房地產稅來了！區域試點啓動將近 A、H地產股集體低開低走

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看似遙遠的房地產稅，突然就要來了。本週末，一條重磅消息刷爆了朋友圈。據新華社、人民日報等多家媒體報道，第十三屆全國人民代表大會常務委員會第三十一次會議通過《全國人民代表大會常務委員會關於授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作的決定》，標志著房地產稅開徵正式提上日程。

我國房產稅改革試點將在部分地區展開

房地產稅是一個綜合性概念，一切與房地產經濟運行過程有直接關係的稅都屬於房地產稅。比如包括房地產營業稅、企業所得稅、個人所得稅、房產稅、城鎮土地使用稅、城市房地產稅、印花稅、土地增值稅、契稅、耕地佔用稅等。事實上，徵收房地產稅這個想法，在我國可以一直追溯到2003年。但由於種種原因，長期以來沒有正式啓動，只在上海和重慶試點了房產稅。2014年，政府工作報告首次提出「做好房地產稅、環境保護稅立法相關工作」，直到「十四五」規劃綱要中，所用的表述仍然是「推進房地產稅立法」。今年5月，四部門召開房地產稅改革試點工作座談會，透露出了一些新信息：正式立法之前，很有可能要先進行試點，立法的困難，很有可能要靠試點的經驗去解決。

10月23日，新華社發文稱，為積極穩妥推進房地產稅立法與改革，引導住房合理消費和土地資源節約集約利用，促進房地產市場平穩健康發展，第十三屆全國人民代表大會常務委員會第三十一次會議決定：授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作。國務院制定房地產稅試點具體辦法，試點地區人民政府制定具體實施細則。其中，試點地區的房地產稅徵稅對象為居住用和非居住用等各類房地產，不包括依法擁有的農村宅基地及其上住宅。土地使用權人、房屋所有權人為房地產稅的納稅人。

據悉，該決定授權的試點期限為五年，自國務院試點辦法印發之日起算。試點過程中，國務院應當及時總結試點經驗，在授權期限屆滿的六個月以前，向全國人民代表大會常務委員會報告試點情況，需要繼續授權的，可以提出相關意見，由全國人民代表大會常務委員會決定。同時，財政部、稅務總局有關負責人在答記者問時表示，將依照全國人大常委會的授權，起草房地產稅試點辦法(草案)，按程序做好試點各項準備工作。

機構稱房產稅短期或抑制房價

房地產稅試點政策一出，市場反應很大。事實上，這不是我國第一次徵收房地地產稅。此前2011年，我國在上海和重慶兩地就已經進行個人房產稅試點。不過，上海主要針對二套房，重慶主要針對高檔房，且徵收力度很小。從此前徵收的結果來看，2020年上海市房產稅收入為198.75億元，僅佔上海當年公共財政收入9855億元的2%，2020年重慶房產稅總額更是僅為71.7億元，對兩地房價影響微乎其微。

海通證券研報指出，短期來看，徵收房地產稅稅率或有助於抑制房價。我國徵收房地產稅，大概率主要針對的是投資性需求和高檔住房需求，對自住房、小面積、低價房屋或將給予免徵面積、稅收優惠等。擴大試點區域或將延續這一機制，優先滿足自住剛需，重在減少投機炒作，抑制房價過快上漲。這將有助於優化房地產市場結構，促進房地產行業的健康發展。東北證券研報也表示，房地產稅在短期内有可能影響到房價，但很難產生長期效果。原因在於，房地產稅一方面提高房屋持有成本，擠出閑置房源，促進資源有效配置；另一方面也會打擊正常的置業需求。但我國一線和強二線城市是賣方市場，房屋供不應求的情況下可以部分轉嫁給買方，從而進一步推升房價和房租；而三四線城市由於持有成本上升，房地產交易量可能會萎縮，不利於去庫存。如果綜合考慮房產稅的信號作用，會改變市場對於樓市只漲不跌的一致預期，相互影響之下短期内有可能使房價回調。但稅收對價格起到的是調節作用，長期來看不會有趨勢性影響。

AH股地產板塊低開低走

二級市場方面，10月25日，受消息影響，港A兩地房地產板塊雙雙低開低走。A股方面，京投發展(600683.CN)跌停，首開股份(600376.CN)跌近8%，特發服務(300917.CN)跌超6%，金科股份(000656.CN)、津濱發展(000897.CN)、深振業A(000006.CN)跌幅超4%，萬科A(000002.CN)、濱江集團(002244.CN)、世聯行(002285.CN)、新城控股(601155.CN)、蘇寧環球(000718.CN)、合肥城建(002208.CN)、華僑城A(000069.CN)等多股跌超3%。港股方面，旭輝永升服務(01995.HK)跌超7%，SOHO中國(00410.HK)、旭輝控股(00884.HK)跌超5%，金地商置(00535.HK)、融創服務(01516.HK)跌超4%，中國金茂(00817.HK)、碧桂園(02007.HK)跌超3%，融創中國(01918.HK)、龍湖集團(00960.HK)、新城發展(01030.HK)等跟跌。不過，中國恒大(03333.HK)宣佈復工復產早盤一度漲近5%隨後回落，現小幅上漲0.37%報2.7港元。

展望後市，在目前基本面下行以及企業資金風險加大階段，後續政策大概率是房地產稅試點力度較弱+其他行業供需政策對衝，共同維護房地產市場的穩定，當然可能也會加速行業的出清(中小高槓桿房企)，格局加速優化，並進一步傾向於國企綠檔龍頭+多元化房企(比如：購物中心等)。