大悅城：中信證券、廣發證券等4家機構於8月31日調研我司

2021-09-01日大悅城（000031）發佈公告稱：中信證券、廣發證券、海通證券、華夏基金(香港)於2021-08-31日調研我司，本次調研由董事、總經理 曹榮根,董事、副總經理 姚長林,總會計師(財務負責人) 吳立鵬,總法律顧問、董事會秘書 宋冰心,副總經理 郭鋒銳,商業管理中心總經理 田維龍負責接待。

本次調研主要内容：
一、公司戰略及2021年上半年經營情況介紹公司董事、總經理曹榮根對公司2021年上半年經營情況進行了說明,主要如下:(一)公司的戰略和定位公司為中糧集團唯一的地産業務平台,旗下擁有在香港聯合交易所上市的大悅城地産有限公司(股票代碼:
00207.HK),其開發、管理、經營的以大悅城為品牌的城2市綜合體商業地産在中國商業地産領域處於領先地位。公司從事的主要業務包括:房地産開發、經營、銷售、出租及管理住宅、商用物業,經營業態涵蓋住宅、商業地産及部分産業地産。公司充分利用兩個上市公司的優勢,定位“城市運營與美好生活服務商”的戰略方向,深耕京津冀、長三角、粵港澳大灣區、成渝、長江中遊等五大城市群及周邊輻射區域,聚焦遼中南、山東半島、海西、關中等城市群的核心重點城市。(二)2021年上半年經營情況2021年上半年,面對行業調控政策頻密、行業毛利率持續下降、後疫情時代等復雜經營局面,公司牢牢聚焦高質量發展,落實嚴緊細實的工作作風,深化勞動、人事、分配的三項制度改革,優化市場化的考核激勵機制與人員編制標準,出台了一係列改革舉措,以體制機制活力推動高質量發展。同時,公司深入貫徹精細化管理要求,控周期、提效率、降成本,項目開工開盤周期較2020年持續提升。銷售方面,上半年公司實現銷售額(全口徑)359.59億元,同比增長20.32%,銷售面積(全口徑)163.32萬平方米,同比增長37.88%。公司實現全口徑銷售回款340.01億元。截至7月末,公司已實現簽約金額約490億元。投資拿地方面,上半年公司獲取項目10個,目前公司已進入了全國38個城市(含香港),新增土地面積90萬平方米,新增土儲計容建築面積202萬平方米,土地款3總額215億元,平均樓面價為10,666元/平方米,平均溢價率為14%。投資物業方面,公司持有12個已開業購物中心總建築面積262.60萬平方米,可出租面積共計91.25萬平方米,上半年平均出租率94%。公司已通過輕資産模式運營3個大悅城項目,位於天津、昆明、鞍山,商業面積約44萬平方米;已獲取尚未開業的輕資産大悅城2個,位於長沙、無錫等城市,商業面積約32萬平方米。資金方面,報告期末,公司有息負債餘額735.68億元,平均融資成本降至5.06%,較2020年下降0.04個百分點;公司現金短債比1.44;淨負債率95.19%;扣除預收賬款後的資産負債率71.10%。
二、互動問答環節
1、目前行業會淘汰部分産能,大悅城能否進一步擴張規模?管理層的利益和公司的利益如何把握,未來會不會做員工和管理層的激勵方案?答:目前房地産市場進入由高速發展向中高速發展的轉型時期,同時由規模擴張向可持續發展轉型。戰略方面,公司堅持以持有型業務和銷售型業務為核心的雙輪驅動模式,通過持有型業務優質的運營,持續貢獻穩定的收入,穿越周期,對公司發展形成支撐。對於銷售型的業務,公司會更好地把握城鎮化機會,通過穩健的發展策略推動規模擴張。業務模式方面,公司利用商業運營和品牌的優勢,通過輕重並舉加快商業項目的拓展。4公司繼續推進勞動、人事、分配三項制度的改革,優化市場化的考核激勵機制與人員編制標準,出台了一係列改革舉措,通過收益共享和風險共擔、強問責的機制來保證各項目標能夠順利往前推進,以體制機制活力推動高質量發展。
2、公司對商業地産市場和後續的發展有什麼樣的看法?答:新發展格局下國家提出全面促進消費,將擴大内需作為經濟增長的基本動力,為商業發展帶來利好空間。同時國家明確加快大都市圈和城市群發展,城市發展分化加劇,購物中心市場將實現“結構性增長”。不斷變化的城市格局、人口結構、消費偏好的變遷,都將是購物中心結構性增長的核心原因。大悅城商業將充分利用行業結構性增長機會,結合城市能級、經濟水平及商業數據,對城市進行戰略分級,因城施策。優先聚焦已經進入的城市並持續深耕,深挖優勢區域護城河,從而提高品牌的話語權。
3、公司上半年結算毛利率不高,未來毛利率趨勢如何?公司下半年拿地的資金以及現金流的鋪排?答:公司上半年的綜合毛利率是30.02%,同比降低14.72個百分點。其中,投資物業及相關服務毛利率65.24%,同比增加3.28個百分點。商品房銷售及一級土地開發毛利率22.12%,同比減少21.18個百分點,主要是本期低毛利率産品收入佔比增加。公司毛利率變化和行5業整體趨勢一致,未來毛利率水平會根據不同項目結算周期在各年度之間略有波動。上半年經營性現金流流出較大,主要是本期項目土地支出、建造支出、稅費支出及支付的拍地保證金淨額同比增加所致。報告期末公司持有貨幣資金約264.6億,公司融資成本較低,平均融資成本5.06%。下半年將繼續加快回款,開源節流,保障現金流安全。
4、過去購物中心行業發展很快,未來大悅城開業擴張計劃如何?是否有境外REITs計劃?答:面對未來擴張,大悅城一方面要高質量發展和規模並重,同時在輕資産管理輸出上加快步伐。今年下半年預計將有蘇州大悅春風裡、長沙大悅城、北京豐台大悅春風裡、重慶大悅城、武漢大悅城等5個項目開業,總計商業面積65.9萬平方米。我們高度關注並積極研究市場REITs案例,梳理符合條件的項目。如有相關計劃,公司將及時履行信息披露義務。
5、公司2021年有千億的銷售目標,不知道有沒有策略和應對措施完成銷售目標?答:1到7月份公司完成了接近500億的銷售。根據公司的十四五戰略發展規劃及實際的土地儲備、貨量儲備,公司有信心完成銷售目標。公司持續關注各城市銷售政策的變化情況,在售項目及時做出應對反映,調整銷售6策略,對非核心地段的項目堅決去化。

大悅城主營業務：房地産開發經營、國内商業、物資供銷業(不含專營、專賣、專控商品)、建築技術咨詢、進出口貿易。

大悅城2021中報顯示，公司主營收入142.48億元，同比上升16.92%；歸母淨利潤6.15億元，同比上升8.65%；扣非淨利潤6.02億元，同比上升6.22%；負債率76.87%，投資收益-61536.17萬元，財務費用5.06億元，毛利率30.2%。