機構目標均價為30.23；證券之星估值分析工具顯示，萬科Ａ（000002）好公司評級為3星，好價格評級為4星，估值綜合評級為3.5星。

〖 證券之星數據 〗

本文不構成投資建議，股市有風險，投資需謹慎。